沈阳商业地产调查报告改

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1、沈阳市商业地产调查报告（改）沈阳市商业地产调查报告一、沈阳主要商圈调查表（见附件一）目前沈阳市的商业格局，基本形成了以和平区和沈河区为主要商业核心区域 的现状。形成了高中低档分明的北站、五里河商圈；中街、太原街商圈；五爱商 圈、铁西商圈、北行商圈等商业区域。其中中街商圈和太原街商圈是沈阳市两大 主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳 商业形象和增强沈阳商业辐射力具有重大意义。而五爱街商圈是辐射东三省的批 发商场，是沈阳商业市场的重要组成部分，而其它商圈性区域较强，是沈阳商业 的补充。1、中街商圈中街商圈2005年被评为“中国十大商业街”称号，是中国具有悠久历史的

2、 典型商业街之一，同时也是沈阳市最具有历史文化特色、商业氛围浓厚的商圈。 中街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中 心（shopping mall ）以及便利店、专业市场等业态。中街商圈日人流量达4050万人次，节日达百万以上，沈阳本地人约占 80%外地人约占20%目前中街 消费人群的年龄段在25至55岁之间，消费档次属中等或中等稍偏上。虽然人气 充足，但是往往受到交通条件、用地规模、建筑陈旧、空间局促等客观条件的限 制，难以实现根本的变化和发展，升值空间有限。从商业业态来看，中街商圈各专业性业态较明确，功能分区较为清晰，主要 囊括服装、珠宝、饰品、名表、家居、小

3、食品、广告制作、焙纱等业态。由于各街功能定位和档次不同，中街商圈部分街区经营业态较为杂乱，档次 参差不齐。造成了主街与各副街的租金水平相差悬殊，整体来讲主街租金约是副 街租金的3至5倍。但整个商圈商业业态完善，但档次较低。中街商圈横跨大东、沈河两区，其中东半部分行政隶属于大东区，而西侧部 分则属于沈河区，是沈阳市历史最悠久的商业中心。 中街商圈总长约1900米，宽 约1400米，总占地面积2.6平方公里；其中，中街商业步行街长 850米，宽18 米。中街商圈在营业总面积为 60万nf左右，未开业（包括闲置和在建）商业网点营 业面积约30万nf,总营业面积近100万nf。该商圈年营业额超过100

4、亿元。代表性商场一一沈阳商业城、沈阳新玛特购物休闲广场、兴隆大家庭购物中 心，主要经营大众化知名品牌，前期报告已有详尽论述，本报告不做重点介绍。政府将中街商圈定位为“ 4A级商贸文化旅游区”，规划建设正阳街和朝阳街 地下通道，结合故宫周边环境综合整治，完成标志性建筑装修改造，中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程，建设休闲广场，努力将中街商圈建成 东北中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台。2、太原街商圈太原街商圈是沈阳市繁华的两个商圈之一，是具有都市时尚的中高端现代化 国际商业中心。该商圈商业营业面积约 100万平方米，商圈服务半径辐射整个沈 阳市，并对周边城市的客户群体（本溪

5、、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山）有较大吸引 力，主力目标客户群是2550岁的中高端消费群，消费者认可度极高。主要有百 货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、以及便利店、专业市场等 业态。从商业业态来看，太原街商圈的主力业态为服装、饮食和各种快餐。代表性商场一一中兴商厦、联营商场、新世界百货、商贸精品坊、时尚地下 商业城、万达商业广场和即将投入运营的五洲商业广场。集中了国际品牌、港澳 及国内一线品牌。3、区级商业中心北行商圈等北行商圈是皇姑区的商业中心，商圈内业态种类众多，包括服装、百货、餐 饮、娱乐、装饰材料、家具、海鲜批发等等。但就目前的发展情况而言，虽有华 联超市、国美电器、百盛百货、

6、华联超市的业态支持也限于商圈规模较小，只能 满足区域性需求。北行商圈“地一大道”商业项目地下建筑面积17.2万平方米，为两层地下商 业街。比现有的太原街地下商场大 8倍，将成为全国最大的地下商业街。地下商 业街主体以长江街和昆山中路交叉口为起点，至崇山路全长1357米，整个地下商业街，将设立46个出入口，42部直达电梯，其中在昆山路、岐山路、崇山路、 宁山路等4处出口，为24小时全天通行路口。区级商圈还有铁西等其他小商圈，商业体量与经营层次与本项目所处商圈不 构成直接竞争；北站商圈、五里河商圈主要以国际一线品牌的奢侈品为主，本报 告不做重点关注。4、批发市场一一五爱市场五爱市场商圈的商业主要是

7、以五爱市场为代表的大型商城和临街设置的商铺 两种经营业态存在，这些商铺多为早期商场建成时由业主购买所有权，现在自营 或出租。以经营服装、布料、鞋袜、针织品、箱包等产品的批发（兼零售）为主， 主要道路两侧经营有餐饮配套等服务设施。商圈主力业态为服装、布料鞋帽和箱包四大类。本报告不做主要关注。5、沈阳市各商圈各种商业因子对比分析（附件二）在各项目商业因子竞争力的分析对比中，中街商圈和太原街商圈除在服务半 径排在五爱商圈后面外，其它各项目商业因子的竞争力均排在前两位。在综合竞 争力方面，中街商圈略领先太原街商圈排在第一，远远优于其它商圈。凭借其浓 厚的商业氛围、超大的人流量和辐射面广等因素，中街商圈

8、和太原街未来仍将在 沈阳市商业市场中占有不可动摇的统制地位。二、 沈阳商业特征描述沈阳作为二线城市，在商业地产的开发进程上相对全国稍有滞后，但发展状 况同样势不可挡。05年后沈阳商业地产投资开始了大发展、快发展的新时期，商 业模式日趋规范、经营模式逐步与国际接轨。国际的商业地产主要以租为主，以 售为辅，开发模式的转变，为沈阳商业地产的发展提供了发展空间，目前主要呈 现如下8大特点。1、投资规模持续扩大到2008年年底，全市商业地产占整个房地产的比重达到了21.9%。今年上半年，全市126个投资额3000万元以上大型商业在建项目，完成投资 160多亿元。 今年1至5月份，全市固定资产投资增长 2

9、9%而商业固定资产投资增幅达到 56.4%。其中，商业营业用房完成投资 60亿元，同比增长82.1%;商业营业用房 销售面积32.6万平方米，同比增长80.3%;销售额22.8亿元，同比增长83.3%。 目前进入沈阳的商业地产巨头在资金的投入方面都堪称大手笔，每个项目的最低 投入也是5亿元以上。2、开发面积快速增长2006年商业地产施工面积是652.8万平方米。到2008年施工面积达到了 1074 万平方米，2008年比2007年增幅35.7%。随着施工面积增大，到 2008年商业地 产的竣工面积达到了 53.9万平方米。3、销售面积不断增长2008年沈阳市商业地产的销售面积达到了137.1万

10、平方米，比2007年增长了 47.9%,这在全国也是罕见的。4、销售价格基本平稳2006年商业地产的销售均价5940元/平方米，2007年达到了 5944元/平方米， 2008年均价是6674元/平方米。就是说基本上是增幅都不大，并且没有大的波动。 2008年比2007年增幅大一点，增幅是12.3%。但主要商圈内旺铺家吃持续高涨， 五爱韩国城一楼铺王最低价格也在 6万以上，2-4楼档口价格也在3.3万元到5.8 万元。5、外埠开发商积极入沈目前，沈阳商业地产中，外埠资金和外资占的比重大体上占80说右。这些资金的进入，使沈阳商业地产项目规模越来越大，“巨无霸”项目越来越多，如 恒隆广场、卓展、万

11、达，外埠开发商也带来了操作的先进理念和先进的开发模式， 提升了沈阳商业地产开发的现代化水平。6、商业市场进入大盘时代随着外资和外埠开发商进入商业地产，商业地产的项目规模应该说是比较大 的，有些规模应该说是在全国都是名列前茅的，俗话说巨无霸的项目越来越大。沈阳目前主要的商业体类型主要为商业综合体、地下商业街、专业市场、专 业卖场。大型综合体、特色MALL占据市场的主要供应量，产权式商铺与大型主力 店组合是大多数综合性商场选用的模式，主力店业态以超市、百货业为主，其规 模多在6万平方以上，大发广场、恒隆广场、万达广场城中城、时尚地一大道体 量超过10万方。7、商业模式日趋规范沈阳商业地产的经营模式

12、越来越和国际接轨。 国际的商业地产主要以租为主， 以售为辅，经营模式的转变为沈阳商业地产的发展提供了发展空间，如大发广场、万达城中城、五爱市场均采用租售结合的形式。8、商业供应日益集中、区域竞争加剧就目前市场供应来看，沈河区开发商业项目占项目总量的54%主要分布在两个区域，其一，由北站区域辐射周边；其二，以北站 CBM坐标，沿金廊分布。 和平区商业开发集中于太原街改造区域，随着温洲城项目的开发建设，将由太原 街继续向南北两侧延伸。铁西区商业分布则较为分散，主要以专业市场建设为主。 现阶段皇姑、大东、浑南的开发项目均不多，东陵区则更是榜上无名，从万客隆、 普马会员店德案例说明沈城市民对于无商圈基

13、础的会员店仍不感冒。从类型上看，公寓、酒店、写字楼、商场与住宅多位一体的项目约占40%60%勺项目为纯商业项目。专业市场与购物中心的比重基本持平。三、 沈阳主要商业综合体经营模式1、只租不售（业主自营模式）有大型商业集团进驻并统一管理，整个商场及单层商业业态划分明确，分开 单层招商，对进场客户品牌和实力要求较高。租金支付形式一一保底销售返点，视品牌与楼层不同具体执行形式有较大差别。代表商业体一一卓展（北站）、沈阳西武（五里河）、新世界百货（太原街）、 中兴一沈阳商业大厦（太原街）、美美（太原街）、百盛百货（太原街）、东舜百货（太原街）、五洲春天（太原街）、兴隆大家庭（中街）、沈阳商业城（中街）

14、、北 京华联（北行）。优点一一商场内品牌和商品品类构成科学，商场整体形象统一，能迅速形成 档次感。统一化管理，形成有序的市场竞争环境。缺点一一铺面面积多不确定，租金相对较高，影响招商，对物业持有者招商 能力要求较高，如不委托专业公司运作，风险较高。经营状况一一大型购物中心、百货大楼无一例外采取开发商自有经营的模式， 新型商业综合体逐渐崛起，具统一管理、统一招商有利于形成有序市场竞争和高 档的物业形象，成为万达、中兴、百盛等高档商业综合体的首选模式。2、档口散租档口散租主要有两种形式产权售后代租（混合经营）、业主经营（1）产权售后代租（混合经营）一一五爱市场开发商将商铺出售，并与业主持有者签订合

15、同实行代租，逐年返点给业主， 年返点率多为7%-9% 一般期限为三年，个别七年，在代租时限内由开发商运营， 并限定经营业态，限定期结束后交由业主自营。基本采用先招商，后销售销售模 式。其优点是能快速回笼资金，经营初期形象统一，业态合理，经营状况较好。 一但集中管理期结束，即出现管理混乱，竞争无序导致业态混乱，租金混乱，商 业氛围迅速下降的情况，如主力店经营状况良好，且管理公司运营水平较高，则 其整体坪效较高；但业主自行出租经营情况普遍，导致如五洲春天就出现业主自 我出租，管理混乱，导致品牌形象无法维持，除首层外，其他楼层已长期歇业。 坪效率低，管理公司难以为继。（2）档口出租一一太原街时尚地下

16、街、北行地一大道、沈阳春天时装之苑服装小商品市场、购物中心地下街的经营模式较为灵活。开发商持有全部商 业产权，统一规划招商，收取租金和商场管理费。因其产权集中，经营业态有严 格限制，整体形象与档次能在较长时间内维持和提升。但资金回收较慢，难以形 成高档品牌形象。太原街时尚地下街、沈阳春天人气旺盛，但因其形象只能维持在中低端，经 营商品低端，商户利润率低，整体坪效较低。此类档口，如与商业综合体结合， 则易降低商业综合体整体档次与形象，如兴隆大家庭，尽管人气旺盛，但坪效极 低。3、产权（使用权）出售典型商业如：太原街万达新天地、五洲春天、大发广场地下商铺。此类形式多集中在街铺或社区商业，本报告不做重点关注四、沈阳商业开发经营的主要问题1、盲目开发05年以来，商业地产