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1、目 录第1章总 论31.1.项目背景与概况31.2.主要技术经济指标71.3.问题与建议8第2章项目投资环境与市场研究92.1.投资环境分析92.2.区域房地产市场分析112.3.销售预测152.4.营销策略19第3章建设规模与项目开发条件213.1.建设规模213.2.项目概况现状213.3.项目建设条件22第4章建筑方案264.1.设计依据264.2.项目设计主题和开发理念264.3.项目总体规划方案274.4.建筑设计284.5.结构设计294.6.给排水设计30第5章节能节水措施325.1.设计依据325.2.建筑部分节能设计32第6章环境影响评价336.1.编制依据336.2.环境现
2、状336.3.项目建设对环境的影响346.4.环境保护措施34第7章劳动卫生与消防357.1.指导思想357.2.职业安全卫生健康对策与措施357.3.消防设计36第8章组织机构与人力资源配置388.1.组织机构388.2.人力资源配置38第9章项目实施进度399.1.项目开发期399.2.项目实施进度安排399.3.项目实施过程控制措施39第10章项目招投标4110.1.工程项目招标投标概述4110.2.工程项目招标投标因素分析4210.3.招标依据4410.4.招标范围4410.5.招标方式44第11章投资估算与资金筹措4511.1.投资估算4511.2.资金筹措45第12章财务评价471
3、2.1.项目评估依据4712.2.财务评价基础数据的选择4712.3.财务评价4712.4.不确定性分析48第13章社会评价4913.1.项目对社会的影响分析4913.2.风险分析5013.3.社会评价结论51第14章研究结论与建议5214.1.可行性研究结论5214.2.建议52第1章 总 论1.1. 项目背景与概况1、项目名称：景东县银生之嘉商品房开发（A、B、C、D、E、F栋）项目2、承办单位概况单位名称：景东彝族自治县房地产综合开发公司单位性质：国有企业注册资金：295万元单位住所：景东锦屏镇景川路285号业务范围：房地产开发、销售法定代表人：苏文波企业负责人：苏文波，男，1974年1
4、0月3日生于云南景东。现年39岁，自1994年8月以来一直在该公司工作，2001年7月在职就读毕业于云南省行政学院，1994年起从事房地产业，先后在景东参加了兴业小区、凌云小区、银生水榭、玉泰花园等住宅小区。现在，我们正着力打造的银生之嘉商品房项目确实想为提高景东人民的生活质量、提升景东的城市品位贡献力量。建设单位简介：景东彝族自治县房地产综合开发公司是云南省建设厅、景东县人民政府在1986年批准成立房地产国有企业，并经景东县工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售；城市园林绿化设计、施工；建筑材料销售及其他有关建筑工程的咨询等为一体的综合性开发经营企业，公司下设工程管理科、财务统计室、综
5、合办公室、信息资料室。现有公司管理人员11人，项目负责人18人，其中中级职称10人，其余均为技术人员。公司人员大都是经验丰富的专业人员，而项目负责人的综合开发实力比较雄厚，年开发能力为10万多平方米。景东县房地产综合开发公司拥有资产300多万元，其中已拥有土地使用权面积为67亩，按每亩120万元估价（已完成征地拆迁）近8千多万元。3、可行性研究报告编制依据（1） 与委托方签订的咨询协议；（2） 国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4） 城市房地产开发经营管理条例；（5） 房地产
6、项目经济评价方法。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对银生之嘉A、B、C、D、E、F栋楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。景东房地产占GDP的比重还将快速上升，对GD
7、P的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2014年，我国城镇居民人均建筑面积将达到50万平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2015年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 项目对城市建设将起到促进作用景东县委、政府高度重视景东县城规划发展，着
8、力打造城市布局合理的新型城市连绵区、南部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。景东是普洱新型城市群建设的北部城市之一，其经济发展速度在云南区域经济中领先地位更加突出，对全省各地乃至滇西南地区都具有较强的辐射力，在以普洱城市群发展建设的环境下，景东县委县政府提出要突出景东城市形象建筑，提高景东城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据云南省住宅与房地产业2012年规划，未来10年内云南省将斥资1327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到30平方米。目前，景东的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与云南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善景东人民的居住条件已经成为景东县政府特
9、别关心的问题之一。同时，随着景东经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使景东城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。银生之嘉商品房开发项目符合景东城市建设总体规划，贯彻了普洱城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总
10、量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为景东重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加景东当地社会就业岗位作出一定的贡献。6、拟建地点本项目位于景东县南连接线（80米大街）以东弥宁公路以西，总占地面积25071平方米，小区西以陶府广场相连、南至80米大街、东以规划中建设用地一直延长至二级路接口、北至原弥宁路主路口。本项目与景东县银生中学相望，距衡景东县汽车站不
11、到一公里,距离衡昆高速，自然环境优越，道路交通便利。7、预期目标景东县银生之嘉商品房项目拟建在占地面积25071平方米的土地上，建设总容积率为1容积率3、5，建设密度为30.0%,总建筑面积为100373.61平方米的6栋(A、B、C、D、E、F栋楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积58446.22平方米，1-2层商业面积11266.16平方米，地下停车场面积6600平方米）。8、主要建设条件银生之嘉建设项目是我公司房地产开发项目的一部分，该项目分城市基础设施建设和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。为了加快招商引资力度，加快
12、景东城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把景东建设成为区域性中心城市，经考察，决定以李祖民为项目开发负责人对该项目进行投资建设。1.2. 主要技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积250712规划总建筑面积100373.612.1其中：住宅建筑面积58446.222.2其中：1-2层商铺建筑面积11266.162.3其中：地下停车场建筑面积66003建筑密度%29.954容积率3.465绿地率%30.726项目总投资亿元2.17财务净现值万元18008财务内部收益率%73.869静态投资回收期年0.8310动态投资回收期年0.881.3. 问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权
13、，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及景东的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。景东县房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第2章 项目投资环境与市场研究2.1. 投资环境分析1、 国家政治经济形势及有关政策2007
14、年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增长24.7%。中央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百
