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1、写字楼物业服务方案篇一:办公楼物业管理方案 第一章提高物业管理服务水平的整体设想及筹划 一、结识与定位 （一)全国战略长沙重点 (二）项目定位 二、工作重点和零风险工程 (一）三个重点(二）零风险工程 三、指引思想、管理模式、管理目的(一）指引思想：真诚合伙、专业保障、长远承当（二）一种模式：经营型物业管理模式（三）管理目的两项承诺四、四大优势 (一）观念优势：满意只是起点（以服务客户为最高原则) （二）技术优势:楼宇设备管理技术支持（三）配套优势:提供综合性物业管理服务 (四)经验优势:外接项目管理服务的实践 五、八项措施 第一章 管理方式、工作筹划和物资装备 一、管理方式 二、工作筹划 三
2、、物资装备 第二章管理人员配备、培训与管理 一、管理人员的配备 (二）管理处人员配备 (三）各部门人员素质规定二、管理人员的培训 三、管理人员的管理 第三章 管理规章制度和档案的 建立与管理 一、管理规章制度的建立 二、档案资料的建立与管理 第五章指标的承诺及其措施 第六章管理成本测算和管理费原则一、物业管理费原则二、对物业管理处财务管理的结识 三、管理处控制成本重要措施 四、机关新大院物业管理有关费用测算 第七章 办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入 一、物业管理的前期介入(一)施工期的物业管理(二)办公大楼设施设备调试期物业管理 （三）办公大楼施工验收期及物业接管验收的物业管理
3、二、办公大楼后续工程的前期介入 三、解决办公大楼与周边施工现场之间各类矛盾的措施 第八章社区文化和便民服务 一、社区文化与物业管理关系的再结识 （一）开展社区文化活动是文化需求的重要手段。 (二）社区文化是实行物业管理的润滑剂。 (三）社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。 (一)社区环境特点 （二)社区总体目的 （三）保证社区文化总体效果的重要措施三、便民服务第九章机电设备设施的管理 一、系统的平常运营二、设备系统的应急解决方案(一) 设备故障解决规程 （二) 发生火警解决规程 （三)电梯困人救援规程 （四) 供电电源停电故障解决规程 （五） 停水及故障解决规程 (六)空调故障解决规程
4、三、系统的维护保养（一) 维护保养工作方式 （二) 平常维护保养、定期维护保养的质量控制 （三） 重要系统定检工作要点 （四)设备维护保养检修筹划和原则 四、节能管理 五、技术改造、更新六、技术资料的收集、管理、使用第十章物业维修养护筹划和实行 一、房屋本体及公用设施维修养护范畴 二、房屋本体及公用设施维修养护运作 三、房屋本体及公用设施维修养护周期 四、房屋本体部分维修筹划、原则五、公用设施维修养护筹划及原则 第十一章平常物业管理的综合服务 一、事务管理 三、保安及消防管理 五、设施管理第一章 提高物业管理服务水平的整体设想及筹划零风险工程解除后顾之忧 一种模式 经营型物业管理 二项承诺 示
5、范大厦、满意率三个重点 整体形象、设备管理、配套服务四大优势 观念、技术、经验、配套 八项措施精锐骨干、整体形象、设备管理、综合服务、 质保体系、成本控制、远程网络、服务创新 一、结识与定位（一）全国战略 长沙重点 岳麓山下，群英约会,橘子洲头,百舸竞流。作为历史名城的长沙, 湖南省政治、经济、文化中心,在改革开放的进程中，又是敢于竞争、善于竞争、人才辈出的活跃都市。即将在新世纪之初全面启用的长沙市委市政府机关新大院,项目占地40万平方米,一期工程87万平方米，座落在长沙市山清水秀的岳麓区，建筑规模宏大，形象现代、壮观,配套完善，属于综合型现代办公物业,长沙市委、市政府为了推动政府机关后勤事务
6、社会化改革,为该项目在全国范畴内公开招聘专业的物业管家，充足体现了长沙市委、市政府领导进一步改革开放的魄力和长远眼光。 深圳市中航物业管理有限公司(ATIC RPERTY MAAGE，如下简称CPM)的发展战略是:以深圳为基地，以内陆经济、文化发达的中心都市为辐射,以综合性写字楼物业为业务重点,以社会效益、经济效益和环境效益统一为目的,发明市场，引导消费，积极地拓展业务规模。近年来，按照这一发展战略，我们已经成功承办全国各地多项大型综合物业管理项目，积累了丰富的异地管理服务珍贵经验。 CP将机关新大院项目作为跨世纪业务首选，高度注重这项出名 物业的投标工作，对项目特点和自身实力等综合因素进行了
7、进一步地研究和分析。我们有服务机关新大院的真诚愿望，更有信心为机关新大院提供全面、专业和高水准的物业管理服务。 (二)项目定位 长沙市委、市政府机关新大院作为一种国际化、多功能、大绿化、 环保型的现代政府物业，整体形象应当着眼于全国,着眼于世界，着眼于将来。机关新大院项目整体形象定位是 开放、高效、亲和？开放 体现长沙市委、市政府改革开放的思想和国际化 的办公方式?高效 展示长沙市委、市政府进取、创新的精神状态和高效率?亲和 象征长沙市委、市政府为民服务的宗旨及与外界的和谐关系二、工作重点和零风险工程 （一)三个重点CPM以客户导向理论为根据，从长沙市委、市政府的角度分析机 关新大院的物业管理
8、服务需求,拟定了物业管理服务的三项工作重点：重点一:树立政府物业整体形象 通过环境形象楼宇形象控制、设备和公共设施管理、治安和交通控 制、管理服务人员行为规范以及后续工程形象控制等专业管理和文化氛围的融合,塑造机关新大院开放、高效、亲和的整体形象。重点二：楼宇设备管理 机关新大院楼宇设备的安装、调试难度大,核心设备国产化限度高, 而政府物业的特殊性又规定设备运营万无一失，这对物业管理公司设备管理的技术实力是严峻的考验。物业管理单位必须在前期介入期全面参与设备安装、调试,熟悉设备特性,掌握运营规律；在正式运营后，要 篇二：办公楼物业服务方案办公楼物业项目服务方案 目 录 整体管理方案?.?？?？
9、?？?？?第一章 物业管理服务整体思路 ？?？? 第二章 保洁服务方案及管理制度 ？?？?？? 第三章 秩序维护（保安)服务方案及管理制度 ? 第四章 会议服务方案及管理制度?？?？? 第五章 综合维修服务方案及管理制度?？?？? 第六章 绿化养护工作方案?？?？?？ 第七章管理人员及作业人员配备？?？?？ 第八章 重大节会、活动、迎查保障措施？?？ 第九章 突发事件应急预案?？?？ 第十章 人员培训筹划 ？?？?？?？? 第十一章 服务承诺 ?？?？?？?？? 整体管理方案 第一章 物业管理服务整体思路随着社会市场经济的渐趋成熟,市场分工的逐渐细化和专业化,政府后勤工作社会化经营管理成为新的
10、发展趋势,物业管理服务行业涉足政府物业领域就是一种逐渐推广的行业拓展与模式创新的尝试,以社会专业资源结合政府物业和机关行政办公的具体个性化需求,实现管理服务品质与综合效益的合伙双赢,是其核心的主导思路。通过初期的实践摸索和理论总结提高,政府物业的管理服务工作也开始走向规范化、系统化、原则化发展的正轨。 一、 政府机关物业管理服务的主导思路 以专业的物业管理服务品质为基本,以高度的政治统一为主导，紧密配合政府工作，树立政府机关办公新形象，维护机关大院的良好秩序，保证机关后勤服务，持续改善,实现以品牌服务政府、服务社会的综合效益。 以政治为高度,以政府个性化需求为导向,以诚祥物业公司专业品质和对政
11、府物业的管理服务经验为基本,整合地方社会优秀资源,为洸河办事处提供“持续改善、迅速反映、人性化管理、全方位保障”的机关后勤优质服务，达到用专业服务政府,树立新的政府机关办公形象的目的。 我们将充足凭借自己的人才优势、技术优势、管理优势和资金优势，把洸河办事处服务成为整洁、舒服的工作场合。 我司决定在洸河办事处物业服务工作中全面履行原则化管理和人性化管理的模式,特别措施有:.建立和实行完善的管理服务体系:行业的发展过程证明了要达到高质量的服务水平必须建立一套高原则的质量保证体系，在洸河办事处物业服务中，从一开始就要坚持做到高原则、高起点,科学管理、规范服务。. 哺育高素质的员工队伍：人才是最重要
12、的资源,在人才的管理上,我们着重抓好两个环节,一是“引进关”,引进的人才要具有较高的专业技能、较好的 综合素质和较强的服务意识。二是“培训关”，我们每年都要针对不同的人员分别制定出具体的培训筹划，规定人们都要做到一专多能,每年的培训考核成绩都要做为职务晋升和年终奖励的重要根据。作为搞好服务工作的重要前提，我们的人才培养目的是:培养一支高素质的精干的员工队伍。 、成立项目经理垂直管理机制：负责监督协调平常维修管理服务运作,定期(每周或每月)向洸河办事处报告上阶段的运作状况，增强沟通、增进理解，以利于平常工作的开展。、设立服务中心：采用酒店式一站式服务的措施,只需客户打一种热线服务电话，所有的维修
13、管理服务中的问题均可在承诺的时间内得到解决。 5、时效工作制:所有的对外服务工作均采用限时工作制,在对客户承诺的时间内完毕。6、不均衡管理：所有员工的工作均是按照客户的工作生活节奏设计的,均以满足客户的生理需要和心理需要为重要目的。 7、保本微利：我方承诺将按照保本微利原则提供服务,无论何时我方都只按一定比例公开提取微薄的管理佣金，所有的管理节余将用于服务之中。 8、全天候服务：我方实行全天2小时服务，设热线服务电话。 9、建立人性化的服务标记系统（CI），我们将设立服务标记,如公司标记、服装标记、工作牌、办公标记等。 0、公司的员工素质决定了公司的竞争优势,一种成功的公司必然拥有一支高素质的
14、员工队伍。搞好物业的管理和服务,首要是靠人，员工培训是进一步适应后勤社会化改革形势的需要,是各项工作走向专业化、公司化和现代化的基本环节和可靠保证。通过有筹划有组织地对员工进行系统培训,可以增进员工综合素质的提高,进一步树立员工爱岗敬业精神,提高服务和管理水平。因此建立员工培训制度并制定培训的具体安排，环绕着“提高管理服务水平”的方针，着重把思想作风、职业道德教育和业务培训方面作为培训的重要内容,始终把员工培训工作作为一场长期性、规范性的基本工作扎夯实实地坚持至今。 11、在思想教育方面,在员工培训教育中除了向员工灌输“三优一满意” （即以优质的服务、优良的作风和优美的环境让客户满意)的工作理念外，还结合工作实践,提出了“服务育人，管理育人，环境育人”三育人的原则和“诚信敬业,无微不至,尽善尽美”的服务理念;除了集中培训教育外,运用多种形式对员工进行思想教育,甚至是运用发放工资的机会对员工进行思想教育，在每一位员工的工资袋里，都要附上一张纸条：“没有优质的服务就没有我们的工资。这是您一种月来辛勤快动的回报，望继续努力工作!”。领导在员工领取工资时还要对员工一种月来的工作进行点评，使员工在得到自己劳动报酬的同步，接受一次
