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1、“康城丽湾 前言2003年对房地产市场来说是房地产政策年，对于土地市场、房地产金融市场，国家采取了通过商品房信贷措施、税收调节机制、住房补贴制度、经济适用房的建设等一系列措施，调控房地产市场的供给量及供给结构，加大普通商品房及经济适用房的供给，标准城市动拆迁，开展二手房市场；严控房地产开发企业银行贷款，加强住房贷款担保体系将降低信贷风险等等一系列的宏观政策调控，在大家对楼市开展方向产生疑问的时候，国内局部大城市的房价发生了较大的变化；截止到2004年5月份，广州、北京、深圳的高价房开始小幅回落，南京、杭州等其他一线城市的房价停止了前两年的大幅增长态势，二手楼市场也明显缩量；商品房的售价及销售面
2、积呈现双增长，但总体增幅较去年均出现回落；说明房地产供求结构发生了轻微的变化，同时相关政策对房地产市场的影响导致持币观望的情绪在蔓延。一 2003年南京房地产市场回忆1、供求结构比例失衡，需求强劲全年商品房市场供需比例为0.8：1，供给相对缺乏；全年市场总容量为1400万平方米，其中商品房的市场容量为850万平方米，存量房的市场容量为550万平方米。在需求构成中，拆迁购房需求占市场容量的32.85%，居民拆迁购房需求具有刚性，始终是需求上升的根底；投资需求增加快，是需求上升的主要动力，至2003年底投资需求比例到达24%，全年的比例为17%，这局部人的需求极不为稳定，是影响供求关系波动以及整个
3、房地产市场稳定的因素。 2、房地产投资上升幅度很大，但商品房供给缺乏，存量房供需两旺2003年房地产投资为183.8亿元，创历史记录，同比增长33.6%。但竣工面积仅为392.8万平方米，同比下降了10%，加上期房供给上市销售面积为598万平方米。尽管2003年土地供给到达658公顷，由于存在开发周期因此不会很快形成供给，而02年土地供给仅为173公顷，01年土地供给为27公顷，受到土地的约束使商品房供给速度增长较慢。存量房市场供需均飞速增长，交易件数到达5.9万件，同比增长90.4%,交易面积为430万平方米，均超过商品房。3、2003年南京市所有片区商品房价格都大幅上升最低涨幅14%，涨幅
4、最高的河西片区房价上涨23%，各片区涨幅平均为1000元/平方米上下；存量房价格也在商品房的带动下上升很快，除了城中、城南片区外，其它片区存量房价格根本接近商品房的价格。4、商品房总体供不应求外，存在结构性供过于求情况 尽管商品房整体市场供给缺乏，但还出现有的商品房销售困难，甚至滞销状况，说明存在结构性不平衡状况。特别是价格层次需求结构不平衡状况比拟明显，中低价位商品房供不应求，而5000元/平方米以上的商品房整体供过于求。片区结构中，河西地区的供需差距较大，而江宁、江北片区却供过于求。5、商品房建设本钱不断上升，商品房均价和商品住宅均价超过4000元/平方米作为商品房本钱的主要构成土地的本钱
5、增长很快，已占商品房售价的一半，2003年土地出让平均价格到达281万元/亩，同比上涨12.1%。建筑原材料价格如钢材、水泥、石子等材料价格上升20%-40%不等。此外拆迁新法规的实施也使拆迁本钱大幅上升。本钱的上升不仅影响了开发商的利润，也促使商品房价格的上涨。 居统计，到年底南京商品房均价到达4537元/平方米，商品住宅均价为4378元/平方米，在全国各主要城市中排名前列。二2004年上半年南京房地产市场开展情况及后市预判1、从微观市场表现来看，截止到6月份止，商品房供给量增长较快，商品房供求出现转折点，到达1.1：1；但没有发生根本性转折，区域性供求关系不均衡表现明显。如江宁板块、河西板
6、块，以及即将放量的江北市场上市量明显扩大，城中、城东板块供给量明显减少。市场供给量到下半年会更加放量， 2003年全年实际出让面积6144公顷，为前三年面积总和的293倍；大局部将会集中在明后年上市。2、从宏观经济表现来看，下半年南京市房价继续上涨可能性较大，但涨幅趋缓。国家在宏观政策上对房地产市场进行标准调整，是为了躲避风险，防止泡末；总体政策面还是鼓励房地产业的继续平稳开展的；从消费走向来说，住宅标准提高与家庭大件耐用消费增长、商品房消费增长直接带动其它行业增长趋势明显，特别表现在居民二次置业的比例大范围增加；从城市开展阶段性规划来说，旧城改造导致拆迁量加大，住宅人均面积到达小康化标准等都
7、对商品房上市量及房价上升有正面的影响。3、房地产产品品质化与多元化时代到来。市民购房越来越重视产品品质，对建筑质量，物业管理、开发商品牌要求也越来越高；和前两年的房地产的市场开展比拟，产品的细分更加明晰，各类产品的档次也明显拉开，板块区域之间的市场定位也逐渐清晰。第一局部 市场研究本工程地处浦口珠江镇，结合南京房地产市场整体开展情况，我们将研究的重点放在江北板块，对江北区域板块进行研究，比照本工程在区域板块中的地位进行研究。珠江镇是浦口区政府所在地，位于长江北岸，与六朝古都南京隔江相望。全镇总面积192平方公里，总人口85万余人，年人均收入 元。是南京市最近的卫星城镇，是浦口政治、经济、文化中
8、心。 其综合经济实力在南京市所属乡镇中名列29强之内。珠江镇环境优美，南临长江，北与著名的国家级森林公园老山风景区接壤。辖区内风景优美，四季飘香，一代草圣林散之纪念馆、南京化工大学等三所大专院校座落境内，可谓人杰地灵，山青水秀，物华天宝，被誉为“金陵后花园。一、未来5年浦口珠江镇的市场需求量有多大根据南京市政府2021年远景规划，浦口-珠江新市区成为城镇空间跨江开展一个增长级。浦口珠江新市区将承当吸收来自北部农村城镇化人口的功能。为促进新市区城市综合职能的实现以及都市范围的形成，规划珠江镇设立次区域中心，新市区的远景开展规模按50万人口以上预留。以小康标准人均居住建筑面积24平方米计，按浦口珠
9、江镇6年远景规划到2021年人口到50万，加上现有居民改善住居条件，总需求量约为1000万平方米，在6年内完成，平均每年需建设总建筑面积为160万平方米左右。二、目前江北的市场供给情况今年1月至4月份，浦口区商品房销售面积达67万平方米，比去年全年的交易量还要大。目前在浦口区内注册的房地产企业有89家之多，在建工程41个，预计今年商品房开工面积在250万平方米左右，年内销售面积大约在160万平方米左右。在江北的几个超级大盘如：威尼斯水城、大华新城、明发滨江新城、恒辉翡翠城、快乐之城等即将上市之机，；截止到2003年7月7日止，珠江镇商业经营性土地共挂牌或拍卖出4665173.37平方米，按平均
10、容积率1.5计算，共可向市场供给约700万平方米；与此同时，整个浦口区的房价直线上升，今年1月到4月份的价格增幅同比增长了392，个别地理位置优越的楼盘房价增幅到达了150。2002年5月份，老江浦的房价只有1200元平方米，去年5月份老浦口的房价为1500元平方米，但是目前，新浦口区范围内的平均房价已经窜到了2850元平方米，区政府对面的小多层、小多层、小高层还卖到了3200元平方米，老浦口区的均价也在3100元平方米。一些位置较好的门面房最高卖到了14000元平方米。三、江北的开展态势如何2021年以前要完成长江三桥的建设，积极推进结合轨道交通的纬七路过江通道和京沪高速铁路过江通道建设，为
11、江北新市区的进一步开展改善外部环境，江北新市区近期重点在加强根底建设和各项配套设施建设、形成相对自我完善的效劳功能。浦口-珠江新市区作为南京的次区域中心，相对独立区域综合效劳功能的新市区。鼓励开展生活居住、商贸流通、综合效劳、文化体育、旅游休闲度假等第三产业、高新技术产业和无轻污染加工工业。禁止开展污染严重的产业。进入六月后，南京江北楼市出现了与去年底及今年三四月都不尽相同的平静，与江北楼市多月来一直走高相比，眼下却在多方面呈现出趋缓迹象，一方面受银行、房管部门、国家调控政策影响，另一方面江北自身市场状况也是产生以上迹象的原因之一。主要表现如下：1、销售进度放缓 “没房卖是一段时间以来，热卖房
12、源的一道景象，时下，虽然旭日华庭、华侨城、恒辉翡翠城、金泉泰来苑、碧云山庄等阶段性工程推出已有一段时间，但整个江北都已不存在无房售的情况，到哪都有房买已是现在江北楼盘供给量充足的一个写照。从另一个方面讲，以往“抢房般的销售进度并不是一个正常的销售速度，目前销售速度的放缓也是市场趋于理性的必然。 2、价格拉升放缓 江北楼盘价格一年来上涨了近100，相对江北地区整个消费能力看，这种涨幅使得消费群体逐渐缩小。从江北楼盘本身来看，其品质不断提高，但这与市区楼盘比没有优势，从环境看，江北楼盘得山水造化但却不只是江北独有，而生活配套那么不是江北的优势，价格成为江北楼盘目前唯一的优势。但不断拉升的房价显然表
13、现得过于急躁，我们认为，江北的开展与房价的上涨幅度远不成比例，从而不断削减了从市区来的购房者的消费欲望。 近阶段，一些即将开盘的工程在价格策略上已表现得慎重，而其中原因之一也因为江北上市的大规模放量，楼盘之间竞争加剧，价格已成为影响成交率的重要因素。3、购房队伍扩张放缓从江北楼盘销售成交率可以看到，本地购房群体占了相当一局部，随着楼盘销售的持续，本地购房群体结构平稳，而市区购房者蜂拥的势头趋于放缓，这一点恰恰是江北许多楼盘开发商所担忧的，因为在本地消费能力有限，购房人群萎缩的同时，来自市区的购房者能够起到顶梁柱的作用，在江北楼市尚不能找到更多新的起初的卖点情况下，来自市区的消费者群体也有逐步萎
14、缩的可能。购房者逐步分散有江北大量楼盘的推出，释放了消费的集聚效应，但从更深层次分析，导致这一情况的出现还有着更多的原因，如相关政策对住宅投资的影响，地区开展后劲的状况，房地产二级市场有价无市的影响等等。 4、江北楼市远景看好 从长远看，江北规划利好不断，过江通道打通只是时间问题，楼市的开展空间很大。但从开发商经营角度出发，由于在资金、市场等因素影响下，短期内开发经营思路的调整已成为江北开发商近期面临的课题。如果这些问题能够正确解决，江北楼市的远景还是光明的。四、目前江北的产品结构是否完善1、 产品细分不明确； 考察江北目前面市的个案，主要产品有洋房，别墅、普通公寓，住宅产品没有绝对的空白，但
15、从区域产品的角度来看，有一定的产品出现了供小于求的状况；产品之间没有拉开明显的距离；并且产品档次普遍不高；对市区改善居住条件的消费者来说，没有太多的吸引力；在目前的这两种产品中，别墅类产品主要集中在碧云山庄等工程，以及个别楼盘的边角区域，没有形成气候，这也跟江北的房地产市场开展状况有关，此类产品要吸引更多的市区客源，还要提高产品档次，改善社区的总体环境；公寓类产品主要户型面积集中在80-160平方米之间，主力面积为120-160平方米之间，这与本区域购房客群对户型面积要求为80-120平米的要求有较大的去入，从目前各个楼盘销售的情况来看，根本上也是集中在此区间，两房集中在80平米左右，三房的套
16、型面积集中在120平方米左右；2、 工程整体配套设施不完善；目前在售珠江针楼盘的配套停留在平面的景观绿化上，立体的景观绿化很少考虑到物业管理的水平有待提高，社区的会所建设滞后，相关设施及公共设施较少；五、市场是否存在产品缺位通过将该区域产品与南京市区产品的比拟以及结合我们对区域市场的调查可以看出：1、80-95平方米2房2厅以及120平方米3房2厅2卫的套型上市量较小，而此类产品却比拟容易被消费者接受。2、增加工程中配套设施的数量以及配套设施的功能，提高产品档次。目前上市的多数工程只具备简单生活的功能，对工程整体环境的营造以及提升区域居住者精神层面的需求关注较少，此举不利于塑造工程卖点，提升工程的文化品位，也达不到开发商依靠工程推广树立公司品牌的要求。
