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1、雅园公寓寓物业管管理方案案目 录录前言第一部分分 物业业公司简简介第二部分分 管管理服务务理念、方方针、内内容、运运作机制制、管理理措施一、 服务理念念二、 方针三、 内容四、 管理运作作机制五、 管理措施施第三部分分 管管理经营营机构框框架及管管理目标标一、 管理经营营机构框框架二、 人员编制制计划三、 管理服务务目标第四部分分 日日常物业业管理运运作一、 前期介入入阶段的的管理二、 入住装修修阶段的的管理三、 常规管理理运作阶阶段的管管理（一）管管理处内内部运作作管理（二）给给排水设设备及水水景管理理（三）消消防管理理（四）机机电设施施养护和和修缮管管理（五）治治安管理理（六）清清洁管理理
2、（七）园园林绿化化管理（八）车车辆管理理（九）房房屋管理理（十）物物业管理理工作抽抽查与考考核管理理第五部分分 物物业管理理制度一、 公司办公公室工作作二、 公司物业业部管理理工作三、 物业管理理财务、资资金的管管理四、 机电设备备管理五、 房屋管理理六、 治安、保保卫七、 小区清洁洁八、 园林绿化化九、 车辆管理理十、 维修、养养护十一、 消防、安安全十二、 社区文化化十三、 物业接管管、入住住 第一部分分 物物业管理理有限公公司简介介物业管理理有限公公司正式式成立于于 年年 月月 日日，现管管理面积积 万平方方米,员员工 多多人，其其中管理理、技术术人员 %以上具具有大中中专学历历。公司司
3、以“”为方针针，奉行行“诚信、高高效、求求实、创创新”的企业业精神，树树立“全心全全意全为为您”的服务务理念。本公司有有丰富的的人力资资源，对对物业管管理服务务有丰富富的实务务经验，有有创建“省级”优秀物物业管理理项目的的经验。公司非常常注重人人力资源源的培训训工作，在在企业内内部形成成“培训考核淘汰”体系，充充分激励励员工的的主观能能动性。在在管理服服务上一一贯施行行“高起点点、严要要求、讲讲服务”，现已已形成一一整套规规范、完完整的管管理运作作体系，并并有效地地运行，。除传统意意义上楼楼宇维修修养护、清清洁绿化化、保安安及消防防外，还还具有配配合管理理运作的的工程咨咨询、物物业咨询询、物业
4、业功能布布局和划划分、分分期投入入使用之之衔接，物物业管理理费行情情调研和和预测、在在确定目目标客户户群后对对管理收收费之承承受能力力及法规规之限制制、物业业租售之之推广、智智能化服服务、保保障服务务等全面面服务。第二部分分管理理服务理理念、方方针、内内容、运运作机制制及管理理措施一、服务务理念坚持“以以人为本本”“专业业服务、用用心管理理”的理念念，聆听听客户的的需求，提提供创新新及符合合用户需需求的专专业服务务。以“管理职职能社会会化，管管理组织织企业化化，管理理形式专专业化，管管理过程程商业化化，管理理关系契契约化”为管理理目标。提提供全方方位综合合管理和和全天候候的优质质服务，为为小区
5、业业户提供供一个“安全、整整洁、和和谐、文文明、优优雅、舒舒适”的现代代化居住住条件和和环境，使使所管理理的物业业得到保保值、增增值。二、方针针实现“有有效经营营、独立立核算、自自负盈亏亏”的方针针，开展展“服务为为主，多多种经营营”，从管管理服务务转换经经营管理理机制，求求得自身身的生存存与发展展。三、内容容从“全天天候服务务、全过过程管理理”的物业业管理要要求出发发，服务务的重点点内容有有：第一类前期期管理（一）配配合开发发商：做做好项目目前期的的规划设设计，从从物业管管理的角角度对物物业的环环境布局局，功能能规划、楼楼宇设计计、材料料选用、设设备选型型、管线线布置、竣竣工验收收等多方方面
6、提供供合理化化建议。（二）配配合销售售：在销销售过程程中对业业主（客客户）进进行常规规物业管管理知识识、装修修制度的的宣传及及解答。向向业主征征询物业业管理的的需求。并并与业主主签订业业主临时时公约。（三）接接管验收收：对主主体建筑筑、附属属设备、配配套设施施、道路路、场地地和环境境绿化。特特别重视视综合功功能的验验收。第二类 物业业的基础础管理（一） 房屋建筑筑管理：此项是是物业管管理的基基础工作作，即对对楼宇、附附属建筑筑的保养养、维修修，使之之保持良良好的使使用状态态，并使使物业整整体保持持完好、美美观，延延长其使使用年限限。（二） 房屋设备备维修管管理：对对供排水水、供电电、市政政公用
7、设设施、安安防、消消防系统统等设备备的运行行、保养养、维修修，使之之保持良良好的使使用状态态。我们们深信设设备、设设施的正正常运行行是小区区业户生生活的基基本保障障。对此此，我们们组建一一支专业业化水平平高的水水电技术术人才，制制定一套套完善、严严谨、科科学、合合理的设设备管理理、操作作流程的的规章制制度，运运用电脑脑技术对对设备进进行包括括设备档档案、维维修保养养计划，日日常保养养安排及及出勤事事项进行行管理，做做到设备备故障发发生率控控制在11%以下下。第三类 物业业的综合合管理（一） 入住装修修管理： 是一个个新建小小区，入入住的业业主/业业户在二二次装修修中给物物业管理理工作带带来了很
8、很大的工工作量，为为防范违违章装修修的情况况，管理理公司贯贯通以人人性化管管理的手手段，加加强宣传传工作，在在业主/业户收收楼入住住时就对对其进行行宣传培培训，并并填写装装修申请请表。提提供装修修特别提提示，有有据可依依。在装装修审批批上严格格把关，并并明确双双方的契契约关系系。加强强装修户户的追踪踪监管，采采用管理理员、工工程人员员、保安安员三级级巡查齐齐抓共管管的方法法，对违违章装修修的业户户晓之以以理，动动之以情情耐心做做业户思思想工作作，做好好人性化化的协调调工作，将将违章装装修消灭灭在萌芽芽状态。（二）www.m4448.ccom 中国最最庞大的的数据库库下载（三） 清洁管理理：包括
9、括对小区区公共部部位的清清洁，垃垃圾、废废物、排排污管道道等的清清除和污污水、雨雨水的处处理，以以保持小小区的干干净整洁洁。（四） 绿化管理理：小区区的绿化化日常的的养护，提提供良好好的生态态环境，并并创造条条件建立立小型花花圃，既既美化小小区环境境，又可可满足业业户的需需要。（三） 消防管理理：包括括对业户户物业使使用人的的消防宣宣传教育育，消防防器材、设设施的养养护，消消防力量量的组织织和管理理。（四） 安全管理理：包括括小区范范围内的的治安、保保卫、巡巡逻、监监控等，并并包括排排除各种种干扰，处处理小区区内突发发事件，保保持小区区良好的的生活环环境和秩秩序。“创一方方文明，保保一方平平安
10、”是我们们全体员员工肩负负的职责责与义务务，我们们将244小时的的严密保保安服务务，实施施人防、物物防与技技防的相相结合。人人防由监监控管理理中心统统一指挥挥调度，强强调多重重结合，白白天宽松松与夜晚晚严密相相结合，实实行多重重巡查；物防上上通过封封闭式的的围墙、围围栏、内内置式防防盗窗花花等手段段提高防防范能力力，在充充分强调调人的因因素的前前提下，以以技防为为主，运运用小区区的智能能化保安安设施，如如闭路电电视、红红外探头头、门禁禁、巡更更点等，结结合管理理中心的的统一管管理，确确保治安安防范的的快速反反应。（五） 车辆管理理：对小小区内机机动车辆辆、非机机动车辆辆实施安安全管理理，疏导导
11、与管理理车辆进进出和停停放，维维持小区区良好的的交通秩秩序。（六） 社区文化化建设：社区文文化是中中国物业业管理行行业的重重要特征征。进入入21世世纪的人人们对自自身的居居住环境境已不满满足于过过去刚刚刚发展起起来的单单一的物物来管理理服务，小小区是人人们工作作八小时时以外享享受精神神文明熏熏陶的重重要场所所，所以以他们都都希望生生活在社社区文化化气息浓浓厚，富富有现代代生活品品味的环环境之中中，从而而得到高高品味人人生体验验和精神神上的满满足。因因此，对对于社区区文化建建设，凭凭借多年年以来的的管理经经验，强强调以社社区成员员为中心心，尊重重业户，相相信业户户，依靠靠业户，充充分调动动业户的
12、的积极性性，通过过富教于于乐，循循序渐进进的社区区文化建建设，培培育社区区精神，提提高居民民的文化化素质，整整合共享享价值观观念，增增强社区区凝聚力力和向心心力，使使物业管管理收到到事半功功倍的功功效。我我们的目目标是使使大唐唐世家的文化化建设具具有代表表性、先先进性和和实用性性，使之之成为整整个文化化生活中中的一个个标志性性典范。四、管理理运作机机制公司每年年与管理理处签订订管理目目标、经经济指标标责任书书，管理理处各级级员工与与管理处处签订服服务质量量保证书书，实行行计划目目标责任任制管理理，同时时，还贯贯以督导导管理，全全面质量量管理，协协调管理理及实行行值班经经理日常常管理责责任制。严
13、密、科科学、规规范的管管理运作作机制是是为广大大业主提提供优质质、高效效、便捷捷服务的的保证，更更使管理理运作逐逐渐走向向良性循循环，实实施物业业管理服服务运作作机制如如下：（一）计计划目标标管理根据福福州市物物业管理理若干规规定、物物业管理理条例的的要求，按按照全国国优秀物物业管理理住宅小小区的标标准制定定各项管管理指标标；制定定三年内内将 创建成成福建省省物业管管理示范范住宅小小区。（二）督督导管理理采取有有效的督督导管理理方式，对对各职能能部门实实施监督督指导管管理，保保证工作作正常运运作，提提高工作作效率和和工作质质量，具具体有以以下四种种作法：经济管管理 ：公司与与各级员员工签订订劳
14、动责责任状，明明确员工工的权利利与义务务，并制制定各员员工所在在岗位和和工作绩绩效相挂挂钩的工工资制度度，以此此来调动动员工的的工作积积极性。法规管管理 ：遵循既既订的规规章制度度和工作作程序来来规范员员工的言言行，提提高工作作效率和和工作质质量。行政管管理 ：实行每每月、每每周部门门详细的的工作计计划，物物业经理理每天上上班前220分钟钟组织管管理级召召开“早会”布署当当日工作作，下达达工作任任务，总总结前一一天的工工作情况况，分析析存在的的问题，提提出解决决办法；并每周周召集主主管人员员开一次次办公会会，讲评评和布置置工作，听听取汇报报，分析析存在问问题，提提出解决决办法。激励、培培训管理
15、理： 物物业管理理是多工工种的服服务行业业，平凡凡而朴实实无华，为为预防员员工在一一天天的的重复工工作当中中滋生惰惰性，我我们采取取通过各各种培训训教育手手段唤起起、培养养员工的的敬业精精神、职职业道德德、职业业的荣誉誉感和责责任意识识，让广广大员工工都能在在不断挑挑战平凡凡的过程程中不断断超越，并并树立员员工与管管理中心心利益一一致性的的认同感感和“与小区区荣辱与与共”的使命命感，不不断提高高员工自自身素质质和工作作水平。（三）全全面质量量管理。根据国国家质量量评定质质量标准准，全面面推行质质量管理理，成立立全面质质量管理理小组，按按照既定定的质量量管理操操作规程程标准，各各级管理理人员要要认真检检查质量量情况，发发现质量量问题及及时纠正正，使工工作质量量不断提提高。（四）协协调管理理运用协协调的管管理办法法解决在
