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1、建水临安春秋项目计划立项可行性研究报告编制单位：成都世纪紫杨房地产营销有限公司二00七年十二月十九日目 录第一篇、项目总论41.1项目背景41.2可行性研究结论5第二篇、项目投资环境和市场研究7一、市场宏观背景71.1全国投资环境71. 2昆明市房地产市场概况151. 3建水投资宏观背景231. 4区域发展及前景预测311.5宏观市场与本项目发展借鉴33二、区域市场分析362.1区域市场界定362.2供给分析372.3需求分析452.4竞争分析612.5典型物业调查612.6市场分析有关结论65第三篇、项目分析及评价683.1地块解析683.2交通条件693.3地形、地势693.4水电保障69
2、3.5规划限制条件703.6项目SWOT分析703.7项目评价72第四篇、市场定位及项目评估734.1项目定位734.2方案评估意见76第五篇、项目开发建设进度安排765.1有关工程计划说明765.2计划进度安排775.3施工横道图77第六篇、投资估算与盈亏平衡分析78一、项目建设及有关税费成本78二、销售费用计算80三、购地税费计算80四、总成本81五、建成后总价值的求取81六、盈亏平衡82七、敏感性分析82（一）、价格变化对利润的影响82（二）、成本变化对利润的影响83八、财务评价83九、附件84临安春秋项目计划立项可行性研究报告第一篇、项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称：临安春秋1
3、.1.2开发公司：1.1.3承担可行性研究工作的单位：成都世纪紫杨房地产营销有限公司1.1.4研究工作依据1) 国家宏观经济环境的研究及趋势预测。2) 全国房地产市场研究及趋势预测。3) 昆明房地产市场研究及趋势预测。4) 建水区域市场的政治、经济、人口、文化、政策等微观环境的研究。5) 建水房地产市场供需、价格、租金、消费者习惯及行为特征等等方面的研究。6) 项目本身的综合分析。7) 土建工程：参照云南省建筑工程计价定额、云南省建设工程计价定额附录所作同类工程概算，并参考建水建筑市场的实 际情况及建筑工程造价的统计数据，设定各类建筑的造价。8) 采用假定开发法对项目进行财务效益分析与财务评价
4、。1.1.5项目建设规模和内容1) 项目占地：27亩，容积率：1.652) 总建筑面积38160平方米3) 别墅36x270=9720 平米4) 商业20540平方米，其中1层10340平方米；2层10200平方米。5) 地下停车场7900平方米1.1.6项目开发手续1.2可行性研究结论1.2.1市场预测1) 总体宏观经济环境比较稳定，经济增长不会大幅波动。2) 物价上涨快，但不会出现大范围通货膨胀。3) 全国房地产市场不稳定，但不会出现全国性的大幅降价。4) 建水居住和商业环境大幅提升，城市功能和形象日趋显著，城市发展力大。5) 建水房地产市场供需两旺，价格的承受能力强，项目可以实现预期价格
5、。1.2.2项目建设进度1) 筹备期：2008年1月至2002年7月，为项目前期工作，包括征地、一期的拆迁安置、土地平整、三通等工程。2) 周期：2008年8月至2010年1月完成整体开发。1.2.3投资估算和资金筹措1) 项目总投资11019.89万元。2) 资金来源资金来源比例金额(万元)自有资金55%6000 银行贷款18%2000 销售收入17%1900 施工单位垫资及其他10%1100 合计100%11003 1.2.4项目综合评价结论1) 根据区域市场的深度调研项目可以实现商业1F售价9000元/平方米，1F售价5400元/平方米；别墅3400元/平方米的价格。2) 项目在基准价+
6、%的基础上可以实现以下财务收益，项目的抗风险能力强，具有非常强的盈利能力可操作性。销售收入税收税后销售收入总投资权益资本销售利润总投资收益率成本收益率权益资本收益率保守16306.922038.37 14268.56 10633.06 6000.00 3635.50 22.29%34.19%60.59%一般18118.82264.85 15853.95 10705.54 6000.00 5148.41 28.41%48.09%85.81%乐观19930.682491.34 17439.35 10778.01 6000.00 6661.34 33.42%61.80%111.02%该项目无论是从城
7、市环境和形象的提升，市民居住环境和生活的改善都具有十分的必要性。并且符合建水政府制定的“旧城古典化、新区特色化” “打造古临安、建设新建水”的发展战略。第二篇、项目投资环境和市场研究一、市场宏观背景1.1全国投资环境目前，国内房地产市场受价格、宏观调控的影响严重，市场正发生这深刻变化。本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资、营建、营销和管理的各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策的影响。当然要准确的预测宏观面对本项目的影响程度，作出量化分析是非常困难的，本章我们将根据以下几个不同的 层面及角度对本项目面临的宏观背景及经济形势作定性研判：1.1.1国民经济景气状况对本项目的影响近年来我国
8、的国民生产总值一直保持两位数快速增长，今年上半年我国实现国内生产总值106768亿元，同比增长11.5%，比上年同期加快0.5个百分点。其中，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%。历史数据表明，11.9%是1994年以来我国经济的最快增长。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长李晓超说，今年以来，中国的经济增长确实保持了一个快速增长的势头，但是，全年的GDP增长预期要受很多不确定因素的影响，比如说世界经济从目前来看发展不错，有利于中国经济的增长。从投资和消费关系看，上半年全社会固定资产投资同比增长25.9%，增速比上年同期回落3.9个百分点，社会消费品零售总额同比增长15.4%，增
9、速比上年同期加快2.1个百分点。消费对经济增长的贡献有所增大。按现价计算，1-6月消费品零售额对经济增长的贡献率为36.5%，比去年同期大幅提高8.1个百分点。从出口需求看，今年上半年我国实现进出口总额9809亿美元，同比增长23.3%，其中出口5467.3亿美元，增长27.6%，进口4342亿美元，增长18.2%。进出口相抵，顺差达1125亿美元，比上年同期增加511亿美元，增长83.1%。随着出口需求快速增长和顺差急剧扩大，净出口对经济增长的贡献明显加大。初步测算，今年上半年中国经济的外贸依存度高达71.7%，净出口对经济增长的贡献率约为23.9%，大大高于2006年上半年6.8%的贡献率
10、，出口需求拉动经济增长2.8个百分点，比上年加快0.9个百分点，这样的拉动力是从未有过的。目前观察，国内需求在近几年内都会呈现上升趋势。这主要体现在国家政策逐渐的稳定成熟；投资的高速增长；农村政策的放宽和农村剩余劳动力的快速装移；收入水平的不断提高上。只要各项宏观经济政策保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。不确定因素主要是外需，最近，有越来越多的国内外学者认为，世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济的增长。中信证券宏观分析师诸建芳分析认为，美国经济减速，并不足以扭转中国经济快速增长的势头。但如果美国经济衰退，从中国的进口增长大幅放慢，中国的出口增长有可能从2007年的25%以上
11、回落至21%左右，净出口增长从2007年的50%左右回落到25%左右，中国经济增速有可能因此而降低0.7个百分点，明年中国经济增长或将放缓。亚洲开发银行发表亚洲经济监测报告说，受到环球金融市场波动以及原油和商品价格上升的影响，东亚地区经济增长步伐将会放慢。报告指出，作为地区经济增长引擎，中国内地2007年经济增长率预期为11.4，不过，由于将持续推行宏观调控，预计2008年中国内地经济增长率将放慢至10.5。我们认为，整体国民经济将突显内需为主格局，就目前的经济景气状况及今年的经济基本面而言是支持本项目的。虽然从今年的经济状况来看我国经济的外贸依存度过高，极容易受到全球经济的影响，但还不足以扭
12、转整体长势。1.1.2宏观调控、银行利息及金融政策对本项目的影响自2005年以来国家的宏观调控政策频频出台，但房价却仍然节节攀升，屡创新高。今年政府为抑制房地产过热先后采取的多项措施显然是房地产市场降温的主要推动力。5月17日，国务院常务会议出台了促进房地产业健康发展的“国六条”。5月24日，国务院转发了建设部等九部委联合制定的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，5月31日，中国人民银行发布了关于调整住房信贷政策有关事宜的通知。继7月24日建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行等六部委下发的关于规范房地产市场外资准入和管理的意见后，9月4日，被称为限制外资炒楼的细则关于规范房地产市场外汇
13、管理有关问题的通知又由中国国家外汇管理局、建设部联合推出。为严把土地“闸门”，9月5日国务院关于加强土地调控有关问题的通知公布，对各地和各部委提出了八方面的要求。国家税务总局也出台新规加强房地产业征税管理。2007年成了宏观调控政策的执行年。随着2007年政策的步步紧逼和房地产价格的快速上涨，大多数一线、二线城市价格进入高位，出现了有价无市的观望现象。自今年10月以来深圳、北京、成都、广州、上海等一线、二线城市的成交量大幅下滑，深圳、广州等城市的出现了大幅降价现象，特别是广州一半左右的楼盘开始实质性降价，平均降价幅度达到20%。出现这种现象一方面是这些城市的价格的确已达到了高位，比如成都，本身
14、供需两旺的市场，在成都成为新农村建设的试点城市后，在短短一个多业内价格涨幅达一千多每平方米。第二方面是政策的步步紧逼，特别是90平方米占70%的硬性规定和购第二套房首付提高到4成，利率上调10%，直接打击了投资和二次置业者积极性，极大的抑制了市场需求。最近，又将第二套住房定义为以家庭为单位，包含贷款已还清的客户，目前在所有的中高档房购买当中大多数为二次置业者，因此这一政策将给市场造成前所未有的冲击。据报道，央行行长周小川13日在第三次中美战略经济对话期间举行的第四场新闻吹风会上表示，中国的消费价格指数（）上涨和美联储利率调整会对中国货币政策产生“不小的影响”，对此央行会认真考虑。今年8至11月
15、，涨幅连续4个月超过6，11月更是创下6.9的新高，通货膨胀压力节节攀升。近日，中央经济工作会议为货币政策定下“从紧”的基调，市场普遍认为明年央行将加大对冲力度，对信贷的控制也不仅仅着眼于总量，更会加大对投放节奏的控制，从源头上抑制过热。长江证券分析认为，央行年内已经10次上调存款准备金率、5次提高基准利率，并加强了“窗口指导”等行政手段，和1973年时的日本类似。“尽管在日元升值的第一阶段，由于升值引致的利率敏感度降低，货币紧缩的效力不甚明显，但是其积累效力却会在面临阶段性转折时与美国溢出效应一起构成外部冲击，进一步考验实体经济承受力。”从近几年的调控政策来看从大到小，从粗至细，调控效果逐渐显现。但总体来看，国家还是在有预期、有节奏的逐步实施，其目的只是出于平抑房价过快上涨。因此，其效果也仅
