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1、物业管理投标书范本目录第一章前言2第一节概述2第二节释义 3第三节编制依据4第二章投标函5第三章企业综合介绍6第一节公司简介 6第二节公司架构 8第三节运作特点 9第四章管理文案及内容 11第一节物业管理整体设想及策划 11第二节采取的管理方式16第三节管理机构及人员配备、培训、管理 28第四节物业管理规章制度 36第五节日常物业管理的承诺48第六节社区文化建设 50第七节房屋及公共设施维修养护计划 54第五章物业服务成本预算书59第六章结束语64第七章相关证书资料65第一章 前 言第一节 概述我公司通过现场勘察，在充分理解“ * 项目”规划设计理念的基础 上，结合我公司 18 年来管理别墅、
2、高层 、智能化小区、办公楼、商场、 科研楼等实际物业管理成熟经验， 以及在物业管理中有效实施的 ISO9001 国际质量体系的实践， 我公司成立了“* 项目”物业管理项目投标小组， 编制本标书。如果我公司能在“ * 项目”物业管理招标中胜出，我公司将严格按 照投标书中承诺的服务内容和物业服务合同的约定，对“ * 项目”实施 专业化、规范化的物业管理， 为管理中心 （ ）营造一个清洁、 优美、舒适、 温馨的生活环境， 实现广大管理中心对 “* 项目”期许的物业管理效果。第二节 释义在本标书中，以下名词释义为：管理中心：是指房屋的所有权人：泛指本物业的承租人和其他实际使用物业的人我公司：是指建设单
3、位：是指 * 管理中心本物业：是指“ * 项目”小区第三节 编制依据国家及省市有关“物业管理”政策法规；建设部颁布的全国物业管理示范 小区标准及评分细则 ；云南省物业管理规定 ；* 项目”前期物业管理招标书第二章 投 标 函投标函致：* 管理中心贵公司“ * 项目”前期物业管理招标书，我公司已详细阅读，根据 招标书内容和要求及“ * 项目”物业类型及实际情况，编制成 * 项目物业管理投标书 ，现作如下承诺：我公司同意按 * 管理中心的要求和方式进行投标。如果我公司中标，同意招标书的内容作为物业服务合同的有效组 成部分，与贵公司签订前期物业服务合同，并遵循执行。我公司承诺按照招标人要求在 年 月
4、 日前 ,组织专业人 员进入现场配合开发商交房。二00六年二月十日第三章企业综合介绍公司架构运作特点我公司自 88 年从事物业管理以来，不断摸索、大胆创新，总结出一 套满足物业管理行业特点并适合企业自身发展的运作模式，主要有以下几 个特点：一、员工持股、全员参与 物业管理是劳动密集型行业，为充分调动员工的积极性、发挥员工的 主人翁作用，我公司于 1999 年改制，员工持股占 60 。员工是企业的主 人，企业的发展关系每个人的利益。我公司股权特点，有利于各项制度执 行力度和服务理念的贯彻。因为员工股东们明确，只有管理中心满意、公 司的良性发展，才有个人稳定的收益。二、以人为本、利益共享 企业的生
5、存与发展，必须坚持以人为本，促进员工的价值观与企业的 价值观统一。体现和发展人的有益作用是我公司企业管理的重要内容。公司内部建立利益共享平台，让全体员工共同分享企业发展成就， 包括报酬、福利、分配机制、晋升机制、员工考核机制、员工培训机制 等，让员工通过个人的努力，从企业发展中明确个人发展机会和发展空 间，满足员工成就感需求，让员工分享到在一个规范企业就业的荣誉和 安全。三、将培训和学习贯穿于企业发展之中社会在快速发展，物业管理的法制环境不断完善，管理中心对物业 管理的专业化要求越来越高，企业员工综合素质紧扣时代脉搏是企业发 展的动力源泉。公司针对员工所在岗位，制订年度外派培训、内部培训 计划
6、。公司还按计划组织了以管理处为单位的各种兴趣班，正确引导和 丰富了安管队员等基层员工的业余生活，为基层员工再就业以及晋升打 基础。四、完善制度、规范运作 我公司在严格实施 ISO9001:2000 标准基础上要求做到： 作业标准化 人才专业化 流程表格化团队人性化管理数据化行动军事化服务多元化形象社会化五、培养专业管理队伍、严格控制管理成本我公司从事物业管理 18 年来，先后培养了大批机电、土建、物业管 理、园林绿化和行政管理人才，由于公司管理体制上的优势，管理层处于 比较稳定的发展状态，专业人才队伍不断扩大，目前公司已有中高级职称 专业人员近 70 人。有了成熟的专业人才队伍，使管理过程中的
7、管理成本 得到有效控制。第四章 管理文案及内容第一节 物业管理整体设想及策划一、高标准、高水平的管理措施1、 市场定位：本物业环境优雅，管理中心以事业成功者为主，具备 优质物业管理服务的高档居住区基础。2、 管理模式：以人为服务之本，不断完善管理制度，实践中开拓创 新，以抓物业管理为基础、促进精神文明建设。3 、 形象定位：安全、舒适、文明、环保、便利。1) 安全： 通过完善、严密、高效、人防、技防并举的安全防范管理体系，充分 保障各管理中心安居乐业。2) 舒适： 按照服务规范标准，以优质的服务为管理中心营造温馨的生活环境。3) 文明：开展形式多样、丰富多彩的社区文化活动，营造邻里关系和睦、社
8、区 和谐、活跃、轻松的生活氛围4) 环保：提供优良的园林绿化保洁服务， 运用各种监督机制， 创造出一个环保、 优雅的居住环境。5）便利全方位开展便民服务，为 提供快捷、便利服务，体现“ * 项目” 人清新、阳光的生活节奏。二、具有深度和广度的管理措施（一）为管理中心把关、督促建设单位完善配套设施。 充分发挥我公司优势，按“ * 项目”规划设计要求对各项配套设 施、设备进行验收，对于不合格项向有关责任单位提出整改要求。（二）专业服务的信心保证我公司为 提供专业化服务同时， 重视环境和社会效益， 在共赢的基础 上打造出“ * 项目”管理精品。为此我公司在这里郑重承诺：1 、因物业管理单位内部人员违
9、法行为导致管理中心损失， 依法承担相 应责任。2、因管理不善或操作不当等原因造成责任事故，承担相应责任。3 、由于我公司未能履行物业服务合同的约定， 导致管理中心人身、 财 产受到损害，我公司承担相应责任。（三）建立快捷 服务系统我公司始终坚持“ 至尊，服务至上 ”的企业宗旨，把 满意率作为工作 业绩评价的主要依据，从而最大限度地满足 需求。通过运用创新的 服务 理念，建立全方位 服务系统，提供高档次的精品服务， 不断提高 满意度。 根据 的需求信息来调度各职能部门和作业层面的日常服务工作，设立 信 息档案，高效反馈、处理 意见及需求。每月按期将 需求和回访结果进行 深入细致的分析，调整工作思
10、路，真正体现“真诚服务，精心管理”的服 务理念。三、全方位的服务意识（一）为 提供便利服务从 的需求出发，为 做实事。根据“ * 项目”的实际情况，为 妥 善解决社区班车问题；合理利用会所设施，为 创造充分休闲娱乐的场所。（二）24 小时治安防范服务 利用我公司所服务的“西郊华城”大社区的带动作用，充分发挥“西 郊华城”安全管理工作多年无事故的优势，做好“ * 项目” 治安防范 工作。我公司将置入“门岗对外来人员准入请示制度” 、各安管岗全天候 24 小时服务，对安管队伍实行半军事化管理。（三）营造绿色环保小区 养护好本物业内的园林绿化，植物长势良好，乔木无枯枝，灌木修剪 圆滑、造型美观，绿篱
11、修剪平整，草坪四季常绿平整。做好污水处理及水 系循环处理，保持水质符合卫生标准。（四）抓好精神文明建设1、重大节日做好节日装饰，营造节日气氛。2、组织 开展各项文艺体育竞赛活动。促进相互了解，增进友谊。四、管理学前沿理论的掌握及应用 管理科学理论包括行为科学、组织学派、社会系统学派、决策理论、 权变理论等。随着科学技术的飞速发展和市场竞争的日益加剧，管理科学 理论得到了进一步的完善，其前沿理论主要集中在以人为本、系统理论、 动态调节理论、效益统一理论和企业文化等方面。（一）以人为本的管理理论 现代管理思想把人的因素放在首位，重视处理人与人的关系，强调人 的自觉性和自我实现，主张以挖掘人的积极性
12、、创造性作为管理的核心。 这一理论对物业管理行业具有重要的指导作用。（二）系统管理理论现代企业是一个为了达到一定的经营目的， 由许多相互关联的要素、环节、部门有机地结合而成的整体，是一个复杂的社会技术经济体系。 我公司强调用系统观念、全面的观念整体把握，科学分析，全面实施 物业管理。坚持服务至上、注重对内、对外协调、实施 ISO9001 质量体系、 扩展和应用现代管理技术等，都是这一理论的应用。（三）动态调节理论 为了实现管理目标，使企业取得最佳效益，管理过程的每一个步骤、 环节都必须实行动态调节，而不能把管理过程视为一成不变的模式。企业 管理通过动态调节，就可以使各要素在各个环节上保持协调、
13、均衡，又能 对外界保持灵敏的适应性，从而最大限度地发挥其功能作用。我公司在物业管理工作中，注重动态调节理论的应用，鼓励创新、加 强信息沟通和应变能力，强调“不进则退，不快则亡”的观念以及对管理 流程重新组合从而达到提高服务 的能力，缩短改善周期等。（四）效益统一原则物业管理给 的产品就是服务， 不仅要满足广大 的需求，而且要维护、 增进 和社会的利益，为人类社会做出贡献。我公司在本物业的管理成本测算方面，本着精心计算成本，既坚持以 盈利作为重要目标，以保持企业发展后劲，又注意处理好经济效益、环境 效益和社会效益的关系，保持企业长远发展的后劲。（五）企业文化 杰出而成功的大公司都有强有力的企业文
14、化内涵，它是企业赢得市 场竞争的内在筋骨，反映了企业的基本信念和发展追求。我公司自 88 年从事物业管理以来，始终发扬“敬业、奉献、创新” 的企业精神，倡导以“实现自我、服务客户”为自身动力，激励员工的群 体意识；以企业文化为目的，提高团队合作精神，从而为我公司的长远发 展提供了强大动力。采取的管理方式一、采取的管理方式（一）综合一体化的管理方式 我公司将本物业的管理方式确定为综合一体化管理， 即由物业管理处 经理在公司总经理直接领导下，通过各部门技术支持和配合，按照 ISO9001 ： 2000 国际质量体系标准和 ISO14000 环保体系标准，运用现 代化管理手段，对本物业的房屋、公用设
15、施设备、消防、治安、卫生、绿 化、停车管理、社区文化等，统一实施专业化管理。在管理过程中，我们将与管理中心（管理中心委员会）紧密合作，采 取管理中心自律和物业管理相结合的办法， 使综合一体化管理收到更好的 效果。管理处拟采取的内部管理架构如下：物业管理处（二）激励机制（1）实施日常管理目标责任制，增加管理层的工作主动性，我公司按 照全国物业管理示范 小区标准，结合公司实际情况，制订各项管理指标， 管理处将按此标准严格做好每项工作，明确奖惩，并与奖金挂钩。（2）岗位激励。在物业管理行业拼搏的员工，最渴望得到的是自身价 值被集体和社会认可，我公司始终坚持各级岗位实行公司内部公开招聘的 办法，使具有真才实学的员工能充分发挥自身潜力，有机会体现自
