土地分等定级

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1、第一节 土地分等定级土地分等定级是在特定的目的下，对土地的经济和自然两方面的属性及其在社会活动中 的地位、作用进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。土地分等定级包括“分等”和“定级”两个层次。“分等”通常在全国范围内进行；“定 级”通常以市、县为单位进行。一、城镇土地分等（一）城镇土地分等的任务和目的1. 城镇土地分等的任务 城镇土地分等是通过多影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析， 提示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评 定城镇土地等。城镇土地分等反映了城镇之间土地质量的地域差异。2. 城镇土地分等的目的 城镇土地分等的目的是为全

2、面掌握城镇土地质量及利用现状，科学管理和合理利用城镇 土地，提高土地利用率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施，为土地评估、土 地税收征收和城镇土地利用规划、计划的制定提高科学依据。（二）城镇土地分等原则城镇土地分等与定级应当坚持以下原则：1. 综合分析原则 城镇土地分等定级应对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然等各项因素的综合分析， 按照综合差异划分土地的等和级。2. 主导因素原则 城镇土地分等定级应重点分析对土地等和级具有重要作用的因素，突出主导因素的影响。3. 地域分异原则 城镇土地分等结果要符合城镇本身的经济特征，充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经 济发展水平保持相对一致

3、。城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规 律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归为同一土地级。4. 土地收益差异原则 城镇土地等、级的划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律。5. 定量与定性分析结合原则 城镇土地分等定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化。在确定土地等和级的初步方 案时以定量分析为主，城镇土地等、级的调整和最终定案宜依靠定性分析。（三）城镇土地分等的工作内容城镇土地分等的工作内容包括：（1）城镇土地分等准备工作及外业调查；（2）城镇土地分等因素选择，资料整理与定量化；（3）城镇分值计算及土地等级初步划分；（4）验证、调整分等的初步结果，

4、评定城镇土地等；（5）编制城镇土地分等成果；（6）城镇土地分等成果验收；（7）城镇土地分等成果应用与更新。（四）城镇土地分等的技术程序城镇土地分等的技术程序如下：（1）建立影响城镇间土地等级的因素因子体系；（2）确定各因素因子的相应权重；（3）分析因素因子的影响方式，建立评价标准；（4）对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划 分城镇土地等级；（5）验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地分等进行调整并 定案；（6）编制城镇土地分等成果图件，报告和基础资料汇编。（五）城镇土地分等的因素指标体系城镇土地分等的因素指标体系见表6-1。表 6-1

5、 城镇土地分等因素体系表因素选择要求因子评价指标选择 要求指标解释城镇 区位必选交通区位城镇交通条件指数必选反映城镇对外交通便捷程度城镇对外辐射 能力城镇对外辐射能力 指数备选用城镇所在区域的货运总量和客运总 量来反映城镇 聚集 规模必选城镇人口规模城镇人口规模必选城镇驻地的常住人口（万人）城镇人口密度城镇人口密度备选城镇人口除以城镇建成区面积（人/平方 米）城镇非农产业 规模城镇二、二产业人口增加值备选反映城镇非农产业规模状况（万元）城镇工业经济 规模城镇工业销售收入备选反映城镇工业的经济规模（万元）城镇 基础 设施必选道路状况城镇人均铺装道路 面积必选城镇驻地年末铺装道路面积除以人口 数（

6、万平方米/人）供水状况城镇人均生活用水量备选反映城镇基础设施中的供水状况（吨从）供气状况城镇气化率备选指使用燃气的城市非农人口与城市非 农人口总数之比排水状况城镇排水管道密度备选城镇驻地排水管道总长度/城镇建成区 面积城镇 用地城镇非农业产 出效果城镇单位用地二、三 产业增加值备选城镇二、三产业增加值/城镇建成区面积 （万元/平方千米）城镇商业活动 强度城镇单位用地批发零4 贸易商品销售总额1备选城镇批发零售贸易商品销售总额除以 城镇建成区面积（万兀/平方千米）投入 产出 水平备选城镇建设固定 资产投资强度城镇单位用地建设 固定资产投资备选基本建设投资与更新改造投资之和城镇劳动力投 入强度城镇

7、单位用地从业 人员数备选城镇当年从业人员总数/城镇建成区面 积（人/平方米）区域 经济 发展 水平必选国内生产总值国内生产总值综合 指数必选所有常住单位在一定时期内所生产和提供最终 使用的产品和唠务的价值（万元）财政状况地方财政收入综合 指数必选通过城镇所在区域的全年地方财政收 入、人均地方财政收入、35年内地方 财政收入年均增长率一项指标来计算固定资产投资 状况全社会固定资产投 资综合指数必选通过全年全社会固定资产投资、人均全 社会固定资产投资两项指标来计算商业活动社会消费品零售总 额综合指数必选通过城镇所在区域的全年社会消费品 零售总额、人均社会消费品零售总额、 35年内社会消费品零售总额

8、年均增长 率三项指标来计算外贸活动外贸出口额综合指 数备选通过全年外贸出口额、人均外贸出口额 两项指标来计算区域 综合 服务 能力必选金融状况人均年末银行储蓄 存款余额必选城镇所在区域居民年末储畜存款余额/ 城镇所在区域人口数（元/人）邮电服务能力人均邮电业务量备选城镇所在区域年邮电业务总量/城镇所 在区域人口数（元/人）科技水平专业技术人员比备选城镇所在区域专业技术人员数/城镇所 在区域人口数区域 土地 供应 潜力备选区域农业人口 人均耕地区域农业人口人均 耕地备选城镇所在区域范围内年末耕地面积/城 镇所在区域人口数（亩/人）区域人口密度区域人口密度备选城镇所在区域人口除以城镇面积（人/ 平

9、方千米）六）城镇土地分等的技术方法1. 城镇土地分等因素因子权重的确定 权重反映分等因素因子对城镇土地质量的影响程度。权重确定的原则为：权重值与因素 对土地质量影响的大小成正比，数值在01 之间，各选定因素的权重值之和为1；因素 所涉及的因子权重值在 01 之间，每个因素对应的选定因子的权重值之和为 1；权重值 可单独选用特尔菲测定法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可用特尔菲测定法结 合其他两种方法来确定。（1）特尔菲测定法特尔菲测定法（Delphi方法）是一种客观地综合多数专家的经验与主观判断，以确定参评 因素及其权重的方法。通常所选的专家应当总体权威程度较高、代表面广，并由严格的 专家

10、推荐和审定程序推选。专家的人数以1040 人为宜。专家在指定时间内将其填写完 毕的因素选择和权重评估表反馈给组织者，由组织者进行统计分析，当统计误差在设计 阈值内，便以专家所选因素及其平均权重值作为参评因素和权重值。当统计误差超过设 计阈值，将信息反馈给专家重新填写，知道统计误差在设计阈值内为止。打分轮次一般 维 23 轮。（2）因素成对比较法 因素成对比较法主要通过因素间的成对比较，对比较结果进行赋值、排序，最终确定各 因素的权重值。为避免某一因素的指标值为 0，通常设计一个虚拟因素，使参评的所有 因素的权重值均大于该虚拟因素权重值。采用因素成对比较法有两个重要前提：一是因 素间必须具有可成

11、对比较性，对因素所赋值应在01 范围内，同时两因素之和为1；二 是因素比较的可转移性。设有A、B、C三个因素，如果A较B重要，B较C重要，则 必定A较C重要。因素比较时，A较B明显重要，A的权重值可设为1，B为0如果 A较B相当重要，可将A值设为0.51的某一数值，B的权重值为1减去A的权重值。某一因素最终的权重值为该因素与其他参评因素相比较所得指标值之和与所有参评因素 指标值之和的比值。（3）层次分析法层次分析法（Analytical Hierarchy Process）简称AHP法，也称多层次权重分析法。该方 法的基本原理就是把所要研究的复杂问题看做一个大系统，根据系统所涉及因素和所要 达

12、到的目标，通过对系统内的因素及相互关系的分析，划分出各因素间相联系的有序的 层次结构体系；在对体系中的每一层次按某种给定准则，请有关专家对每一层次中的各 因素进行客观的逐对比较和判断后，相应给出个因素的相对重要性的定量表示；进而建 立判断矩阵，计算出每一层次全部因素的相对重要性的权重值，并加以排序；最后，根 据排序结果即可确定参评因素及其权重值。2. 城镇土地分等因素因子分值计算（1）城镇土地分等因素因子分值计算因素分值按照下列公式计算：F.k = EWkjXY.jikkj ij式中：F 第i个分等对象第k个因素分值；ikWkj第j项因子对应上层第k个因素的权重值；Y.j第i个分等对象第j项因

13、子的分值；n第k个因素包含的因子个数。（2）城镇土地分等对象的综合分值计算S,= EWk XY.kik ik式中：S.第i个分等对象的综合分值；iWk第k个因素的权重值； kY 第i个分等对象第k个因素分值；ikn因素个数。3. 城镇土地等的初步划分 城镇土地等按照综合分值分布状况划分，不同土地等对应不同的综合分值区间，按从优 到劣的顺序对应于1,2,3,。，n个等别值。土地等的数值，依不同区域的行政级别所包 含的城镇数量、差异复杂程度而定，一般确定：省（自治区） 38 等；直辖市 35 等； 省级以下区域25等；全国和跨省级区域依实际情况而定；任何一个综合分等只能对应 一个土地等。城镇等的初

14、步划分方法有数轴法、总分频率曲线法等。（1）数轴法将综合分值点标会在数轴上，按土地利用效果的实际状况，选择点稀少处作为等间分界。（2）总分频率曲线法 对综合分值进行频率统计，绘制频率直方图，按土地利用效果的实际状况，选择频率 波谷作为等间分界。4城镇土地分等成果验证和确定 城镇土地分等成果验证主要有两种方法：一是利用市场资料验证城镇土地等；二是利用 聚类方法验证城镇土地等。（1） 利用市场资料验证土地等 市场资料验证可采取城镇基准地价分等、土地交易资料分等、商品住宅交易资料分等、 标准资料分等中的或多种方法。利用城镇基准地价验证时，宜以最高级别商业或用地的 基准地价为主要分等依据；利用城镇商品

15、住宅交易资料验证时，宜以商品住宅的总平均 价格为主要分等依据；利用标准宗地资料验证时，宜以标准宗地的总平均价格为分等依 据。利用土地资料验证土地等时，应保证参与验证的城镇数量占参加分等的城镇总数的 50%以上。（2）利用聚类方法验证土地等利用聚类方法验证城镇土地等时，首先要对分等对象的因子分值进行相应的标准化处 理，并确定有关因子的总排序权重；然后根据聚类分析法的要求计算任意两个分等对象 的加权欧氏距离；最后对分等对象进行聚类，并勾画出聚类分析谱系图。 加权欧氏距离的计算公式为：Dij=EWkj.X（Fik-F.k）1/2式中：。耳一第i个分等对象到第j个分等对象的欧氏距离；W第k项因子的总排序权重值；kF.k第i个分等对象第k项因子的评分值； ikFjk第j个分等对象第k项因子的评分值。根据多因素综合评价综合划分