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1、 河南博泰（Botac）企业管理咨询有限公司名 购 国 际 广 场市调报告我们的使命Our Mission协助我们的用户及合作伙伴To assist our clients and partners to succeed实现理想with our supports of knowledge and solutions我们的理念Our Principles以坦诚待人，以严谨处事；Honest, Straight-forward, Due care以知识敬业，以创意取胜。Knowledge, Creative目录第一部分：郑州市整体商业环境调查一、 百货业态二、 超市业态第二部分：商业市场现状一、
2、房地产市场二、 商业市场第三部分：项目区域分析第四部分：项目SWOT分析一、 项目住宅部分SWOT分析二、 项目商业部分SWOT分析第一部分郑州市整体商业环境调查分析郑州商业综述：郑州市商业高度集中，主要集中在二七商圈、碧沙岗商圈、碧波园商圈等，各商业中心格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特色的商业物业体，差异性不强导至市场间竞争激烈，每家商业体均未能形成自己的优势。火车站附近芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品等大型批发市场；二七商圈集中了金博大、北京华联、百盛、丹尼斯等中高档百货等，已形成辐射郑州市的第一商业中心；碧沙岗商圈形成了以家电、百货
3、为主的二级商业中心，成为西区人民的购物首选；同时，现在以超市为带动的商业繁华地段主要有：经三路北段、碧波园商圈、易初莲花等等，随着郑东新区的发展，郑州商业中心逐惭向东转移，如东区的宝龙城市广场，东南部的龙湖商业区，同时还以曼哈顿为代表的未来路商业区等一、百货业态郑州的百货业商家林立，竞争激烈 郑州市区总人口400万左右，人均年收入20000元左右。 丹尼斯和金博大是目前经营最成功的商场，商界有“郑州的丹尼斯，河南的金博大”的说法，华联商厦二七店在和金博大的竞争中处于下风，销售额逐渐降低。 对多位商业专家进行访谈，周边城市高收入者到郑州消费很便利，促进了郑州的商业发展，估计大型百货商场零售额中2
4、0%左右来自外地消费者 郑州处于河南省的中心地带，周边有洛阳、开封、新乡、焦作等8座城市车程在1.5小时以内 郑州商业的发达和周边城市商业发展速度较慢形成鲜明对比，吸引了周边的高收入人群来郑州消费，良好的交通为此提供了可能 由于郑州缺乏支柱型龙头产业，市民收入偏低，中产阶级比例过低,郑州百货业本市消费额主要来自机关、垄断行业、生意人，有行业人士判断代金券购物占百货商店零售额的20%左右 郑州作为全国的交通重要枢纽，逐渐发展成为以商贸物流产业为主的商业城市 郑州有宇通客车、白鸽集团等全国知名企业，但是缺乏起带动作用的龙头产业，传统的纺织业基地的工业优势已经不在 普通市民收入水平低，中高收入的中产
5、阶层尚未发展壮大所以，近几年内百货商场的竞争会进一步加剧，选择百货业态需要谨慎。郑州缺乏有潜力的支柱产业，居民消费能力很难短期内迅速提高支持郑州商业的周边城市的购买力很难有很大的增加周边城市商业在不断发展，会分流对郑州的消费二期商圈的大上海步行街、德化步行街建设、汇龙城重张等大项目会进一步加剧百货业竞争郑州百货商业竞争加剧选择百货业态需要谨慎百货业竞争已经饱和，汇龙城、亚细亚在竞争中失败退出市场，成为深刻教训二、超市业态超市业态在过去的几年中发展速度很快，未来竞争会越来越激烈 丹尼斯花园路量贩店销售非常好，而且正在筹备扩大经营面积、开设分店 郑州的思达超市、九头涯作为本土品牌，中小超市占据了郑
6、州的众多街道，网络密集，抢占了许多市场份额 面积在50-150平米左右的便利店过去一年中开设了许多分店，深入社区，贴近消费者，思达也有计划走入社区 国内的家世界在郑州已经开了3个大型超市，并计划继续扩张家乐福、沃尔玛正在郑州选址 正大城市广场易初莲花的3万米卖场在激烈的竞争中，有些超市经营情况不尽人意易初莲花在开业初期，由于经营未达到预期，进行批量裁员降低运营成本世纪联华开业后市场反应明显低于预期花园路中环百货负一层的家中福效益平平普尔斯马特在开业几个月后由于经营失败不得不退出市场第二部分：商业市场现状 （一）房地产市场1、住宅底商型商铺大量存在2、商业地产供应量逐年上涨3、大规模中高档次商圈
7、集中化4、经营模式粗放沿街或小型商场商铺多为住宅底商，属于集体、单位建房，多用于对外出租，销售很少。目前红旗路、东三街上的大多商铺属于这种情况（二）商业市场1、市场需要多业态、一站式的消费场所2、规模化、高档次消费场所受中高层消费者的欢迎3、休闲购物场所存在极大的市场4、中心商业促成商业中心中心商业凭借其在规模、营销上的优势，吸引大批客流，逐渐形成一个区域的商业中心。项目所处位置，在红旗路、东三街交汇处，南邻黄河路主干道，凭借着商业配套、商业运营上的优势，必将成为周边消费区的中心。第三部分：项目区域分析交通路线到达项目周边的公交车有202、91、67、22、23、71、83、30、27，离项目
8、最近的公交站点约200米左右，在红旗路上还有一个家乐福西线站点周边配套周边配套有行政事业单位、教育设施、金融、医疗、休闲健身等生活设施。行政事业单位： 南阳路街道办事处、郑州市金水区工商局、金水区法院教育设施：郑州二十六中、河南省委党校、河南财政税务高等专科学校南校区、金水区委党校、怡景苑实验幼儿园医疗设施：郑州市人民医院、郑州市省国资委社区卫生站冶建卫生院、郑州市职业病防治所、新世纪女子医院商业购物：世纪联华超市、丹尼斯红旗路便利店、思达红旗路便利店、思达超市同乐路店金融设施：工行黄河路支行、邮政设施：本案附近无邮政分局，因此建议本案建成后在小区内设一个邮政收投信箱，方便业主生活工作需要，促
9、进小区房屋的销售。酒店、宾馆：中州快捷酒店黄河路店、青青商务酒店、易园酒店红旗路店、老兵宾馆、御花园酒店小结：总体来说，首先项目属于旧市场改造项目，对于整体区域消费群体档次来讲，高端消费群较少；同时，旧市场改造会对项目消费群造成一定的影响。而且本项目距离成熟商圈-（二七商圈）有一定距离，辐射范围达不到，对于高端消费群体应有一个特定的吸引。例如某知名品牌、某知名餐饮、某知名休闲会所等。这样对于高端消费群体会有一个定向消费的习惯，自然带动其在项目消费。其次，项目在主干道文化路、黄河路地段没有大型的综合性购物中心，而项目区域离黄河路主干道有一些距离，所以对于主干道人流引导上做一些指引。例如在东三街、
10、黄河路交叉口设项目立标、红旗路文化路做项目VI系统等。最后，东三街目前属于单行道，红旗路同样作为次通道来讲，对于车辆的疏导及停靠问题有待解决，这将会是项目的一个比较严峻的问题。第四部分：项目SWOT分析一、住宅部分（一）项目优势：1、区位本项目位于东三街、红旗路、黄河路三街交叉口，居家舒适，出行便利。2、交通9条公交路线经过本项目，交通辐射范围广。3、规划综合规划，多建筑形态组合，规划超前，引人注目。4、配套项目周边居住氛围浓厚，生活配套齐备。小区内停车场、休闲娱乐场所，商业购物等生活配套，为业主提供不一样的尊尚生活。（二）项目劣势：1、本项目属于商业、商务复合型楼盘，局限于地块狭小，项目绿化
11、配置不高。2、停车位较少二、商业部分（一）项目优势：1、区位本项目位于东三街、红旗路、黄河路三街交叉口，辐射文化路黄河路商业区，综合性商业优势将为本项目带来滚滚人流。2、交通9条公交路线路经过本项目，交通便利。3、客源本项目辐射本项目位于东三街、红旗路、黄河路、文化路四街小区固定消费群体。辐射面积广，客源充足。4、管理本项目商业将采用专业化管理经营，降低投资风险；合理规划，让客户体验“休闲中购物、购物中休闲”休闲购物乐趣，颠覆传统购物。5、业态本项目施行多业态经营、一站式购物；充分满足多元化消费区域的空白。（二）项目劣势： 1、周边商业氛围不够浓厚本项目商业属于较落后的市场经济，虽然有几个较大的便利店及辅助业态，但经营较乱，没有带动周边商业氛围的形成。2、项目地块局限性 交通 红旗路、东三街交通较不便利； 商业老式市场经济，市场消费档次较低、 消费群体 周边社区较老，无高档社区，高端购买力不足 配套本项目商业部分停车位不足，有车一族消费停车较难河南博泰企业管理咨询有限公司2010/1/2210河南博泰（Botac）企业管理咨询有限公司 地址：郑州市未来路首座国际8#2单元6169 电话：0371-60311180 网站：
