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1、万达广场共用水电费计算和分摊方案特别是由于购物中心的体量大，少则上十万平米，多则高达六、七十 万平米，每年产生的共用水电费往往高达数百万元至数千万元不等。 因此，对于该项不菲的支出，向谁收？怎么收？无论对商家还是对物 业公司，都是一个不可回避的严峻问题。一、计算共用水电费应考虑的因素 对于不同的业态，计算共用水电费，主要应考虑以下因素：（一）营业时间 由于业态不同，各商家营业时间不一，其对共用水电享用的程度和应 承担的义务也不同。如购物类，其营业时间通常在 9:0022:00;美食类， 营业时间大都在 11:0014:00 和 17:0020:00;休闲娱乐业的营业高峰 往往在每天的 20:0
2、0 后；而健身业又集中在每日早、晚两个时间段。 加上在各个不同的时间里，由于消费群体起了变化，公共设施开启的 范围和数量也有所不同，因此不同业态在不同的营业时间里对共用水 电费的消耗是不同的，这是计算共用水电费时首先应当考虑到的因素（二）区域位置 以万达广场为例，“百姓人家家常菜馆”位于万达广场东楼，原设计 中未考虑电梯，与广场主楼中的众多公用设备相关不大；“欢乐年代KTV”位于万达广场五楼，顾客消费主要通过其门前专用观光梯直达五楼，与其他楼层不直接相通；“时代百货”位于广场主楼一至四层， 其占用广场的主要部位，垂直交通涉及到二十部扶梯，也是中央空调 的主要辐射区域；而富春大酒店，巴黎咖啡，天
3、元金店，大德生药店 等均为临街商铺，顾客进出无须经由万达广场，也无须乘用电梯。因 此，区域位置不同，楼层高低不一，应分摊的共用水电费也应有区别。三）设施数=J111不同的业态，由于经营的品种和所处的位置不同，顾客经由的公共部 位的面积和享用的公共设备的数量也区别较大，因此商家为此所应承 担的共用水电费也应不同。（四）设备功率公共设备的耗电量多少与设备使用的时间和频率有关，也与设备功率 大小成正比，因此在讨论不同业态应承担的共用水电费时，应按不同 业态所涉及到的不同设备和功率大小，逐一分类计算。（五）电价差异由于不同业态营业时间跨度较大，如娱乐休闲类，其经营的高峰时间 往往在夜间，而白天高峰时期
4、和夜间低谷时期的电价是不同的；同时 对于用电类型而言，设备所用的动力电价低于公共部位的照明电价， 其对共用电费也产生一定影响。共用水电费由进场经营的不同业态和所有商户共同分摊。分摊按两个 层次：一次分摊是将整个广场的公共设备机房、消防通道、消防系统 等整体用电、变压器和线路的电能损耗、用于广场整体形象的夜间亮 化用电、以及洗厕用水、保洁用水、消防用水等，根据各商家的面积 大小，按比例进行分摊；二次分摊是在一次分摊的基础上，在考虑上 述五项的因素后，计算商家各自应摊的共用水电费，将两次计算结果 叠加，即为各业态及各商家各自应承担的共用水电费。二、共用水电费计算步骤 由于购物中心的体量大，情况复杂
5、，需考虑的因素也较多，在计算之 前，先要做好资料收集和数据统计工作。在开业之前，根据工程和设 计施工资料，弄清所有设备设施的详细数据，并对购物中心内不同业 态，不同商家入驻的楼层，营业时间等逐一摸底，按一定程序进行共 用水电费的初步计算，并将此结果作为商家进场前共用水电费收费标 准的原始依据。在购物中心开业后，经过一年四个季节的运作，对原 先的计算结果进行实际修正，并将之作为后期正式的收费依据。计算主要分为以下几个步骤：步骤一：不同业态和商家的营业时间统计 通过对不同楼层，不同业态和商家入驻情况的摸底，将各家的营业时 间按一天 24 小时进行统计，在图中还同时标出每个业态或商家的经营面积，以便
6、在计算中使用，如图1 所示：计算中，每个业态又是由多个商家所组成，每家的营业时间又不相同。以万达广场为例，仅餐饮业，就有多种情况，如图2 所示：在图 2 中，富春大酒店因有早茶品种，故上午6 00900要营业；“百 姓人家”是常规型大酒店，每日营业高峰集中在中午和晚间；宝宝熊 快餐店是24 小时营业店；而巴黎春天茶社营业时间是上午9 时至凌 晨 2 时。对于其他业态，也有类似情况，均需分类计算。步骤二：不同时段用电量计算由于业态多，商家多，购物中心内每天 24小时都在用电，既有高峰， 又有低谷，既有照明用电，又有动力用电，不同时段的用电量区别较 大。根据广场内各商家的营业时间和公共设备设施的功
7、率大小和使用 时间的长短，计算出每日24 小时不同时段的共用电量，见图3：2OGO1ECO16C014C012C0 LOGO腮閑用电一 功力用电根据不同时段用电的计算结果，将图 3与图1中相应不同时段的业态1I*i/f*b-41N *u-lt ijiI7fII10和商家一一对应，并根据在各个不同时段各商家经营面积之和，得出 在该时段下各业态和商家应摊的共用电费。步骤三：一次分摊电费的计算对于所有的进场业主和商家，无论其营业时间是白天还是晚上，均根 据面积大小按比例进行一次分摊电费的计算，计算所得的该项电费除 以总的经营面积后，得到一次分摊电费的收费标准F1 (元/m2)。步骤四：不同时段下各业
8、态分别承担的共用电费计算根据上述步骤一至步骤三计算，可得出在不同时段下，各个不同业态 或商家各自应承担的共用电费。例如：欲计算10： 0012： 00时段 下各商家应分摊的共用电费，则先由图1 得出该时段下正在营业的业 态或商家的经营面积，此间的经营面积分别为：购物业S1 (m2),餐 饮业S2 (m2),休闲业(无)娱乐业S4 (m2),其他业S5 (m2)。再由图 3 得出此时段的照明用电和动力用电，继而可得出此时段的共用电费F1。此间餐饮业因11： 00开始营业，故只承担1/2费用，休 闲业未营业，故不承担此间费用。由此可得出10： 0012： 00期 间各业态分别应承担的共用电费为:购
9、物(m10+m11),餐饮(n11), 休闲(无)，娱乐(u10 + u11),其他(v10 +v11)。由于各业态面积 不同，故m11工n11工u11工v11,又由于各时间段用电量不一, 因此 m1O 工 m11 , u10 #u11,v10 Hv11。由此可得出不同业态在不同时段下应分摊的共用电费，在考虑了一次 分摊及其他因素后，得出不同时段下各业态应承担的共用电费初次计 算结果，见表 1:步骤五：区域位置影响系数的拟定各业态和商家因在购物中心内经营的区域位置不同，对共用设备和共用电费享用程度不同，故对共用电 费应承担的缴纳义务也应有所区别。如果将购物中心内不同区域和位 置的加权平均影响视
10、为k0=1，则可对购物中心内不同区域和位置的 商家，视其具体情况，用不同的影响系数，对之作出不同的区分。例 如，在万达广场，对于临街的门面房，其室内仅两层且无共用电梯， 也无需经过广场内的电梯或公共设备才能进入其商铺的，享用的公共 设施甚少，取其影响系数k1 =0.8 k0；对于部分仅使用升降梯，基 本不使用电扶梯，且位于非中心区域的商家，如万达广场的“皇朝会 所” “百姓人家家常菜馆”等，取k2 =0.9k0；对于使用升降梯和电扶 梯，但处于非中心区域和楼层的商家，取k3 =1.1kO；对于升降梯与扶 梯并用，且处于广场内的主要楼层和中心区域的商家，如“时代百货” 等，则取k4 =1.2k0
11、；对于某个业态而言，由于其可能拥有多个商家(如 万达广场内餐饮业共有四家)，而各个商家所处的楼层和位置又不一 样的，故即使是同一个业态，其拥有的影响系数也是不同的，此处用 f (mi,ni,ri,ui,vi)，表示不同业态中，影响系数相同的商家各自应承担 的共用电费，由表1直接查得。下标i表示具有相同影响系数下，商 家在不同时段应承担的共用电费(下标j, l, g同理)。设共用电费总额 为F (元)，则影响系数k0可由下式确定：Vk0F=k1f (mi,ni,ri,ui,vi) +k2f (mj,nj,rj,uj,vj) + k3f (ml,nl,rl,ul,vl) +k4f (mg,ng,r
12、g,ug,vg)k0=k1f (mi,ni,ri,ui,vi) +k2f (mj,nj,rj,uj,vj) + k3f (ml,nl,rl,ul,vl) +k4f (mg,ng,rg,ug,vg) /F由于k0与k1k4之间比例关系已确定，故由(1)式可直接得出k0 值，同时也确定了 k1k4值。需说明的是由于各类购物中心的建筑风格和内部结构不同，公共设备数量和配置也不同，影响较显著的设施，除电梯外，还有空调、通风、 照明等多种因素，故需要综合考虑各种情况后，方可比较实际地得出 各类不同购物中心的位置影响系数步骤六：共用水费的计算购物中心内公共用水的地方很多，无论是清洗外墙，环境绿化，还是 日
13、常保洁，场地冲洗等，都需用水。由于与公共用电相比，公共用水 的用量和发生的费用相对较少，故可根据入驻购物中心的所有商家的 经营面积大小，按比例共同分摊该项费用。由此可直接得出每月共用 水费的收费标准W （元/m2）。三、共用水电费计算实例以万达广场百姓人家餐馆为例，根据步骤五，因其位于广场东楼，故取影响系数K2 = 0.9K0,餐饮业的另外三家，因位置相同，影响系数均取 K1=0.8K0。（一）营业时间计算由图2可知，百姓人家的营业时间为：ta = 3h （11:0014:00）, tb =4h (17:0021:00)（二）营业面积计算由图2知，百姓人家营业面积S2=5,600m2,餐饮业的
14、其他三家营业面积合计为 S1=3,800m2。（三）未计及区域位置影响的共用电费计算由步骤四及表 1 可知，餐饮业在其营业期间，不同时间下的共用电费分别是nil （下标表示11:00期间，下同）、n12、n13、n17、n18、n19、n20 （注意其各不相同）。（四）共用电费修正计算考虑区域位置影响系数后，用F11表示11:00时餐饮业的单位面积共用电费（元/m2），故：F11 （K1S1 + K2S2）=n11.F11二n11/ (k1s1+k2s2),同理可得 F12, F13, F17,F18,F19,F20。百姓人家餐馆每天的共用电费收费标准（F）为：F = F11+F12 + F13+ F17 + F18 + F19 + F20 （元/m2）。（五）共用水电费收费标准设百姓人家每月的共用水电费收费标准为A （元/m2月），贝U： A=F 30 （d） +W所以百姓人家餐馆每月应交纳的共用水电费P （元）为：P = A S2
