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1、 / 招商江湾城竞品项目分析与房地产市场运行情况纬联地产顾问（）二零零八年八月目 录一、市主城区房地产市场综合分析1(一)主城区房地产市场运行情况11、供应市场12、需求市场2(二)江北区房地产市场运行情况41、供应市场42、需求市场6(三)同类竞争项目近况7(四)同档次竞争花园洋房项目近况9二、竞品项目分析10(一)基本参数比较121、地段122、配套133、交通164、景观资源19(二)技术经济指标23(三)产品构成231、比较组团232、比较组团规划29(四)户型371、面积对比372、功能对比393、尺寸对比49(五)价格591、总体价格592、价格差异62(六)项目推售651、总体推
2、售情况652、去化速度67(七)项目媒体推广691、活动692、报媒推广70(八)客户特征73(九)开发商品牌74一、 市主城区房地产市场综合分析(一) 主城区房地产市场运行情况1、供应市场图表 1 2006-2008年（上半年）市主城商品房供应走势（次、万方、套）数据来源：纬联地产市场研究中心今年上半年，市主城区新开盘194次，较去年同期小幅上涨2.1%，供应体量401.95万方，新增供应套数43017套，两相指标分别较去年同期下降26.9%和27.5%，降幅较大。受房价持续高位运行、二套房贷新规定出台、中央银行连续加息和提高存款准备金率、国CPI持续高位运行等多方面经济和市场因素影响，自去
3、年年底以来，房地产市场热度不再，反而持续低迷，开发商在推盘选择上也尤为谨慎，大多坚持少量多次的策略，这也造成上半年来新开盘次数小幅上涨，但新推量上却呈大幅下降的局面。图表 2 2006-2008（上半年）主城区供应住宅综合价格分析表指标20062007年2008年整体均价（元/平方米）（建面）294131574622价格中位数（套）345036385284数据来源：纬联地产市场研究中心说明：整体均价考虑了体量权重经历了2007年中获批试验区利好消息刺激，主城区房价全面飞涨，所以2008年上半年房价与前两年同期相比，已经从简单的量变转化为质变，同期价格不可再同日而语。加上今年上半年中高端项目供应
4、比重较大，进一步抬高了住宅产品供应价格。虽然现阶段许多房地产开发商迫于资金压力，为加速回款而打出价格战、优惠战，但是这一阶段的价格调整也仅是适量挤出部分因新特区效应而过分高估的价值，不可能再回调至2007年上半年水平。图表 3 2008年1-6月市主城商品房供应走势（次、万方、套）数据来源：纬联地产市场研究中心今年以来，各月的新开盘量走势与往年大致趋同，但我们也可以看出，在一些相对转淡的月份（1月、6月），新开盘量却未明显降低，反而出现较大的供应量，主要是目前市场冷淡，客户观望情绪浓厚，开发商表现也相当谨慎，许多项目在前期销售不畅或后期产品蓄客不足的情况下，纷纷选择了延迟开盘，造成在后期的集中
5、推盘。我司预计今年下半年还将有不少于1000万方的市场供应，下半年楼市竞争压力将日趋紧。2、需求市场图表 4 2006-2008年（上半年）市主城商品房需求宏观运行状况表商品房销售面积（万平米）628.16839.11602.09增 幅14.70%33.58%-28.25%商品房销售金额（亿元）181.14256.09248.51增 幅12.53%41.38%-2.96%商品房销售均价（元平米）288430524127增 幅-1.89%5.84%35.24%图表 5 2006-2008年（上半年）主城商品房需求走势（万平方米、亿元、元/平米）数据来源：网上房地产，纬联地产市场研究中心从需求市场
6、来看，2008年上半年商品房市场呈现供求双跌的局面，供给和需求较去年同期都不同程度的萎缩，虽然各类开发商大力促销，甚至变相降价，对市场形成了一定的拉动力，但整体形式与去年相比依然相差较大。一方面是在于去年下半年楼市过热，消费者购房需求提前透支，另一方面受宏观经济和产业发展影响，消费者对楼市预期信心不足，持币观望情绪浓厚，客户下叉时间被延后。价格方面，虽然目前市场冷清，开发商为缓和资金压力，降价促销成风，但是整体成交均价同比仍然大幅上涨35.24%。这主要是去年下半年受新特区成立的利好消息影响，房价呈现爆发式增长，非正常价值部分上涨过快。而在宏观政策打压之下，这部分非正常价值已显现出客户对其的抗
7、性和对销售的阻力，现阶段的降价促销也仅是开发商积压出一部分非正常价值，使房价逐步回调至一个相对正常的水平。在楼市没有新的利好消息刺激客户需求的情况下，这种回调还将持续一段时间，但就目前整体水平而言，预计房价将在4000元/平米（建面）左右的基本面趋于相对稳定状态。图表 6 2006-2008年上半年主城区新开盘项目开盘消化走势数据来源：纬联地产市场研究中心从近三年的项目开盘消化走势可以看出，虽然今年上半年新开盘次数有一定程度的增长，开发商也大多采取少量多次、频繁推盘的策略试探市场反应。但从监测数据来看，目前价格的高企和市场的冷淡，都造成开盘消化率下滑，尤其在传统的楼市旺季，这一现象更为突出。(
8、二) 江北区房地产市场运行情况1、供应市场图表 7 2006-2008年上半年江北区供应走势（次、万方、套）数据来源：纬联地产市场研究中心与市主城区新增供应趋势相同,江北区也是在新开盘次数上小幅浮动，但新增供应体量下降超过一半。江北区作为北部城区门户，是继北部新区之后的第二大高端楼盘集中供应区。目前江北区中心地区可出让土地少，在售项目所剩不多，而鸿恩寺、寸滩、江北农场等边缘地区项目尚未全面亮相，主要依靠北滨路上几个近一年陆续推出的项目在支撑。今年下半年，江北区在边缘地区的项目将陆续亮相，届时江北区供应量将有所上升。图表 8 江北区占主城区供应比重走势 图表 9 江北区占三北一南供应比重走势数据
9、来源：纬联地产市场研究中心从江北区在主城区和三北一南地区地位来看，由于江北区新项目供应不足，而南岸、渝北、北部新区等热点地区新品接踵亮相，热度不减，造成江北区占主城区和三北一南地区的供应比重都下滑接近10个百分点。这一局面相信到今年下半年江北区新项目陆续推出会有所缓和。图表 10 2006-2008（上半年）江北区供应住宅综合价格分析表指标20062007年2008整体均价（元/平方米）（建面）302432806185价格中位数（套）360538666275数据来源：纬联地产市场研究中心说明：整体均价考虑了体量权重江北区2008年上半年供应价格较去年同期上涨了88.6%，超出主城区整体水平42
10、.2个百分点。在去年的新特区效应下，江北区凭借其的无可比拟的地位优势和产业发展优势，成为下半年房价的领涨者。同时在下半年随着富力、中海、龙湖等一批高端物业相继面世，江北区住宅供应价格被一再拔高。图表 11 2008年1-6月江北区商品房供应走势（次、万方、套）数据来源：纬联地产市场研究中心今年农历新年过后的3月至6月间，江北区新增供应保持在一个相对平稳的水平，每月开盘量保持在5个左右，新增体量在10万方左右。从项目档次来看,主要以辖区中低端楼盘和小户型投资物业为主，高端项目推盘周期较长，这与高端项目单价、总价双高、市场观望情绪浓厚、消化乏力有关。2、需求市场图表 12 2006-2008年（上
11、半年）江北区商品房需求走势（套、元/平米、万方）数据来源：网上房地产、纬联地产市场研究中心与主城区成交走势一样，江北区也呈现出成交量全面下跌，成交价格大幅上涨的局面。其中成交面积下降幅度26%，略小于主城区约个百分点。这主要是源于东海岸、北国风光等性价比较高的中端项目的平稳销售。由于目前房价仍然处于高位运行,不少传统热点地区已出现被低价的非热点区域分流的现象，但这种现象目前还仅集中在中端与以下产品。高端项目针对的客户群虽然也在把价格作为购房影响因素的比重逐渐抬高，但在合理的价格围，良好的品质仍然是客户最关注的。作为主城区非洋房别墅类高端物业集中的标杆地区，北滨路在今年下半年的竞争将更为激烈，在
12、外部优势不再明显的局面下，各项目更重要的将是比拼在品质。图表 13 2008年上半年新开盘项目开盘消化走势对比数据来源：纬联地产市场研究中心江北区作为北部城区门户，因政府主推的“向北”政策受益，而观音桥商圈和北滨路的崛起、江北城建设的全面推进，成为江北区房地产市场一派欣欣向荣的最重要支撑。受外部优质资源助推，加上江北区楼盘普遍保有较高品质，且高端项目云集，江北区楼盘开盘消化率一直保持在较大比例高于主城区整体消化率的水平。而在三北一南的四个热点区域对比中，江北区也凭借其核心区位、成熟商圈和配套，稀缺景观资源等竞争优势，开盘成交情况优于三北一南整体水平。(三) 同类竞争项目近况图表 14 同类竞争
13、项目2008年推售情况项目名称可比组团2008年上半年开盘情况目前销售情况时间推出套数折后均价当天销售率龙湖春森彼岸一组团3.202161100076%2007年年底首次推出的2、9号楼已基本销售完毕，2008年3月份推出的江天上至6月累计销售接近190套，售价约11000元，开盘后因市场影响、产品价格过高，销售一直较为缓慢。为了给项目造势，龙湖调整策略，将江天上剩余的30余套房源停售，改推不看江的香邸，同时将关注高层的客户向香邸引导。由于客户积累情况理想，香邸价格低于前期产品，加上龙湖品牌号召力，香邸顺利实现开盘热销，此轮造势基本成功。7.2658855195%中海北滨一号天赋6.21129
14、756731%天赋组团323套整体取得预售资格，首批推出129套房源，由于客户积累量不足，当天销售情况不理想，后期受产品、价格、环境、宏观市场等多方面的影响，天赋销售一直较为缓慢，平均每周消化套数在4-5套。雍江苑整体3.29681300063%目前在售的是5、6号板式高层和11号楼点式高层，销售情况不甚理想，板式高层目前整体销售60%，点式高层销售25%，平均周消化量仅为2-3套。虽然销售不畅，但项目并没有在价格或调整上进行调整，宣传推广力度也并未加大。5月1789289棕榈泉国际花园C区6.840811830%在售的10号楼为2008年上半年首次开盘。受宏观市场影响，去年年底推出的2号楼销售缓慢，导致10号楼开盘时间间隔大半年。销售速度也比较缓慢，目前在售的2、10号楼整体销售70%，平均周消化套数在1-2套。剩余的几栋产品已全部取得预售资格，1号楼高层已开始预约登记。恒大华府一期6.13176675011%项目于6月13日开始认购，7月12日正式开盘。认购期共认购产品42套，截至目前已销售35%。花园洋房也已开始认购，截至7月28日已累计认购30套，客户积累200余组。金科廊桥水岸江山四栋未正式开盘，
