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1、侵权的德加公寓物业服务合同李味琦，一个自称是法律副教授、律师的人，一个国家级的普法先进个人，究竟是否与浙江南都物业管理有限公司签订侵权德加公寓业主的德加公寓物业服务合同?只要看看以下德加公寓物业服务合同与杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准(试行)比较表，每个人都可有自己的结论。德加公寓物业服务合同与杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准(试行)比较一、综合管理服务标准与收费标准比较序号内容服务要求德加公寓物业服务合同原条款(第一项)对比结果甲级乙级丙级丁级1管理处设置小区内设置管理处，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。小区内设管理处，办公
2、设施设备较完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公整洁有序。小区内设置管理处，配置简单办公设备，办公场所整洁有序。小区内不设置管理处，管理人员每日巡查小区一次以上，发现问题及时处理。1、有专门的物业服务办公机构，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。甲级标准2管理人员要求(1)管理处主任有物业管理员上岗证和管理处主任上岗证。(2)管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范，行为规范，服务主动、热情。(1)管理处主任有物业管理员上岗证和管理处主任上岗证。(2)管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范，服务主动、热情。(1)管理处主任有物业
3、管理员上岗证和管理处主任上岗证。(2)管理人员服装统一，挂牌上岗。管理人员有物业管理员上岗证，管理人员挂牌上岗，仪表整洁。4、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。6、管理服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。不达标3服务时间周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务,每天接待时间不少于12小时。周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务,每天接待时间不少于8小时。周一至周五在小区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。周一至周日在指定地点进行业务接待，并提供服务。没有按标准约定丙级标准4日常管理与服务(1)服务规范应符合杭州市
4、物业管理行业规范要求。(1)服务规范应符合杭州市物业管理行业规范要求。(1)服务规范应符合杭州市物业管理行业规范要求。(1)服务规范应符合杭州市物业管理行业规范要求。没有按标准约定?(2)公开报修电话，24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成(预约除外)。(2)公开报修电话，24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成(预约除外)。(2)公开报修电话，24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理二天内完成(预约除外)。(2)公开报修电话，24小时受理业主或使用人报修。急修二小时内到现场处理，一般修理三天内完成(预约除
5、外)。7、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。不达标(3)对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。(3)对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。(3)对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。(3)对业主或使用人的投诉在七天内答复处理。没有按标准约定?(4)告知业主或使用人装修须知，制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。(4)告知业主或使用人装修须知，制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监
6、督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。(4)告知业主或使用人装修须知，制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。(4)告知业主或使用人装修须知，制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。3、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。此款基本与此相对应?(5)建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进财务管理，做到运作规范，账目清晰。
7、(5)建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。(5)建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。(5)建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。5、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。不达标(6)按有关规定和合同约定规范使用物业维修资金。(6)按有关规定和合同约定规范使用物业维修资金。(6)按有关规定和合同约定规范使用物业维修资金。(6)按有关规定和合同约定规范使用物业维修资金。9、按有关规
8、定和合同约定规范使用住房专项维修资金。不达标(7)建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案(含业主或使用人装修档案)、物业租赁档案、日常管理档案等。(7)建立小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案(含业主或使用人房屋装修档案)等。(7)建立小区物业管理档案(包括设备管理档案、业主资料档案等)。(7)建立小区物业管理档案(包括设备管理档案、业主资料档案等)。没有按标准约定?(8)制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。(8)制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。(8)制定小区物业管理与物业服务
9、工作计划，并组织实施。(8)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于小区住户30%的业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。没有按标准约定?(9)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于小区住户80%的业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。(9)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于小区住户60%的业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。(9)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于小区住户50%的业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。1
10、0、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率90%以上。公布的满意率涉嫌造假。请出示实名调查和统计的原始资料。(10)制定管理处内部管理制度和考核制度。(10)建立管理处内部管理制度和考核制度。没有按标准约定?(11)广泛运用计算机进行管理(含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等)。没有按标准约定?(12)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。(11)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。(10)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。(9)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。8、根据业主要求，提供物业服务合同之外的特约服务
11、和代办服务的，在显著位置公示项目与收费标准。?(13)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。(12)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。(11)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。(10)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。?(14)对违反小区公约(临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。(13)对违反小区公约(临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。(12)对违反小区公约(临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。(11)对违反小区公约(临时
12、公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。没有按标准约定?(15)小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。(14)小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。(13)各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。没有按标准约定实际存在需要维护每平方米建筑面积月收费标准(元)0.25-0.190.18-0.140.13-0.110.10-0.070.03-0.05元超标5倍定价二、公共区域清洁卫生服务标准与收费标准比较项目序号内容服务要求疑似德加公寓物业服务合同原条款(第5项)对比结果甲级乙级丙
13、级丁级楼内公共区域1地面每日清扫、每周拖洗一次；一层共用大厅每日拖洗一次；大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次。每日清扫一遍，每半月拖洗一次。每日清扫一次。隔日清扫一次。3、电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；乙级标准2扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每周清洁一次。扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每周清洁一次。扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每半月清洁一次。扶
14、手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖隔日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每月清洁一次。3、楼梯扶手每周擦洗1次；不达标3栏杆每天檫抹一次每周檫抹二次每周檫抹一次每半月檫抹一次没有按标准约定?4天花板公共灯具每月除尘一次。每季除尘一次。每半年除尘一次。每半年除尘一次。3、路灯、楼道灯每月清洁1次；及时清除道路积水、积雪。丙级标准5进户门每三天擦摸一次每周擦摸一次每半月擦摸一次每月擦摸一次没有按标准约定?6楼道玻璃每周清洁一次每月清洁一次每季清洁一次每半年清洁一次3、共用部位玻璃每周清洁1次；丙级标准7天台、屋顶每月清洁一次每月清洁一次每季清洁一次每半年清洁一次没有按标准约定?8电梯
15、轿厢每日擦拭、清扫一次以上，循环保洁(如有地毯每日换洗一次)。每日擦拭、清扫一次。每日擦拭、清扫一次没有按标准约定?楼外公共区域9垃圾收集高层按单元、多层按幢设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理一次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。居民自行投放至小区集中投放点。居民自行投放至小区集中投放点。1、按幢设置垃圾桶，每日清运1次。保持垃圾桶清洁、无异味。丙级标准10道路地面绿地、明沟道路地面、绿地每日清扫二次，并巡回保洁，做到无明显暴露垃圾、无卫生死角；明沟每周清扫一次。道路地面、绿
16、地每日清扫一次，无明显暴露垃圾，无卫生死角；明沟每周清扫一次。道路地面、绿地每日清扫一次，无明显暴露垃圾；明沟每周清扫一次。道路地面、绿地每二日清扫一次；明沟每半月清扫一次。3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；丙级标准11宣传栏小品等每半月清洁一次，高杆路灯2M以上部分每月清洁一次每月清洁一次，高杆路灯2M以上部分每二月清洁一次每季清洁一次，高杆路灯2M以上部分每半年清洁一次每季清洁一次，高杆路灯2M以上部分每半年清洁一次没有按标准约定?12垃圾厢(房)垃圾房每天冲洗一次，垃圾桶内胆夏天每天冲洗一次，冬天隔天冲洗一次垃圾房每天冲洗一次，垃圾桶内胆夏天每天冲洗一次，冬天隔天冲洗一次垃圾房每周冲洗二次，垃圾桶内胆夏天每周清洁二次，冬天每周冲洗一次垃圾房每周冲洗一次，垃圾桶内胆夏天每周清洁一次，冬天每半月冲洗一次没有
