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1、论不动产善意获得及合用条件 杨立新 摘要：善意获得制度是非依法律行为引起物权变动的重要类型。自物权法明确规定善意获得制度(第10条、第1条)以来，实践中有关案例屡屡浮现,不乏某些复杂疑难案例。针对实践中一起冒名发售房屋案，判解研究（第2辑)特邀多位出名法学家和青年学者,就物权法视野下不动产的善意获得若干问题进行进一步讨论，波及到善意获得的诸多具体理论和实践问题。现将这些讨论陆续登出,以供参照和交流。本篇为杨立新专家的论不动产善意获得及合用条件。 案情回忆一起冒名发售房屋案 5月,某市居民张焕购买了该市东方家园社区的一套住宅,面积20平方米。5月,张焕在某报纸上刊登了发售其东方家园房屋的信息，一
2、位自称刘金龙的男士根据该信息提供的方式联系张焕,商谈购房事宜。在第三次会面和洽谈期间，刘金龙将事先准备好的假房产证与张焕出示的真房产证做了“调包”。随后，刘金龙提出要先期租用一种月，张焕未与刘金龙签订租赁合同便把钥匙交给刘金龙。7月15日,拟买受人李大庆根据张焕发布的信息中的地址和看房时间,直接到东方家园理解房屋状况。刘金龙自称张焕，与李大庆就购房事宜进行了磋商。双方初步商定，以1100元/每平米的价格交易该房屋，并商定于同年7月2日一起到房屋登记管理部门办理过户手续。一旦房管部门审查无误，李大庆便立即付款。7月日,刘金龙携其妻子前去房屋登记管理部门，冒充张焕夫妇与李大庆共同现场办理房屋移转登
3、记手续。刘金龙出示了其与李焕调包的真实的房产证。登记机关经审核觉得,的确为真实的房产证,但在刘金龙出示伪造的张焕的身份证(名字为张焕、照片为刘金龙，高仿真)后来，尽管该身份证与登记部门存档的张焕的身份证复印件明显不符，且刘金龙冒充张焕的签字也与存档资料中张焕的签字不符，但登记部门对此均未审核。登记机关觉得过户手续齐全,随后办理了过户登记。李大庆于次日按照刘金龙提供的银行账号汇付了2万元房款。3天后来,李大庆欲理解张焕与否已经收到房款，便按照刘金龙提供的电话联系,但手机已经关机，无法联系。其再次来到东方花园，只遇到张焕之子张平。张平告知李大庆,其父张焕已经出差,并且告知了张焕联系电话。房间内挂了
4、一张张焕夫妇的结婚照片,李大庆并未因此产生怀疑,事后也未与张焕电话联系。1天后,李大庆前去东方家园，与张焕商量房屋交接事宜，但发现此前与其交易的“张焕”是骗子。张焕觉得,李大庆上当被骗应当自担后果，而回绝交付房屋。第二天,房屋管理部门告知李大庆领取房屋登记证书(证书上记载的变更登记日期为7月3日)，李大庆领取登记证的当天下午，再次持证规定张焕交付房屋。双方为此发生争议,张焕一方面到公安机关报案,但案件始终未能告破,刘金龙下落不明。三个月后,张焕便诉至人民法院,规定撤销房屋管理部门所作出的房屋移转登记，或者登记部门按照市价补偿所有房款。 焦点笔谈物权法第0条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让
5、给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的,受让人获得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；（三)转让的不动产或者动产根据法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”这里规定的国内善意获得制度,不仅涉及动产，也涉及不动产。本文结合上述案例，探讨国内不动产善意获得制度建立的过程,以及合用不动产善意获得的基本规则。 一、国外老式民法规定善意获得制度一般不合用于不动产 善意获得是民法物权法规定的一项所有权获得的重要制度，对于保护善意获得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全,具有重要的意义。国外老式民
6、法规定善意获得，一般不涉及不动产，只合用于动产范畴。 一般觉得，善意获得制度源于日尔曼法的“以手护手”原则,其真实含义是,任何与她人以占有者,除得向相对人祈求外,对于第三人不得追回,惟得对相对人祈求损害补偿。这种让与占有，其对象，必然是动产，其获得措施,只能是在动产的商品交易中。只有这样，才干做到“以手护手”,保护动产交易中的动态安全。 后世的民事立法遵循这样的原则，把善意获得制度局限在动产的范畴内，只承认动产交易合用善意获得制度,不承认不动产的善意获得。在德国，立法完全继承了日尔曼法的老式,确认了最具典型意义的善意获得制度。德国民法典第932条规定：“物虽不属于让与人,受让人也得因第929条
7、规定的让与成为所有人，但在其依此规定获得所有权的当时为非善意者，不在此限。”这一条文规定在第三章“所有权”第三节“动产所有权的获得和丧失”中，因而,德国法上的善意获得严格地限于动产范畴,不动产不合用善意获得制度。日本民法采用同样的立场，第18条规定:“对占有人,推定其以所有的意思，善良、平稳而公然地开始占有动产者,如系善意无过错,则即时获得行使于该动产上的权利。”不动产不得合用善意获得制度。在英美法，原本坚持“没有人可以转让不属于她所有的商品”这一古老法则，任何人都只能出卖自己拥有所有权的商品而不能出卖她人的商品。15年美国统一商法典变化了上述立场,把法律保护的重点转移到了善意买受人的身上,第
8、2403条规定：“购货人获得让货人所具有的或有权转让的一切所有权,但购买部分财产权的购买人只获得她所购买的那部分所有权。具有可撤销的所有权的人有权向按价购货的善意第三人转让所有权。当货品是以买卖交易的形式交付时,购货人有权获得其所有权。”因而,只要购买人是善意无过错，觉得出卖人对货品具有完全所有权的人，则不管其货品是从何而来，善意买受人都可以即时获得所有权。在美国法的善意获得中，合用范畴明确规定为“货品”，固然是动产，不涉及不动产。现行英国法所采用的立场与美国法的立场一致。各国立法对善意获得只合用于动产之因此采用比较一致的立场,是由于土地、房屋等不动产合用登记制度。通过既定的登记公示措施,可以
9、使第三人可以从外观上比较以便地理解不动产物权变动的事实,拟定自己的意思表达。由于不动产的物权变动的公示方式是登记,因而在不动产交易中,双方当事人必须根据规定变更所有权登记，因而不存在无所有权人或者无处分权人处分不动产所有权的也许性，也就不存在合用善意获得的必要前提，故各国立法一般规定只有动产交易合用善意获得制度。 固然也有少数特例规定不动产善意获得,例如瑞士民法典第97条规定：出于善意而信赖不动产登记簿的登记,因而获得所有权或其她权利的人,均受保护。 二、国内不动产善意获得制度的演变和定型 国内物权法打破善意获得限于动产的老式，将善意获得扩展到不动产交易领域，并非自物权法开始,而是有一种演变发
10、展的过程，直至物权法通过将其正式定型。 （一)早前最高人民法院的三个司法解释 最早波及不动产善意获得的司法解释,是最高人民法院 193年8月28日有关贯彻执行民事政策法律几种问题的意见(修正稿)第二部分“房屋纠纷问题”第条。该条规定：“但凡依法准许买卖的房屋，通过合法合法手续拟定了房屋买卖关系的，应保护双方的权利，一方不能反悔废除契约。出卖人应按期交出房屋,不得追价或倒回房屋；买主应按期交付价款。”之后,又规定了未所有执行买卖契约而引起的纠纷的解决措施。在此，最高人民法院虽然没有明确说出善意买受人受让未经全体共有人批准而出让的共有房屋应予认定获得房屋所有权的内容，但条文中“通过合法合法手续拟定
11、了房屋买卖关系，应保护双方权利”的表述中,就隐含了不动产善意获得的意思。 197年2月2日，最高人民法院有关贯彻执行民事政策法律的意见“有关财产权益纠纷”的第二节“房屋问题”规定第条,第一次明确规定:“依法准许买卖的房屋，通过合法手续,拟定了买卖关系的,应保护双方的权利。非所有权人非法出卖她人房屋的,应宣布买卖关系无效。房屋为共有，未获得其她共有人批准,擅自出卖房屋，买方又明知故犯的，亦应宣布买卖关系无效；买方不知情的，买卖关系与否有效,应根据实际状况解决;买卖关系已成立，共有人当时明知而不反对,目前又提出异议的，应视为买卖关系有效。”这一规定与193年上述司法解释是相承相依的关系。其中明确的
12、是,在共有人擅自出卖共有房屋的买卖关系中，有三条解决规则:（1)买方明知故犯,即受让人为歹意者，买卖无效；（2)其她共有人明知而不反对的,买卖有效;(3)买方不知情的，即受让人善意无过错者，买卖关系的效力,根据实际状况解决。买受人善意无过错,因而认定为有效者，即为不动产交易的善意获得。该条司法解释故意回避善意获得的字眼，采用较为模糊的表述措施,体现了不动产善意获得的内容，是当时的形势所致。 1984年8月3日,最高人民法院有关贯彻执行民事政策法律若干问题的意见专门规定第六部分“房屋问题”，其中第5条规定:“非所有权人出卖她人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未获得其她共有人批准，擅自出卖共有
13、房屋的，应宣布买卖关系无效。买方不知情的,买卖关系与否有效,应根据实际状况解决。其她共有人当时明知而不反对,事后又提出异议的，应承认买卖关系有效。”该条文的基本精神，承继了79年上述司法解释后一部分内容，除文字表述更为精确以外,其三条解决规则没有原则变化。 (二)贯彻执行民法通则司法解释的规定 民法通则实行后，19年最高人民法院制定了有关贯彻执行若干问题的意见（试行)，规定了第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承当共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿获得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其她共有人的损失,由擅自处分共
14、有财产的人补偿。”这是国内司法解释第一次正式、明确地确认不动产善意获得制度。 研究本条司法解释与前述三条司法解释之间的关系，可以看出国内最高司法机关在不动产善意获得法律合用上的思想演变过程,它从合法房屋买卖应保护双方权利开始，发展到非所有权人出卖她人住房为无效,部分共有人擅自出卖共有房屋买方不知情应依实际状况解决；继而提出了导致房屋买卖关系无效应由过错方负责补偿的意见；最后,在上述基本上,完整地提出了“部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效。但第三人善意、有偿获得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其她共有人的损失,由擅自处分共有财产的人补偿”的意见。从中可以看出，最高人民法院的前三个司法
15、解释为贯彻执行民法通则司法解释第89条作了量的积累,为不动产善意获得制度奠定了基本，而贯彻执行民法通则司法解释第89条则产生了质的奔腾,明确确立了这一制度。 本条司法解释尽管规定的是对共同共有财产可以合用善意获得制度，但其实质是指共同共有的不动产,重要是指共同共有的房屋，这可以从四个司法解释前后相继的关系得到证明。应当看到的是，第8条规定的并不是所有的善意获得制度，而仅仅合用于共同共有财产特别是共同共有房屋买卖的场合,但它确认对于不动产也有条件地合用善意获得制度，是具有重要意义的,是物权法规定不动产善意获得制度的本土司法实践经验基本。 (三)物权法第10条规定的不动产善意获得制度 物权法规定第
16、106条确立不动产善意获得制度，最重要的,就是基于最高人民法院有关共同共有不动产可以合用善意获得的司法解释。共同共有不动产交易中善意获得的基本，是共同共有人对共同共有财产的处分权。共同共有人行使对共同共有财产的处分权有三点规定:()在共同共有期间，共有人不能处分所有共有财产,而只能处分共同共有财产的一部分。(2)共同共有财产的处分权属于全体共有人，处分共同共有财产必须经全体共有人一致批准，涉及明示和默示。(3)如果共同共有人之间合同商定某共有人为共同共有代表权人,则有权代表全体共有人处分共同共有财产。 对无代表权的共同共有人未经全体共同共有人一致批准而擅自处分共同共有不动产，根据不同的价值选择，可以有如下三种不同的法律
