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1、2007年土地估价师考试土地估价案例与报告试题一案例分析题（共2题，每题30分，共60分。清阅读并根据有关条件综合分析回答问题）（一）某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500平方米。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水（附近无市政供水管理网）；宗地为多边形，不规则，北端边界为弧形，种植有3米宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2千米长的自建道路于某国道相连；宗地内有1
2、1栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3千米外的变电站；企业通讯网络及设施安全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地评估师，请回答一下问题： 1（本问题5分）在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息（提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答）？A 是集体还是国用 B.（ ） C. ( ) D. ( ) 2(本问题5分) 根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。 3（本问题8分） 若以委托日为评估价值时点，根据上述情况，对地价进行定义。 4（本问题6分） 若该宗土地为国用划拨，由于不在基准地价覆盖的范
3、围，所以评估时直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价为154元/平方米。又由于所处区域属于全国工业用地出让最低价标准11等，其最低价标准为144元/平方米，评估公司从保守原则出发，将结果调整为144元/平方米，并按照70%抵押折扣率折算，扣除40%土地出让金，将评估结果确定为60元/平方米。列出上述操作过程中的错误点。 5（本问题6分）假设该企业到期未能偿还贷款，并且土地管理部门同意由法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖，需要有哪些前置条件？ （二）下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。其中，实线部分为
4、原图内容，虚线部分为该评估师现场标记的有关信息。请阅读该图并回答以下问题。34-21.5-75-5 34是区县编号，21.5是街道号，75是街坊号，5是宗地号。 1（本问题6分） 根据上图填写下面有关信息。工作底图种类：（ ） 权利人：（ ） 宗地编号：（ 5 ）所在街坊：（ ） 地类：（ ） 四至：（ ）2（本问题5分）列出你能够从上图中获得的有关该宗地个别条件的信息（提示：不少于5个）。3 （本问题4分）列出你能够从上图中获得的有关该宗地周边环境的信息（提示：不少于8个）。4（本问题15分）假定委托方需贷款300万元，该地贷款率为60%，该区域商业用地平均容积率为2.00，估价对象建筑占地
5、面积为120平方米，经过你的判断，估价师能否做出可以接受委托的决定？列出你的判断依据（提示：简要计算步骤）。二、报告判断题（共3题，分别为30分、20分、50分，共100分。第一题和第二题为土地股价技术报告片段，根据提问回答。第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因。具体得分规则见备题目中） （一）下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分（标注“略”的为正常内容），请阅读后回答相关问题。 1. 估价对象建设期及利用方式分析 该地块为出让所得，根据经济技术开发区经济发展局文件关于“住宅小区“项目初步设计的批复（开经2005 053号），该地块将
6、建成多层住宅小区，土地总面积95635平方米，总建筑面积143452平方米，其中物管、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率1.5，建筑面积35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地址状况表明知识和修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨会经过该地区，所以本区域对多层住宅需求较大。 估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积
7、为95635平方米，总建筑面积35000平方米，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车场、小邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%，建筑覆盖率15%，容积率0.37，主要建筑为多幢二、三层别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。 根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。2预期售价确定及销售状况分析 根据经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在35004000元/平方米之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合
8、分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元/平方米，则该物业预期总售价为 总售价=平均售价建筑面积 =350035000 =12250（万元） 通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采用预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设评估对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的一年内均匀售出。并假设房屋售价在销售期间内保持不变。 3. 开发总费用的确定 根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前
9、期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如5千米长的电缆铺设费用，100米长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下： （1）前期费用（分析过程略）：确定其前期费用为200元/平方米（按总建筑面积），则前期费用总计为 前期费用=前期费用标准总建筑面积 =20035000 =700（万元） 并设定为开发初期一次性投入。 （2）建造成本（分析过程
10、略）：确定其平均建造成本为700元/平方米（按照总建筑面积），则整个物业总建造成本共计为 建造成本=平均建造成本总建筑面积 =70035000 2450（万元） 并设定为开发期内均匀投入。 （3）室外建筑费用（分析过程略）：确定该地块室外建筑费用标准为220元/平方米（按土地面积），则小区建设费用总计为 室外建筑费用=室外建设费用标准土地面积 =22095635 =2103.97（万元）并设定为开发期内均匀投入。（4）管理费用：包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，为上述（2）+（3）的5%计。设定为开发期内均匀投入。 管理费用=（2）+（3）5% =（2450+2103.97）5%
11、= 227.70（万元） 4. 销售费用（分析过程略）确定此项费用可按总售价的8%计，该项费用设定为与销售进度同步投入。 销售费用=总售价8% =122508% =980（万元） 5. 利息率和利润率确定 （1）利息率，本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑透支利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行一至三年期贷款率6.03%。 （2）利润率，房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。6.根据假设开发法基本公式：地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用，结合本
12、次评估实际，得到如下方程： 总地价=（12250-980）40%/（1+6.03%）1+（2-1）/2+（12250-980） 60%/（1+6.03%）2+1.5/2-700+(2450+2103.97+227.70)/ （1+6.03%）2/2） (1+24%)-总地价24% 解上式得到： 总地价=2762.28万元 土地单价=2762.2895635 =289（元/平方米） 就上述报告片断，回答以下问题： 1.（本问题4分）你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为什么？ 2.（本问题6分）请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素。（提示：不少于6个） 3.（本问题
13、6分）报告中不动产预期售价的确定过程较为简单，如果采用市场案例分析确定，在选择案例时有什么要求？（提示：不少于4个） 4.（本问题2分）报告中不动产开发前期费用中，有不应计入的项目，请指出来。 5.（本问题12分）报告中采用贴现的方式进行地价测算，假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价，请根据报告中的数据资料，并假定地价为P，分别列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。 （二）下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分（标注“略”的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。 1.确定房地出租客观租金 应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区条件相似，规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元/平方米，比准租金B=311.50元/平方米，比准租金C
