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1、驰峰峰峰景园市市场调研研报告.docc *谨呈：XXXX房房地产开开发有限限公司 贵阳驰峰峰峰景园园市场调调研报告第一章市市场分析析一、城市市概况1、基本本概况中国古代代以山北北为阴，山山南为阳阳。“贵阳”因城区区位于境境内贵山山之南而而得名。古古代贵阳阳盛产竹竹子，许许多地方方以竹子子命名，因因“竹”与“筑”谐音，故故贵阳简简称“筑”。贵阳阳作为行行政区域域名称，始始于15569年年至今已已有4000多年年的历史史。是贵贵州省的的省会，是是全省政政治、经经济和文文化中心心。贵阳阳是森林林之城，市市区四周周群山环环抱、林林木苍翠翠，森林林覆盖率率达344.799%，贵贵阳气候候宜人，冬冬无严寒
2、寒、夏无无酷署，年年平均气气温155.3度度，最热热的七月月下旬，平平均为224度，最最冷的一一月上旬旬，平均均为4度度。贵阳阳是居家家渡假、享享受生活活的好地地方。在在贵阳做做商品房房开发，大大有可为为，前途途光明。贵阳市总面积：80334KMM2 人口口：3440万 总户数数：899万户 新婚人人数：2233661人（女女）行政设置置云岩区南明区花溪区乌当区白云区小河区三县一市市面积（KKM2）67.5589.11957.6962.4259.663.1156300.8人口（人人）556445349300803193398292113017488411132281145552066人口密度度
3、(人/KM22)8244455344334302.76673383262户数（户户）146332813388706913387913394719983698803762221新婚人数数（女）306992684418644197661987711800106001220002年年度贵阳阳市人口口状况（220022年）。两城区地地少人多多，人口口爆炸，跟跟据山区区的特点点实行组组团化，卫卫星城式式的向四四区快速速地进行行城市化化发展是是必由之之路，3贵阳阳市家庭庭类型结结构（期期未家庭庭人口数数：3.13人人/户）从图分析可看出，贵阳市的家庭以二口和三口之家为主要家庭结构，占至总量的63。64%，
4、这种结构的家庭对住房的合理需求应是二三室结构的住宅，贵阳市的二三口之家总量据推算应有56万户，这是一个庞大的潜在需求市场三代人的家庭的需求特征，一是四房以上的户型，二是分户，形成两套对二三室户型的需求在理性消费渐成主流的今天，二三室结构的户型仍然是市场住房产品的主流产品。4居住住状况（房房屋建筑筑面积拥拥有量：18.91平平方/人人，房屋屋使用面面积拥有有量：114.91平平方/人人）通过对现有住户产权结构的分析，可以看出，在购卖商品房已成为消费和投资时尚的今天，商品房仅占现有住宅的3%，亦有理由认为：房改私房户（占贵阳市现有产权结构的69%！），因其现有居所的产品落后、户型差，居住的舒适性不
5、高而会对未来商品房有潜在需求。在现有房型比例中，二、三、四三种居室的房型占88.08%,是现有住宅产品的主要的存在形式，其中三居室占到60%，说明三居室产品的诸多合理性是多数人在选择居住产品时的首要考虑。四居室的产品在现有房型比例中位居第二，研究人员认为，在房改私房占主要住房形态的今天，其中大部份是福利房时代国家按需分配的产物，这一部份住户因处于社会的中高层，更有二次置业的愿望和实力。通过分析，研究人员认为，拥有商品房（户型好、环境好、配套好）作为一种小康生活的标准，是绝大多数城市人的愿望，随着经济的飞速发展，人们收入水平的提高，商品房市场在贵阳地区所占份额虽小,但有广泛的市场基础和前景。5居
6、民民收支状状况 期期初手存存现金：73883.772元/人期未手存存现金：81115.880元/人可支配收收入：775266.344元/人人家庭总支支出：666800元/人人（其中中：消费费支出：58001.442，购购房支出出：2.36，其其他支出出：8776.664元）从上述资资料计算算得出：贵阳市市的房价价水平的的理论值值：房价收入入比为66时：房房价为：77551.778*33.133*6/1000=14456元元/平方方房价收入入比为77时：房房价为：242263*7/1100=16998元/平方房价收入入比为99时：房房价为：242263*9/1100=21883元/平方总结：从目
7、前的收入水平来看，总房价在15-23万的商品房是市场的主要需求点。6. 贵贵阳市近近期规划划（20003-20005）摘摘要1 20055年城区区总人口口：1554.55万人 2 规划对城城市中心心区的布布局要求求:坚持持疏解人人口,调调整结构构,完善善功能、提提高品味味的原则则,20005年年城市中中心区规规划833.1万万人口,较20002年年减少66.588万人3 对于住房房建设，要要建立完完善以商商品住宅宅供应为为主体，经经济适用用房，廉廉租房供供应主补补充的多多层次住住宅供应应体制。合合理引导导商品住住宅的开开发方向向与规模模，促进进城市结结构调整整，降低低中心区区人口密密度。本项目
8、的的发展是是以商品品住宅为为主，符符合贵阳阳市的规规划政策策，必将将受到政政府宏观观政策调调控的有有利影响响。二、总体体市场态态势1、 宏观经济济：20022年国民民经济保保持良好好的发展展态势。初初步统计计，贵阳阳市全年年实现国国内生产产总值3336.4亿元，比比上年增增长111.3%。其其中第一一产业增增加值11.49亿元元，增长长5.99%；第第二产业业增加值值18.59亿元元,增长112.2%；第第三产业业增加值值13.54亿亿元，增增长100.8%。贵阳阳市人均均GDPP值20002年年达到999488元（112000美元），经经济持续续稳定发发展，为为房地产产市场启启动奠定定了坚实
9、实的经济济基础。l 工业生产产快速增增长，主主导产业业带动作作用明显显增强继继续优化化经济发发展环境境，深化化企业改改革，加加快结构构调整，努努力开拓拓市场，工工业经济济保持良良好发展展态势，生生产持续续加速。全全市规模模以上工工业完成成增加值值37亿亿元，比比上年增增长200.8%。l 固定资产产投资规规模扩大大，持续续快速增增长，重重点工程程建设进进度加快快在财政政资金的的带动下下，我市市固定资资产投资资持续快快速增长长，全社社会固定定资产投投资完成成1755.9亿元，比比上年增增长199.8%。房地地产开发发投资快快速增长长。随着着我市新新的城市市片区规规划，金金阳新区区如火如如荼的建建
10、设，以以及各个个中心片片区的建建设与发发展，全全市的房房地产开开发进入入了一个个新的发发展时期，形形势良好好。全市市房地产产开发投投资完成成额500亿元，比比上年增长长15.5%，略低低于全市市投资的的平均增增速。房房地产开开发投资资已成为为拉动我我市投资资快速增增长的主主要因素素之一。l 市场消费费活跃，外外贸进出出口降幅幅趋缓消消费需求求规模日日益扩大大，消费费品市场场继续呈呈现平稳稳增长的的态势。零零售业已已进入全全新的发发展阶段段，以规规模经营营为特征征的现代代零售商商业大潮潮正在兴兴起，诺诺玛特、沃沃尔玛（即即将入驻驻）等一一批商业业超市进进一步加加大扩张张力度，北北京华联联、百盛盛
11、等一批批国内外外知名零零售商业业巨头纷纷纷抢滩滩贵阳，为为我市消消费品市市场注入入了新的的生机和和活力。全全年市场场物价基基本稳定定。全市市社会消消费品零零售总额额达1336.6亿元，比比上年增长长12.3%。l 经济运行行质量进进一步提提高，经经济效益益明显好好转政收收入增势势良好，金金融机构构存、贷贷款稳步步增加。全全市金融融机构各各项存款款为7331.8亿元，比比上年增加加86.66亿元；其中城城乡居民民储蓄存存款2888.04亿元元，比上上年增加加47.991亿元。金金融机构构各项贷贷款余额额5955.52亿元元，比上上年增加加1099.211亿元；人民生生活水平平稳步提提高收入入大幅
12、增增加，消消费低水水平增长长。今年年，我市市相继提提高了国国家公务务人员和和事业单单位职工工的工资资，随着着收入增增加，人人们生活活水平也也在不断断提高。预预计全年年我市在在岗职工工平均工工资达1109888元；全年城市市居民人人均可支支配收入入为73306元元，增长长10.5%。收入入的增加加使我市市居民消消费也随随之上升升，全年年城市居居民人均均消费性性支出为为58001元，比比上年增增长0.5%。2、 经济发展展势态：单位：亿元3、今年年经济社社会发展展的主要要预期目目标是：国内生产产总值增增长以上，力力争达到到，规规模以上上工业企企业经济济效益综综合指数数提高个百分分点，实实现利税税和
13、新产产品产值值增幅高高于经济济增长幅幅度。全全社会固固定资产产投资增增长，社社会消费费品零售售总额增增长，地地方财政政一般预预算收入入与国内内生产总总值同步步增长，外外贸出口口增长，居居民消费费价格总总水平上上涨左右，城城镇居民民人均可可支配收收入增长长，农农民人均均纯收入入增长，人人口自然然增长率率控制在在以内，城城镇登记记失业率率以以内。 44、产业业政策法法规符合合房地产产稳定健健康发展展20033年9月月1日国国务院发发布的关关于促进进房地产产市场持持续健康康发展的的通知（业业界称118号文文），在在业内引引起极大大反响，从从主管部部门，专专家学者者，开发发商、新新闻媒体体，物业业管理
14、企企业到消消费者，总总体认为为“通知”对中国国房地产产市场持持续健康康的发展展，改善善广大人人民群众众的住房房，促进进社会稳稳定，推推进全面面小康社社会的建建设都具具有积极极的推动动作用。118号文文的出台台，是中中国房地地产业走走向成熟熟的标志志，表明明房地产产业已经经成为国国民经济济的支柱柱产业。国家的产产业政策策是：l 控制高档档住房，增增加普通通商品房房-个人已已成为房房地产市市场的主主体l 不允许高高收入者者购买经经济适用用房l 廉租房建建设将以以国家投投资为主主l 不得限制制已购公公房上市市交易l 规范发展展住房信信贷本项目的的方向符符合国家家产业政政策要求求，是国国家提倡倡的房地地产项目目5、当前前贵阳市市房地产产业发展展已呈现现出强势势发展态态势，增增长强劲劲投资额（亿亿元）竣工面积积（万）新开工面面积（万万）销售面积积（万）销售额（亿亿元）20011年4333323886561518052466220022年500033166059991878527662综上所述述，贵阳阳市的房房地产业业随着经经济的平平稳发展展、城市市拓展和和家庭住住宅
