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1、 9.0 酒店市场分析9.1 整体市场分析 考虑到本项目发展酒店物业的可能性，以及未来市场竞争和未来市场发展的不确定性因素，本章节针对某市的酒店市场进行了全面的剖析；重点是在四星和五星级酒店（包括准四、准五星级酒店）。 随着某市政府积极把握目前发展机遇与国家相应振兴东北经济的政策出台后，某市在东北地区以至东北亚的城市定位已日渐明确。某市每年举办的全国、国际性会议也相应增加，为酒店业带来了较多机会。 90 年代末至新世纪初，一批五星级、四星级酒店相继建成或重新改造，并引入了一些国际知名酒店集团，包括州际酒店管理集团、万豪及香格里拉集团等
2、都纷纷进入某酒店市场。这些酒店每年共接待来自全国各地以及20 多个国家和地区的游客或商务人士。9.2 酒店供应情况 目前，某市星级酒店的数量是115 家，其中1 星级至5 星级酒店的数量分别是15 家、25 家、54 家、15 家和71家。 从数量上看，某市的酒店以3 星级为主导，其次为2 星级居多。图1：某市各星级酒店区域分布 从区域来看，某的酒店主要分布在和平、沈河区和皇姑区等动比较频繁的区域。该3 个区共有80 家酒店，占全市总的71% 由于本报告的研究重点是在4 星级及5 星级酒店（包括准4、级酒店），以下
3、章节将只讨论4 星级或以上酒店（下简称为高店）的市场表现。图2：某4 星级以上酒店房间数历史供应情况（1995-2005）9.0 酒店市场分析 截至到2005 年10 月，某市共有21 家高星级酒店，共提供5,348间客房，其中4 星级和5 星级酒店提供客房数分别为3,638 和1,810间。 在过去11 年中，某市共增加了13 家4星级和6 家5 星级酒店，客房数由1994 年的860 间上升至2005 年5,348 间。 某市的高星级酒店市场发展大致可分为二个阶段：第一个阶段是1999 年以前，第二个阶段是1999 年之后。
4、048766; 第一个阶段：在1999 年以前，某市并没有5 星级酒店出现，这一时期的4 星级酒店规模一般在200-300 间客房，当时在4 星级酒店中，商贸酒店无论在规模或装修标准上都是居首。而且这阶段的酒店供应量较慢，平均每年增加一家。 第二个阶段：在1999 以后，某市的高星级酒店落成量明显较快，平均每年增加二家，但这阶段落成的高星级酒店规模较少，新增的4星级平均客房数只有168 间。1999 年皇朝万豪酒店落成，成为某第一家5 星级酒店，由万豪国际酒店管理公司管理。除2002 年落成较具规模的喜来登酒店提供552 间客房之外，其余相继落成的5 星级酒店规模相对较少，
5、平均只有202 间客房。表：某市现有的四、五星级酒店情况： / 9.0 酒店市场分析名称客房数量开业时间5星级酒店皇朝万豪酒店4491999某绿岛酒店1272000某洲际酒店2722001丽都喜来登酒店5522002黎明国际酒店2402003凯宾斯基大酒店17020044星级酒店某大厦3991959某凤凰饭店2001984凯莱大酒店2831995商贸酒店5881996高登大酒店1801997金都饭店2281998格林大饭店2251998某假日酒店1862000时代广场大酒店2742001世星国际酒店2002001某政协会馆1062002荣富酒店1202005新世界饭店2611994七宝山饭店1
6、602000三隆中天酒店12820059.0 酒店市场分析9.3 高星级酒店分布与集中区域 某市位于中国东北部，是某省的省会城市，也是整个东北部地区所有城市中主要的商务活动的目的地之一，某市的酒店物业也多数针对会议、商务等不同需求而进行定位并提供服务。图3：某市高呈星级酒店分布 从区域分布上来看，在目前现有的21 家高星级酒店5349 客房中，大东区提供240 间，和平区2994 间，皇姑区705 间，沈河区962，铁西区提供320 间，苏家屯区只提供一家酒店，其客房数量为127。由此可见某市和平区可提供的高星级酒店客房数量所占比例最大，超过50，酒店分
7、布集中现象十分明显。 某市的五星级酒店除了黎明国际酒店位于大东区；绿岛酒店位于苏家屯区以外，其他的位于青年大街和某北街上。某市的四星级酒店分布的比较零散，主要集中在某北站，中华大街，黄某大街和铁西区 酒店的区位及其周边环境是决定其定位差异的主要因素。但是由于本项目研究着重于四星级以上酒店物业，而某市酒店通常以商务和会议客户居多，因此，从单纯意义上，可以认为某市酒店主要以提供商务和会议相关服务为发展依托。图4 为某市主要高星级酒店的集中区域示意图9.0 酒店市场分析从上图4 可以看出，某市四星级以上酒店主要集中在以下地区： 和平区
8、048697; 皇姑区 沈河区某市的高星级酒店主要分布在和平区、沈河区及皇姑区。区域的位置与商业氛围是重要的分布条件，和平区和沈河区是某市两个主要的商业区，因此可以看出酒店相应的集中在商务活动比较频繁的地区。1) 和平区 和平区地处某市的中心区域，是某市主要的商业活动的中心区同时可以说也是连接某各个区域的交通枢纽，因此使得此区域人流相对较大，再加上此区域的商业网点数量较多等原因，导致此区域酒店数量较多，是某酒店业发展较早的一个地区。 此区域高星级酒店聚集，地区现有四、五星级酒店10 个，总客房数为2,994 间。其中，五星级酒店4 个
9、（包括准5 星酒店），总客房数为1,443 间。区域内最早的4 星级酒店是建于1994 年的新世界酒店，而最早在某出现的5 星级酒店也落户该地区。 另外，和平区也同时拥有目前在某最具规模的3 家高星级酒店：皇朝万豪酒店、丽都喜来登酒店和商贸酒店。表：和平区四星级以上酒店列表名称位置星级客房数量开业时间皇朝万豪酒店青年大街388 号5 星级4491999某洲际酒店某北街208 号5星级2722001丽都喜来登酒店青年大街386 号5星级5522001凯宾斯基大酒店青年大街109 号准5 星级1702004新世界酒店某南街2 号4星级2611994商贸酒店中华路68号4星级58
10、81996金都饭店某南街189 号4星级2281998某假日酒店某北街204 号4星级1862000七宝山饭店十一纬路79-81 号4星级1602000三隆中天酒店和平北大街91 号准4 星级12820059.0 酒店市场分析由于区域内的酒店开业时间相对较晚，因此区域内酒店硬件及配套设施相对较好。 从地理位置来看，此区域内的5 星级酒店主要集中在青年大街沿线，此大街是某市主要的交通枢纽地带，而4 星级酒店则集中在人流量相对较大的某街。2) 皇姑区 某市的旅游行业与其它城市相比并不十分发达，但是大型的商业设施主要是集中在以和平区为核心的周边区域，而皇姑区即
11、是这样的一个区域，皇姑区内的各种商业设施比较发达，是会议和商务活动的中心地带。而且其它辅助性设施也比较齐备。此区域内最早的酒店是建设于1959 年的某大厦，该地区现有四星级酒店3 家，总客房数为705 间。 该区域也是目前某市连接大型商业圈最多的一个区域，目前是某市最有影响力的商务办公中心区。目前某市正在启动CBD 的规划，距离该区域仅2.5 公里，使得该地区的地位更为突出。 本地区作为某商务中心区，存在大量的商务需求，该类需求对酒店的位置、环境、商务配套设施、服务水平等都具有较高的要求，因此推动了区域酒店向高档次、国际化的方向发展，且在全市具有很强的竞
12、争力。表：皇姑区四星级以上酒店列表名称位置星级客房数量开业时间某大厦黄某大街105 号43991959凤凰饭店黄某大街109 号42001984政协会馆崇某路73 号41062002 此区域内的高星级酒店数量不多，只有3 家，但其中2 家集中在黄某大街一线，周边商务氛围较为浓厚，酒店的档次与质量与和平区酒店相比，酒店的软硬件设施相对较弱。 区域内酒店的主要客源来自于商务和会议的需求。3) 沈河区 由于此区域与和平、皇姑两区紧密相连，因此地理位置上比较有优势，既是商务、会议的核心地区同时也是外国人相对比较集中的区域。高星级酒店数量有4
13、家。 现有4 个4 星级酒店提供总客房962 间。表：沈河区四星级以上酒店列表9.0 酒店市场分析名称位置星级客房数量开业时间凯莱大酒店北站迎宾路32 号42831995高登大酒店青年大街52 号41801997格林大饭店北站路72 号42251998时代广场大酒店北站路99 号42742001 沈河区内有四星级酒店4 家，且分布集中，3 家集中在某市北站附近，另外1 家在青年大街，与和平区酒店相连。9.4 酒店入住率和租金状况 某市并不是一个以旅游为主的城市，但作为某省的省会城市，同时也是整个东北地区的文化、经济活动中心城市，再加上
14、近年来得到政府的支持，在某举办的大型会议会展及商务考察活动日益频繁，并带动整体酒店市场的需求。 由于某市的酒店需求主要来自商务及会议，而这些活动一般都会集中在每年的3-10 月举行，因此每年的这段时间便是酒店业的旺季，而当冬天开始来临的时侯即每年11-12 月是酒店业的平季，淡季则是1-2 月入冬下雪的时期，这一时期的酒店入住率都在50%左右甚至更低。图：某市酒店客房平均年入住率变化图（2000-2005）图显示，某市高星级酒店客房入住率在过去五年，除2003 年非典期间，年均入住率都在60%以上。 从2000 年到2003 年，某市高星级酒店整体入住率呈下降趋势，但并不代表酒店业不景气，是由于该时期某市酒店数量增加的速度较快所导致的。这3 年间共增加6 家高星级酒店，新增客房达1,650间，是2000 年客房数的5 倍。 2005 年某市5 星级和4 星级酒店入住率分别为73%和64%。 某市目前的5 星级酒店平均房价在500 元/天，这与其他同等的二线省市相比属于偏低水平：某、某省平均5 星级房价为620 元/天；某、某省为577 元/天。9.0 酒店市场分析 由于黎明国际酒店和绿岛酒店距离传统商业区较远，因此以较低的价格来吸引客人
