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1、坪山、龙龙岗老镇镇房地产产市场调调研调研时间间：二七年八八月代理事业业六部龙岗镇/坪山小小组引言：龙岗老镇镇、坪山山的房地地产市场场起步较较晚，近近年来历历年的推推盘个数数一直停停留在1-2个或者更更少。属属于房地地产发展展的初级级阶段，产产品较落落后，无无品牌发发展商进进入，可可将此阶阶段概括括为：本本地发展展商为本本地客户户盖房阶阶段。20066年开始始，随着着深惠公公路/地铁3号线规划划利好信信息的释释放，东东部新城城概念日日趋成熟熟，品牌牌发展商商开始陆续续介入，如如进入老老镇的佳佳兆业、深深房等，进进入坪山山的万科科、深业业等。除了招拍拍挂的活活跃，旧旧改项目目提上议程程的也越越来越
2、多多。交通的改改善、关关内土地地的稀缺缺以及房房价飞涨涨将给龙龙岗老镇镇、坪山山带来引引入新的的客户群群体。龙岗老镇镇、坪山山房地产产市场即即将进入入快速发发展期。9月份，坪坪山的金金众蓝钻钻风景、万万科金域域东郡将将陆续开开盘，届届时，坪坪山的房地产产市场将将揭开新新的一页页。为更更好的掌掌握该片片区未来来的发展展动向，本本文盘点点了该片片区现有有及未来来将推项项目情况况。有关该片片区的详详细情况况，可参参考龙龙岗镇、坪坪山数据据标准化化阶段报报告的半年年总结。目录一、 龙岗老镇镇、坪山山楼盘布局局1、 龙岗镇、坪坪山片区区总供应应量分布布图龙凤山庄水岸新都世纪新城G12201-0293龙岗
3、镇怡龙枫景园G12201-0294德沁苑聚龙苑万科金域东郡锦峰森邻坪山围旧改振业项目坪山镇G11336-0061深业东城上邸G11336-0089牛角龙旧改金众蓝钻风景动工项目新增土地旧改项目筹备项目在售项目小结： 龙岗老镇镇、坪山山未来项项目较多多；以上上旧改项项目均为已报报建或地地块指标标基本落落实的阶阶段，还还有大量量的旧改改项目由由于手续续未清推推售时间间不确定定而未涉涉及。 品牌发展展商进入入将大大大提高片片区楼盘盘的质素素，引进进新的理理念及服服务。万科科、深业业、振业业、金众众、深房房等2、 龙岗镇、坪坪山部分分可预估估项目进进度表2008年2007年2009年2010年一季度二
4、季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度牛角龙项目/30万平米深房龙凤山庄/16万平米备注：本表中统计项目不明分期的基本以每年10万平米的推出量估算。聚龙苑 /6.85万平米世纪新城/14万平米坪山围项目/16.8万平米宝荷振业项目30万容积率3深业东城上邸8.7万怡龙枫景园/15万平米德沁苑/2.8万平米锦峰森邻/3.65万平米万科金域东郡/31万平米金众蓝钻风景/8.8万平米30万40万40万小结： 未来几年年每个片片区将保保持2-3个以上上的在售售项目； 每年片区区总推售售量将保保持在40万平米米左右。二、 在售项目目盘点坪山目前前无在售售项目；在售项目目集
5、中在在龙岗老老镇，共共有3个：德德沁苑、聚聚龙苑、锦锦峰森邻邻。1、 德沁苑A、项目目基础数数据项目位置置：毗邻邻龙岗街街道办，靠靠近八仙仙岭生态态公园。小规模/小高层层项目。主要卖点点：城市市繁华与与自然生生态和谐谐交融的的理想区区间1栋111层（6个单元元）小高层85800.166221551.000 1.733217套套20077年6月2日88000元/平米B、户型型配比经济型户户型，2房、小3房为主主。2房6788411352%3房8511079343%复式1141766115%合计217100%C、销售售情况销售率近近90%，其中2房的销销售情况况最好。2房67884113397%3
6、房851107931782%复式114176611464%合计2172489%、2、 聚龙苑22期御豪苑苑A、项目目基础数数据项目位置置：位于于龙岗区区龙岗街街道办西西侧（深深惠路旁旁）主要卖点点：龙岗岗中心唯唯一双地地铁口、全全景观公公园物业业2栋（11栋17层，1栋20层）高层3257793284套套20077年7月20日116000元/平米B、户型型配比主力户型型为1002-1110平平米的小3房2房777786021%3房108123314451%4房142-17556924%复式146-2955114%合计284100%C、销售售情况自7月220日开盘盘至今近1个半月月，销售售情况较
7、较差。 销售现场场销控数数据显示示销售率大大约40%，其中两两房走势势最好； 但从国土土局备案案情况显显示，仅仅销售11套，销销售率4%。 由于销售售情况不不理想，再造营销节点望扭转销售颓势8月30日营销中心盛大开放，8月30日至9月2日期间成交的客户额外享受2个点的优惠。3、 锦峰森邻邻A、项目目基础数数据项目位置置：龙岗岗区鹏达达路南八八仙岭生生态公园园西门主要卖点点：八仙仙岭公园园、小高高层低密密度产品品7栋9层层的建筑筑小高层3650001.466264套套20077年8月25日88855元/平米B、户型型配比（拼拼合后）主力户型型为1144-1338的大3房，其其中大部部分为1房和2
8、房的拼拼合产品品。小3房85-8893011%大3房114-138817065%4房122-14446424%合计264100%C、户型型分析拼合前户型拼合后户型 45-663平米米的1房与77-87平米的2房拼合合； 拼合后户户型方正正实用，舒舒适度高高； 受90/70限制，将将主力户户型130平米的3房强拆拆为1房+2房，故故拼合前前户型存存在明显显缺陷，销销售引导导也不建建议单买买拼合前前户型：2户户共用一一入户花花园，私私密度不不高且入入户花园园使用性性低；1房房的厨房房、卫生生间等辅辅助空间间过大，客客厅面积积小、无无采光空空间、基基本沦为为过道，无无餐厅位位置；2房房的客厅厅面积大
9、大；但餐餐厅、厨厨房面积积过小；厨房无无采光；过道面面积过多多。D、销售售情况开盘当天天到场客客户约250批，共推推出402套（拼拼合前），实实际以拼拼合后户户型销售，共264套。 当天销售售174套，销销售率约约为66%（现场场销控数数据显示示），其其中小3房抢先先被消化化完 目前从国国土局备备案情况况显示，销销售555套，销销售率221%。（由于于刚开盘盘，销售售显示滞滞后属正正常情况况）4、 在售项目目小结 在售项目目集中在在龙岗老老镇街道道办附近近，依托托繁华的的配套、便便利的交交通及八八仙岭公公园景观观； 几个项目目的共性性较大，但但从销售售情况可可判断出出：价格格影响较较大，导导致
10、中小小户型（2房、小3房）受受青睐度度高；高层产产品较受受欢迎。三、 筹备项目目情况目前龙岗岗老镇无无筹备项项目，坪山的的筹备项项目为万万科金域域东郡和和金众蓝蓝钻风景景，均已已开放临临时咨询询处，预预计均在9月-10月开盘。1、 万科金域域东郡（1） 基本情况况 项目位置置：位于龙岗岗区大工工业区综综合配套套区内，距距坪山街街道办中中心约2公里。 项目规模模：总建面约约31万平米米。10月将售售的是第第一期，8月新拍拍的两地地块G1222011-02293、G1222011-02294将作为为项目第第二、三三期。7栋177-244层的高高层组成成7865543.0876套套第一批开开盘200
11、07年十一期期间注：该期期受90/70限制336449.3369421182.8449333.77014377883.2注：该期期受90/95限制，并并含15%经济适适用房（共34633平米）需返还政府（2） 项目一期期情况A、 项目主要要卖点东部新新城、31万平米米大社区区、万科科品牌 31万平平米国际际景观社社区成就东东部新城城人居梦梦想 万科造城城梦想再再次出发发B、 项目风格格现代风风格简约的现现代风格格建筑加加上现代代艺术风风格园林林，符合合中小户户型项目目特性，同同时也较较符合工工业区客客户的审审美，但但是否符符合龙岗岗客户的的需求还还有待验验证。C、 户型配比比中小户户型（2房、
12、3房）经济2房房61607%实用2房房6818021%紧凑3房房8642448%舒适3房房10321224合计876100%D、 户型分析析中小户户型（2房、3房）两房户户型户型普普通但胜胜在紧凑凑69平米63平米 户型内部部较方正正； 由于1梯梯8的设计计导致部部分户型型朝北或或西； 均带入户户花园，但但形状不不规则； 入户后均均存在长长条形过过道，导导致可使使用率较较低。三房户户型户型方正正但附加加值不高高103平米88平米 户型内部部较方正正，1梯6的设计计导致入入户部分分不够方方正； 均带入户户花园，但但形状不不规则； 双套房设设计； 103平平米的3房宽厅厅设计。E、 工程进度度9月开放放准备进进行中楼体进度售楼处外部 售楼处赶赶工中，装修工程基本完成，装饰工程即将开始； 项目旁大大道上的的大树种种植完毕毕，正在在养护； 楼体主体体工程在在10层左右右。F、 营销进度度12月11月10月9月8月7月第二批开盘北面3栋第一批开盘
