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1、兴化市地块项目的户型配比建议一兴化市简介1、兴化概况 兴化市位于苏北里下河地区腹部，地处扬州、南通、盐城经济开发区中心，1987年撤县建市。东以串场河与东台、大丰为界，南与江都、泰县毗接，西与高邮、宝应接壤，北与盐城隔河相望。市政府所在地-昭阳镇，为楚将昭阳食邑，至今已有两千多年的历史。 全市总面积2393平方公里，人口155万，全市常住人口133万，06年市区常住人口18万，拥有耕地192万亩，水面68万亩，滩地17万亩。兴化地势平坦，土地肥沃，河流纵横，自然环境优越，素有鱼米之乡美称。盛产粮、油、禽蛋、畜产品、水产品十分丰富，兴化市是全国百强县(市)之一，是江苏里下河地区的一颗明珠。2、自
2、然环境兴化地居北亚热带湿润气候区，兼有海洋性和大陆性气候特征。雨量充沛，日照充足，四季分明，气候宜人。累年平均温度15左右，降水量1024.8毫米，日照2305.6小时，无霜期227天。境内地势低洼，形如侧釜，河港纵横，土壤肥沃，耕地面积大，水生资源丰富，适宜农作物、多种经济作物及水产品的生长、养殖。3、历史文化资源古城兴化已逾两千多年历史，是战国时期楚将昭阳的食邑，水浒传作者施耐庵、明“嘉靖七子”之一宗臣、“扬州八怪”代表人物郑板桥、“东方黑格尔”刘熙载等文化名人的故里。4、支柱产业兴化是国家重要的商品粮、优质棉花基地。历年来，粮、棉、油、水产品总量一直居全国县（市）前列，年产粮食110万吨
3、，棉花4万吨，油料3.7万吨，生猪45万头，家禽2000多万只，蛋品7万多吨。近年来，注重传统农业向新型、高效、产业化方向发展，生态农业迅速崛起，一禾蔬菜、垛田香葱、兴化青虾、大纵湖蟹等无公害农产品已经越来越受到海内外消费者的欢迎和喜爱。兴化工业门类较全。机械、冶金、化工、医药、纺织、食品及农副产品加工业为主导行业。现有各类企业2600多家。其中大型企业 3家，中型企业16家；省级企业集团 4家。5、 城市向南发展，但城区成长的速度、空间有限 兴化市空间发展战略是向南发展，南部新兴主城区 ，是以新市级行政中心为依托的居住、行政、商业、文化教育综合区。 从城市规划角度来看，开发区区域主要是发展工
4、业。此外，城市总体规划要求2010年城区人口规模达到28万，用地规模28平方千米；2020年城区人口规模33万，用地规模35平方千米，可见城区面积和城区人口成长速度不快。二兴化房地产市场概况及近期个案分析（1）房价情况 兴化市的房价均价在2900元/5800元/，最低价2900元/，最高价5800元/。（2）主力客群分析项目名称客群分析天水华庭主要购买者来自于兴化市场上企业高层或兴化在外地生意人幸福小城兴化政府公务员及兴化部分企业主，少量老城区拆迁居民，周边乡村购买者国际华城周边学校老师、开发区工厂职工，周边乡镇为了小孩上学购房者嘉鸿豪庭政府公务员、学校老师、老城区拆迁户和少量周边乡镇农民时代
5、嘉园政府公务员、兴化企业主，大部分在兴化收入中等的人群香缇别墅企业领导、机关单位领导、政府公务员东方巴黎政府公务员、学校老师、老城区拆迁户和少量周边乡镇农民海德国际政府公务员、兴化企业主，大部分在兴化收入中等的人群风和雅筑兴化政府公务员及兴化部分企业主，少量老城区拆迁居民，周边乡村购买者天宝领秀城政府公务员、兴化企业主，大部分在兴化收入中等的人群和少量周边乡镇农民城投国际街区政府公务员、兴化企业主，大部分在兴化收入中等的人群国际公寓II政府公务员、兴化企业主，大部分在兴化收入中高的人群东方明珠政府公务员、兴化企业主，大部分在兴化收入中等的人群和少量周边乡镇农民 （3）产品分析 目前兴化市的房地
6、产市场蓬勃发展，绝大多数是以多层住宅为主，部分的别墅主要分布在兴化市西、南两个方位，随着这几年全国房地产热潮，兴化市房地产也呈现出欣欣向荣的局面，每年的开发体量也呈逐年递增之势，07年下半年小高层也将在兴化登陆。（4） 产品定位 根据在兴化调研情况，受目前房地产市场影响，消费者观望的气氛比较浓厚。需求大户型面积的客户在减少，对小户型面积需求的客户在增加，兴化市目前在售楼盘去化率在60%以上，价格在4000元/平方米左右，面积段为78-280平方米，主力面积为110-128平方米，这是兴化市房地产市场的主题购房趋势。就面积而言76110平方米客户需求最大。以下是兴化市在售楼盘调研情况分析东方巴黎
7、开发商兴化市宁兴房地产开发有限公司销售率99%项目位置城南新区拥绿园路66号产品类型别墅、多层、小高层占地面积共205亩（一期73亩）建筑面积16万平米容积率0.9绿化率44%总户数300总栋数多层12栋、别墅18栋开盘日期08.10物业费0.2元/平米工程进度现房交房日期09.5价格区间3900元/平米均价3900元/平米面积区间87-180平米主力面积115平米备注一期现房销售，己基本售馨，剩余几套户型较大的，二期10月开工，年底开盘东方明珠开发商兴化市恒大地产开发有限公司销售率目前在售3期80%项目位置杭州路江浙广场东产品类型多层、小高层占地面积232亩建筑面积29.8万平米容积率1.1
8、绿化率36%总户数1500户总栋数50开盘日期三期 2010.2物业费0.5元/平米工程进度己封顶交房日期2010.10价格区间3300一4400均价3700元/平米面积区间93一172平米主力面积90-140平米备注由于小区一二期己入住，整体位置环境较好，三期销售情况还可以达到80%国际公寓II开发商兴化市众达置业有限公司销售率60%项目位置国际公寓二区内南京路产品类型多层、小高层占地面积133245.1建筑面积265000容积率1.99绿化率30%总户数一期600总栋数45栋开盘日期2010.6.26物业费未定工程进度在建3层交房日期2010.5价格区间2900一5800元/平米均价430
9、0元/平米面积区间91一267平米主力面积95一140平米备注该项目靠近市政府，周边交通配套、生活配套，自然环境十分优越，由于开发商在当地比较有影响力，前面做的项目知名度较高，因此销售方式与广告投入都不太重视城投国际街区开发商城投（兴化）置业有限公司销售率99%项目位置英武南路168号产品类型小高层、商业占地面积10万平米建筑面积18万平米容积率1.98绿化率40%总户数460户总栋数6幢开盘日期2007.11物业费未定工程进度未动工交房日期2010.8.1价格区间3400一4700均价4300面积区间88290平米主力面积120一140平米备注地处新区中心位置，周边配套成熟，升值空间大天宝领
10、秀城开发商江苏天宝置业有限公司销售率一期90%项目位置英武南路239号文正学校对面产品类型多层、花园洋房、小高层、沿街商铺占地面积一期50631.7平米建筑面积一期74635平米容积率1.38绿化率38%总户数一期418户总栋数一期21栋开盘日期2010.1物业费未定工程进度己封顶交房日期一期2011.8价格区间3500一4300均价3900面积区间107140平米主力面积128平米备注欧式风格，小区环境不错，位置有点偏，配套不齐全国际华城开发商兴化市华盈置业有限公司销售率一二期100%项目位置经一路楚水学校西侧产品类型多层、别墅、沿街商铺占地面积267亩建筑面积22.3万平米容积率1.4绿化
11、率35%总户数1100户总栋数一期21栋开盘日期一二期2007.2物业费0.35元/平米工程进度现房交房日期一二期2008.6价格区间3000一3500均价3300面积区间90150平米主力面积140平米备注一、二期都己售馨，三期还未开，小区位于老城区，升值空间不大，优点是周边教育资源丰富风和雅筑开发商江苏经纬房地产有限公司销售率60%项目位置经一路与大溪路交叉口产品类型多层占地面积42000平方米建筑面积44000平米容积率1.05绿化率40%总户数432户总栋数一期21栋开盘日期2009.5物业费0.45元/平米工程进度现房交房日期2009.10价格区间3100一3500均价3300面积区
12、间83120平米主力面积120平米备注位置好，周边配套齐全，价格也较适中，小户型经济三房较好买，剩余难销的都是大户型海德国际开发商兴化市华远置业有限公司销售率60%项目位置英武中路101号产品类型多层、小高层、商业占地面积512亩建筑面积84万平米容积率1.7绿化率30%总户数目前在售800户总栋数/开盘日期09.12物业费住宅1元/平米、商业1.2元/平米工程进度在建与部分现房交房日期一期2009.10二期2011.10.31价格区间3900一4900均价4600面积区间95一216平米主力面积133平米备注城市中央，财富宝地，小区比较大，也比较分散幸福小城开发商兴化市星海置业有限公司销售率
13、己建售馨、在建80%项目位置昭阳路楚水学校旁产品类型多层、别墅 占地面积300亩建筑面积30万平米容积率1.2绿化率40%总户数4000户总栋数多层57栋、别墅64栋开盘日期2006.3最近2010.10物业费0.4元/平米工程进度一期现房、二期在建交房日期2009.10价格区间3148一4128均价3600面积区间78一120平米主力面积105平米备注该项目位于兴化文教区，周边教育资源丰富，对于购买者有较强的吸引力，产品丰富，以精致小户型为主，适合大众需求，宏盛家园开发商兴化市福星置业有限公司销售率99%项目位置英武大桥两侧板桥竹石园东侧产品类型多层、高层占地面积37284.7平方米建筑面积60870平方米容积率1.68绿化率36.3%总户数486户总栋数14栋开盘日期2008.9.26物业费1元/平米工程进度封顶交房日期2010年底价格区间3600一4500均价4200面积区间128一153平米主力面积128平米备注小区
