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1、第一章 总 论1.1 项目法人夏威夷水景别墅暂定名,下同,略。开发商项目法人为元龙企业发展,注册在沪青平公路3841弄5号,法定代表人俞长仁先生,注册资本金人民币陆佰万元,系国合资XX公司,经营期限十年自20XX11月起,具备房地产开发企业暂定资质。元龙企业发展系鑫昌房地产开发经营总公司的子公司之一,是为开发夏威夷水景别墅而成立的法人公司。鑫昌房地产开发经营总公司系1993年注册浦东新区的全民所有制企业,具备贰级房地产开发企业资质,注册资金人民币贰仟捌佰万元,法定代表人皆为俞长仁先生,主要从事房地产的开发、建设、物业管理详见附件8、9、10公司营业执照及房地产开发企业资质证书。1.2项目概况
2、1.2.1建设单位元龙企业发展。1.2.2工程项目名称青浦夏威夷水景别墅暂定名。1.2.3建设地点夏威夷水景别墅地处青浦区巷镇千步村原青浦县淡水养殖场,北靠淀浦河邻沪青平公路约200米,南临建设中的沪青平高速公路,以50米绿化带边缘为界,西抵淡水养殖场西边界,东至24米规划道路边界南面50米绿化带及东面24米规划道路均在建设用地围外,建设用地面积约46.7公顷详见附件16建设项目选址意见书,地形图图幅号为49-52/109-112、53-56/113-116详见附件18项目地形图。1.2.4建设容夏威夷水景别墅总建筑面积约14万平方米,其中别墅13.2万平方米、公共建筑0.8万平方米,总居住户
3、数约387户,小区的综合容积率0.3,绿化率40.1 %,水面覆盖率24.2%。除每户建造独用的12车位的车库,还规划建造公用泊车位。预计该小区最大用电负荷6000KVA,规划最高日用水量约880吨,最高日排水量约790吨,燃气先规划采用煤气或液化气供应,规划最高日用量约2640立方米,直线880对,主要建筑指标详见表1-1。表1-1本项目主要建筑指标序号建筑指标单位数量备注1用地面积公顷46.72总建筑面积平方米1400002.1别墅建筑面积平方米1320002.1.1高档别墅建筑面积平方米20000单体约5002.1.2中高档别墅建筑面积平方米55000单体约3752.1.3普通别墅建筑面
4、积平方米33000单体约2752.1.4联体别墅建筑面积平方米24000单位约3002.2公共建筑面积平方米80003综合容积率0.34综合绿化率%64.3%4.1绿化率%40.1%4.2水面覆盖率%24.2%5集中绿地率%14.5%1.2.5基地现状及动拆迁项目基地面积约46.7公顷,淡水养殖场田块状水塘及淀浦河延伸支河的水面面积约占基地的80%,水塘河底深1.2米淤泥深度约0.5米,淤泥底至室外地坪标高约为2.7米,基地主要通道干线两旁种植的杉树高大挺拔,成排直立。动迁情况比较单一,仅为原土地使用单位办公、宿舍、仓库用房的拆迁,约2000余平方米建筑,由原土地使用方根据双方土地转让协议详见
5、附件12约定负责场区人员、房舍设备等全部的清理、退场工作；由开发商负责场土方平整工程。1.2.6建设期及销售计划项目计划按三期滚动开发,总建设期4.5年含前期工作,计划于20XX1月初开工,于20XX10月底全面竣工并交付使用,一期楼盘销售拟在20XX8月初正式启动,整个楼盘于20XX3月底全部售罄。1.2.7投资估算及资金筹措 经估算,本项目建设总投资50771万元,其中建安工程费26002万元,其他建设费19210万元,不可预见费2261万元,销售成本1913万元。维修基金1275万元,银行贷款利息110万元。资金筹措方式：出资方投入10000万元含注册资本600万元,银行贷款5000万元
6、,其余滚动开发以预销售款补作投入。1.3研究工作依据1.3.1元龙企业发展编制的预可行性研究；1.3.2元龙企业发展等与青浦区淡水养殖场签订的土地转让协议；1.3.3青浦县土地管理局颁发的青国用92字第582号国有土地使用证；1.3.4青浦区计划委员会批复的青计投2001第227号关于开发建设夏威夷暂名花园商品房项目建议书的批复；1.3.5市青浦区规划管理局核发的青规书2001第0033号关于核发元龙企业发展选址意见书的通知；1.3.6市青浦区规划管理局颁发的沪青规书20010033号市建设项目选址意见书；1.3.7项目地形图；1.3.8市青浦区规划管理局核批的规划编制要求核定表。1.3.9市
7、城科规划设计事务所设计的青浦夏威夷水景别墅区详细规划方案；1.3.10市青浦区规划管理委员会办公室核批的青规委办2001第003号关于夏威夷水景别墅区暂定名修建性详细规划的批复；1.3.11市青浦区规划管理局召集各相关部门协议的青浦夏威夷水景别墅区详细规划中间成果评审会议纪要；1.3.12市房地产开发、经营等有关文件规定；1.3.13市场调查及分析。1.4结论经测算,本项目的基准收益率按Ic=12%计,全部投资部收益率为19.18 %；静态投资回收期含建设期为4.15年；动态投资回收期含建设期为 4.44年；财务净现值NPV为1474万元,项目在财务上是可行的。第二章 项目建设的必要性2.1项
8、目提出的背景项目所处地理位置具有城郊结合、闹中取静、水陆空交通便捷,附近居住小区布点疏密适中,邻近虹桥开发区入驻的外国公司、闵行区的高科技工业园区等高级白领、商务人员的不断引入等地利优势,为拓展中高品位的别墅建设需求创造了良好前提。加之项目地块具有天然水资源与树木资源,可供小区充分吸收、利用,为塑造优美、独特的水景特色的智能化别墅区开发创造了优越的条件。由此,项目地块具有较大的升值潜力,也有较好开发价值。目前,该项目的建设项目选址意见书批准文件、详细规划方案批准文件、配套的征询书面意见等申报可行研究报告前的各项工作已完成。2.2建设的必要性2.2.1项目建设符合地区发展规划青浦区位于西南方,地
9、处江、浙、沪三省市交界处,东与闵行为邻,南同松江区、金山区和省嘉善县接壤,西与省吴江市、XX市毗邻,并沿吴淞江同嘉定区相望,区域面积约677.8平方公里,人口约45.6万。青浦区是文明的发源地,历史悠久,文化底蕴深厚,早在几千年前就创造了灿烂的菘泽文化。青浦区境地势平坦,河流纵横,物产富饶,是江南一带的富蔗之地,生态环境优良,尤其是风景名胜淀山湖旅游区,湖面烟波浩淼,沿岸风火绮丽,是著名的旅游度假区。根据十五规划发展战略,青浦区将建成与国际经济中心城市相适应的现代化的西大门和美丽后花园,依据青浦区十五总体规划要求中构筑以人为本,风格迥异的特色居住区的指导思想,在该地块建造一批具有各种建筑风格,
10、适应各类消费层次的中、高档别墅,既符合地区发展规划的要求,同时也满足了房地产消费市场对房产品位逐步提升的需求。2.2.2项目基地选址优势 项目基地系原青浦区淡水养殖场地,丰富的自然水资源及树木资源以及基地东西临界的养殖场界河为别墅住宅建设的特色、品位创造了先决设计条件。项目基地北靠通航的淀浦河,距虹桥机场12公里,离沪宁高速公路仅8公里,其南邻佘山国家旅游度假区,西有大观园、水上运动场等旅游胜地,具有水、陆、空交通便捷及周边旅游地环境优美之优势。2.2.3项目建设满足房地产市场的消费需求随着房产品档次、品位的不断提升,人们对住宅的环境要求开始有了新的认识,对住宅小区的环境在生态、美化、人文方面
11、提出了更高的要求,其中,最突出的方面是生态环境的考虑。夏威夷水景别墅小区的开发与设计正是迎合、满足人们对现代住宅的这种愿望,小区凭借原地块中不可多得的天然资源河流与杉树林,营造清水、绿地的生态健康住宅。同时,整个小区的别墅在规划上临水而建、依水造景,以形成光影流动,一色的美景,小区的杉树林为业主营造返朴归真、原汁源味的生态环境。随着未来社会经济、生活、科学技术的迅速发展,房产品的知识、心理、精神折旧也在加速,住宅档位的适度超前,是延长房产品生命周期的有效手段。夏威夷水景别墅小区的设计定位,正是贯穿了这一理念。2.2.4项目建设的必要性在这一国际大都市有计划的开发营造一批高品位的别墅,既顺应国家
12、宏观经济政策的导向,同时也能带动地区经济的繁荣与发展。本项目建筑符合青浦县规划要求,对合理调整土地使用结构有良好的作用,开发商可带来经济效益和社会效益双赢业绩。因此,本项目的建设是必要的。第三章 市场研究3.1 市场分析3.1.1房地产市场的总体状况根据中房指数办公室20XX5月份调查数据显示,在持续推行二、三级市场联动、停止实物福利分房和住房货币化分配等一系列政策带动下,在去年竣工和销售大幅度增加的基础上,本市房地产继续保持供销两旺价增量增的局面。5月份中房住宅指数为682点,比上月上升6点,涨幅为0.89%,比去年同期上升30点,涨幅为4.6%；与最低点99年11月份相比上涨了41点,涨幅
13、已达6.4%。在过去相当长时间里,本市房价上扬区域主要表现为浦东新区、西南区域,随着市政建设的迅猛发展,规划设计的全面提高及房改政策的逐步到位,进行住宅投资已成为本市居要消费倾向。在此情况下,近期住宅房价的上升区域在本市东、南、西、北、中全面开花,新开楼盘普遍攀升。在20XX,房地产市场呈现近年少有的良性运行态势,在国家政策引导作用日趋明显的带动下,市场供求予盾趋缓,需求主体的住房消费观念日趋理性,房地产开发理念和注重居住质量的新世纪住房建设正在向更高的层面展开。种种因素致使房产成交量迅速上升,开发量与成交量首次出现持平,房价稳中见升。房地产开发投资快速回升,市场交易量保持了强劲的攀升势头,批
14、准预售面积与实际预售面积之比从1997年的1:0.23缩小到1999年的1:0.74,到了20XX年末则为1:0.96,20XX房地产市场更是火旺。货币购房政策、的人均GDP快速上扬已突破4000美元、国家对房地产开发的支持性政策等对房地产市场保持供求两旺的持续性提供了有利条件。由中房指数的变化曲线可以看出,房地产在1999年底、20XX初见底以后,呈现稳步盘升态势,根据中国的房地产发展轨迹和国家的宏观经济发展方向,有理由相信,随着本市房地产运作的不断深化,的房地产业将进入一个新的历史发展阶段。3.1.2别墅销售市场的供求关系及竞争分析3.1.2.1供给关系有关部门曾作过专门的市场调查,对水景
15、住宅能接受并认为有发展前景的占68%,而建造的水景中的别墅其升值空间将更加广阔。从1992年起至今开发建造的别墅楼盘大约160个,可建造面积约在1000万平方米左右,目前已交付使用或正在建造的总量约700万平方米,其中约有4050%的人购买的是价位相对较低的联体别墅房。3.1.2.2需求分析很久以来,别墅对于人们来说都是可望而不可及的。但随着经济的不断发展,别墅不再是海市蜃楼,它已成了人们争相关注的一个热点。有资料表明,20XX第一至第三季度商品房预、销售面积达1029.06万平方米和1054.67万平方米,而别墅的销售量占到其中的15%左右,并呈现继续上升趋势。1对居住环境需要的分析在二十一世纪,环保已经是一个非常敏感的话题。郊区清新的空气,使人们远离都市的嘈杂和繁华,回归自然,亲近自然,并且随着社会的不断进步、城市格局的变化、交通的发展,郊区生活、市区上班将是城市发展的标志之一。2从对购买能力分
