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1、中投信托有限责任公司集合资金信托计划尽职调查报告信托计划名称中投.美达集团债权投资集合资金信托计划申报部门信托业务二部信托经理倪娜 李磊 张刚风险等级 按照公司相关规定划分风险等级。中级信托计划规模 明确上限与下限，属系列性业务的，请注明系列设置方案。暂定20000万元（根据评估结果确定）信托报酬（年化率）信托资金1.3%-信托费用（除受托人报酬、保管费、监管费、代理收付费）受益人预期收益率（年化）投向房地产运用方式投资信托计划期限18个月，满12个月可提前终止营销方案由招商银行杭州分行全额代理收付主动管理型业务；被动管理型业务申报时间2010.6声 明本人郑重声明，谨对此尽职调查报告所陈述事
2、实、涉及资料和数据的真实性、完整性、合法性承担责任。 信托经理（签名）： 部门负责人（签名）： 填写说明：一、本尽职调查报告适用于集合资金信托计划（简称“信托计划”）。根据公司关于业务风险等级划分的相关规定，提出申报书的同时还应提供资料清单。其中，低风险业务一般无需另行提供资料清单，其他风险等级的业务应当在本尽职调查报告后附加资料清单，同时对部分重要资料应当附随本申报书与尽职调查报告一并提交审查和审批。二、本格式版本采用WORD文件格式，填写人员可复制后直接填写，格式版本中所有表格可以扩充、增加，但各部分的顺序不能变动。对于未能在现有格式版本内说明的内容，填写人员可插入相关内容或制作附件。三、
3、本格式版本后附有房地产业务、证券投资业务、私人股权投资业务专项附表，若属于上述业务类型的，请按照相应附表要求填写，若不属于上述业务类型的，请在本格式版本“第六部分其他需调查内容”中填写个性化要素。本格式版本中相关表格若无填写内容的，请在表格内填入“无内容”字样，并请注明原因。四、企业信用状况调查中“是否为逃废债企业”以企业不良贷款情况为依据，根据各地银行业监管部门或人民银行对逃废债企业的公布信息情况，进行调查；“企业有无偷税、漏税”以企业提供的完税证明为准；若企业为浙江地区的，信用浙江系统查询信息中包含“企业劳动保障信用”情况，若为其他地区企业的，则根据当地实际情况查询。五、正文部分文字字体设
4、定为彩虹粗仿宋，字号设定为小四，表格的填写空间请根据实际需要调整。文字表达简洁明确，尽量避免使用修饰性或猜测性语言，以反映申报内容的客观性。第一部分 信托当事人与参与人调查及分析法律地位名称债务人美达集团有限公司（交易对手）应收债权出让人徐州同创房地产开发有限公司担保人保证人：徐州同创房地产开发有限公司保证人：蔡挺出质人：美达集团有限公司抵押人：徐州同创房地产开发有限公司注：保证人相关情况请于第三部分“风险管控措施调查及分析”中填写企业全称徐州同创房地产开发有限公司主要调查内容企业基本情况分析；企业经营活动分析；企业财务情况分析；企业信用水平分析；企业重大事项披露；其他_。（根据主体法律地位不
5、同，自行选择在需要调查内容的中打）企业基本情况分析成立时间2003年 12月4日经营期限20年注册地址徐州铜山新区华山西路、黄河路延长段经济性质民营注册资本5000万元实收资本5000万元注册资本和实收资本差别原因无企业背景徐州同创房地产开发有限公司成立于2003年12月4日，注册资本金800万元人民币，由浙江嘉兴同创房地产开发股份有限公司、自然人股东刘萍出资设立。2007年12月，徐州同创被美达集团有限责任公司收购。2008年2月，公司增资扩股后注册资本增加至5000万元，其中美达集团有限责任公司出资4000万元，占股80%，浙江翊涛实业有限公司出资1000万元，占股20%。徐州同创开发的项
6、目名为“美达.檀香山别墅园”(原名汉泉山庄)用地面积约82公顷，用地位置为徐州市铜山新区华山路西黄河路北,西至龙腰山北至泉山,取得于2003年初，土地面积约1063亩，土地出让金折合人民币6.5万/亩。经营范围房地产开发、经营、房地产咨询服务（中介除外）组织架构股东会董事会 经理层贷款卡号3206020000263356特定行业许可证或资质房地产开发二级资质其他一、项目四证2002年8月22日 ，取得建设用地规划许可证（铜规新征字编号2002018号）2003年6月，取得国有土地使用权证（铜新土国用2003字第250号）2003年12月25日，取得关于同意徐州同创房地产开发有限公司进区建设“汉
7、泉山庄”的批复（铜开招字（2003）50号）。2009年8月17日，取得南区三期小院合院（共计134幢）建设工程规划许可证（铜规工程字号（2009-317）号-铜规工程字号（2009-450）号）；2009年12月1日，取得南区三期叠排（共计20幢）建设工程规划许可证（铜规工程字号（2009-650）号-铜规工程字号（2009-669）号），以及南区三期会所、地下室建设工程规划许可证（铜规工程字号（2009-670）号、铜规工程字号（2009-671）号、铜规工程字号（2009-631） 截至2010年3月24日，取得南区三期施工许可证20090158-20090170，施工许可证2010xk
8、038-2010xk058，施工许可证2010xk031。目前，项目四证已齐备，符合房地产信托法规要求。二、 项目自有资金投入情况根据徐州同创房地产开发有限公司之股权转让框架协议书，美达集团实际收购原股东股权时是溢价受让，为此美达集团支付股权转让成本总计2.28亿元。折合土地价格44万元/亩，本项目用地216亩，股东投入土地款为9504万元；股东前期投入费用（包括设计费、建安工程等7737万元），股东投入为17241万元，占总投资比例为32%。目前，项目自有资金投资比例符合房地产信托法规要求。股东构成股东名称股权比例法人股东行业归属负责人信用状况 信用状况包括是否为逃废债企业、是否偷税漏税、劳
9、动保障信用是否良好等内容，查询途径见填写说明，下同。美达集团有限公司80%房地产蔡挺浙江翊涛实业有限公司20%零售业唐哨凤管理层情况职务姓名性别入企业时间学历行业经历信用状况董事长唐哨凤男20071958-1997 安康医院任院长；1997年浙江会宝实业有限公司；2007年浙江翊涛实业有限公司法定代表人；2007年-徐州同创房地产开发有限公司法定代表人、董事长总经理沈慧英女20071970-1976 浙江生产建设兵团、1976-1985杭州广播电视公司、1985-1999年杭州城建开发有限公司、1999-2004杭州火炬房地产开发有限公司、2004-2007年杭州龙凤房地产开发有限公司、200
10、7-至今美达集团有限公司副总经理、徐州同创房地产开发有限公司总经理财务负责人曾乐明男2007本科2002-2004年南京金城集团有限公司财务处、2004-2007年浙江美达集团有限公司、2007-至今徐州同创房地产开发有限公司财务部经理实际控制人企业经营活动分析徐州同创开发的项目名为“美达.檀香山别墅园”(原名汉泉山庄)用地面积约82公顷，用地位置为徐州市铜山新区华山路西黄河路北,西至龙腰山北至泉山,取得于2003年初，土地面积约1063亩，土地出让金折合人民币6.5万/亩。截至2007年12月，老股东将徐州同创股权交付美达集团时，老股东已经开发建设的建筑面积有25.8万方（占项目总建筑面积的
11、59%），其中实现销售的有17.5万方。2008年美达集团将原股东遗留项目（汉泉山庄1.2期）开发完成，并于2008年4月办理竣工交付手续，同时办理土地分割手续，分割后，北区块土地余173亩，南区块土地余216亩。美达.檀香山项目简介1、项目位置徐州同创目前正在开发的项目为“美达.檀香山别墅园”（原名为：汉泉山庄）,项目位于江苏省徐州市铜山新区,中山南路以东,泉山、洞山、龙山、鱼山四山环绕，依山傍水，自然条件优越。项目地块距离徐州市区的云龙湖仅8公里，距离中国矿业大学（南湖校区）仅3.5公里，项目北区紧靠徐州有名的环城国家森林公园-泉山森林公园，项目周边有三条大道直通市中心，到市中心车程仅十余
12、分钟，交通十分便捷，是徐州难得高端别墅用地。除已经交付的一期、二期外，徐州同创正在开发的为美达檀香山三期项目。目前，北区三期目前主体工程已基本完成，预计2010年底竣工交付，北区三期共有别墅146套，目前已经完成销售138套。本次信托资金将用于南区三期的开发，同时南区三期的销售回笼将作为本信托计划的主要还款来源。因此，对南期三区重点分析如下：2、南区（三期）2.1项目四证2002年8月22日 ，取得建设用地规划许可证（铜规新征字编号2002018号）2003年6月，取得国有土地使用权证（铜新土国用2003字第250号）2003年12月25日，取得关于同意徐州同创房地产开发有限公司进区建设“汉泉
13、山庄”的批复（铜开招字（2003）50号）。2009年8月17日，取得南区三期小院合院（共计134幢）建设工程规划许可证（铜规工程字号（2009-317）号-铜规工程字号（2009-450）号）；2009年12月1日，取得南区三期叠排（共计20幢）建设工程规划许可证（铜规工程字号（2009-650）号-铜规工程字号（2009-669）号），以及南区三期会所、地下室建设工程规划许可证（铜规工程字号（2009-670）号、铜规工程字号（2009-671）号、铜规工程字号（2009-631）截至2010年3月24日，取得南区三期施工许可证20090158-20090170，施工许可证2010xk03
14、8-2010xk058，施工许可证2010xk031。2.2开发情况南区三期土地面积216亩，主要有小院、合院、叠排等低密度住宅，其中别墅134套，叠排20幢（216套）。经现场调查，现正处于前期开发阶段，四证已办理完毕，目前正在施工的为东区块，预计2010年10月对外开始销售，西区块将于2011年底完成土建，2011年5月开始销售，2012年12月竣工交付。2.3经济数据测算2.3.1项目主要经济指标本次信托资金主要用于檀香山（三期南区）项目的建设，现对三期南区主要经济指标做以下描述:檀香山（三期南区）占地面积247.2亩（剔除市政道路用地，实际土地面积216亩），总建筑面积143196.1平方米;容积率：0.551；绿地率：41.1%；建筑密度：20.7%；总户数：350户,其中小院住户63户，合院住户71户，叠排216户。小院合院住宅总建筑面积为59229.8平米，叠排总建筑面积为50277.8平米，地下车库及人防总建筑面积为27149.6平米，中心会所建筑面积为2539平米，商铺建筑面积4000平米，以上总建筑面积合计为143916.1平米,小院合院住宅及叠排低密度住宅可销售面积合计为89569.8平方米。表2项 目数量可销售面积备注规划用地总面积247.2亩1 164800平米建筑面积（平方米）143916.1总户数（户）350 其中
