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1、目录目录 .错误！未定义书签。1 案例背景 .11.1房地产市场发展 .11.2个人住房房产税的产生 .11.3个人住房房产税扩围 .22 征收个人住房房产税的意义.32.1遏制炒房与过度需求 .42.2调节地方财政结构 .42.3发挥收入再分配作用 .43. 房产税的作用机理 . .53.1房产税与税负转嫁理论 .63.2房产税与房地产的需求与供给分析.63.2.1房产税对房价影响的作用机理.73.2.2房产税对住房需求的影响.83.2.3房产税对住房供给的影响.93.3小结 .104. 房产税扩围的可行性分析 . .115 我国沪渝地区房产税试点情况.135.1房产税在上海的实施情况 .1
2、35.2房产税在重庆的实施情况 .145.3沪渝两地实施房产税后的问题总结.155.3.1房产税征收对象范围小，制约力有限.155.3.2税率设置有待进一步论证 .155.3.3房产税重在完善税制，降房价之说“流产”.165.3.4试点效果受限购和信贷紧缩政策影响较大.166 我国未来房产税扩围面临的问题.176.1房产税扩围的现实阻碍 .176.1.1税率难以确定 .176.1.2房产价值评估技术受限。 .176.1.3征房产税的权力寻租空间 .176.1.4地方土地财政的庇护 .176.1.5我国投资环境导致的大量游资存在.186.1.6征收成本巨大 .186.2房产税扩围带来的问题 .1
3、86.2.1中产阶层受到冲击 .186.2.2打击了租房市场 .186.2.3有可能推动房价上升 .197 典型国家和地区房产税制的比较与启示.207.1国外房产税概述 .207.1.1美国房产税概述：取之于民，用之于民.207.1.2日本房产税概述：房屋估价制度完善.207.1.3新加坡房产税概述：差异化政策兼顾效率与公平.207.1.4加拿大房产税概述：低收入者可退房产税.217.2国外房产税政策对我国的启示.218 改革我国房产税制的政策建议.228.1扩大征税范围，实现配套性和完整性.238.2科学设计计税方式和起征点.238.2.1个人居住房屋按人均面积计算起征点.238.2.2个人
4、经营性房产按市场评估价值征税.238.3根据地区及住宅具体情况设计多层比例税率.248.4提高税收优惠的普遍性 .248.5个人房产税收入应定向使用.248.6完善征收个人房产税的配套措施.258.6.1加强个人房产税评估建设 .258.6.2实现房屋登记信息与税务部门联网.25结论 .25参考文献.261 案例背景1.1 房地产市场发展毋庸置疑，近几年我国房地产行业取得了突飞猛进的发展。房地产投资对经济增长的总贡献度甚至超过20%。房地产行业的迅速崛起带来了很多正面的影响，刺激消费，拉动经济增长，增加就业，改善城市面貌，提高居住水平等，但随之而来的经济过热，房价居高不下且呈逐年递增的发展趋势
5、。2012 年全国城镇平均房价5791 元 / 。 2007 年为元/ ，五年上涨68%，年均递增10.9%； 2003 年平均房价为2381 元 / ，十年上涨3445143%，年均递增10.3%。这对未来经济稳定和居民福利水平产生严重威胁。房价的飘涨有很多方面的原因，除市场经济的发展、通货膨胀、人口增长等外生性原因外，主要由以下几方面的内部矛盾造成。（ 1）住房需求与投资性需求同增是根本原因一方面，随着城市化进程的加快，密集的人口对房产的需求不断增长，保障性住房供应不足，使得商品房作为居民必须消费品具有了不可替代性，这使得房地产长期看涨。另一方面，随着我国 GDP的稳步增长，居民收入水平不
6、断提高，加之国内投资渠道较少，房地产投资限制较少，风险和收益不配比，使得人们对不动产的投资需求增长。（ 2）地方政府对财政收入的追求导致了房价水涨船高从 1994 年起国家开始实行分税制，中央财政收入比重大幅提高，由1993 年的22%提高到2009 年53%，与此同时，地方政府却要拿50%不到的收入负责80%的公共服务支出，地方政府的财政压力可想而知。于是作为被地方政府所掌控的土地资源就成为了各地财政的主要收入来源。随着近十多年来房地产市场的持续火爆，地方政府越来越依赖于出让土地所获得的收入，进而形成了所谓的“土地财政”的局面。目前地方政府垄断了土地的使用权，土地价格上升，政府直接收入提高，土地开发投资又是当地GDP的主要贡献力量，因此地方政府出于私利，会希望土地价格越高越好。各地纷纷出现的“新地王”也正验证了这种情况。1.2个人住房房产税的产生房产市场现在的主要矛盾是大
