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1、目录ABC集团有限公司因房地产拆迁导致企业整体搬迁引起的生产经营损失项目评估报告合生评字2009第091号AFA资产评估有限公司二九年十二月十六日目 录一、资产评估声明 2二、资产评估报告书摘要 3三、资产评估报告书正文 5（一）委托方及产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 5（二）评估目的 6（三）评估对象和范围 6（四）价值类型及定义 7（五）评估基准日7（六）评估依据7（七）评估方法9（八）评估程序实施过程和情况10（九）评估假设 12（十）评估结论13（十一）特别事项说明13（十二）评估评估报告使用限制说明14（十三）评估报告日15四、附件16五、评估技术说明17- 第1页 声明
2、注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位（或者产权持有单位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权
3、属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。- 第16页 评估报告摘要ABC集团有限公司因房地产拆迁导致企业整体搬迁引起的生产经营损失项目评估报告书摘要合生评字2009 第091号一、委托方和资产占有方本次资产评估的委托方为：ABC集团有限公司。资产占有方为：ABC集团有限公司。二、评估目的本项目评估目的是根
4、据资产评估委托书，对ABC集团有限公司因整体拆迁造成的生产经营损失进行估价，为有关各方进行价值补偿提供价值参考。三、评估对象和评估范围评估对象为委托方ABC集团有限公司因整体拆迁造成的生产经营损失价值；评估对象为经济行为所涉及的ABC集团有限公司截止2009年11月30日止因为企业要搬迁而被迫取消或推迟实施的生产经营活动。四、价值类型和定义本项目资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本项目资产评估的基准日为2009年11月30日六、评估方法采用收益现值法。七、评估结
5、论根据对ABC集团有限公司的基本情况进行分析，本次对ABC集团有限公司因整体拆迁造成生产经营损失评估结果为人民币贰仟玖佰伍拾柒万捌仟捌佰元整（￥2,957.88万元）。八、评估报告日2009年12月16日九、评估报告有效期本报告有效期自评估基准日2009年11月30日起计算，一年内有效。以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文，并关注特别事项说明。资产评估机构:AFA资产评估有限公司法定代表人： 中国注册资产评估师：中国注册资产评估师：二九年十二月十六日 评估报告正文ABC集团有限公司因房地产拆迁导致企业整体搬迁引起的生产经营损失项目评估报告书合生评
6、字2009 第091号AFA资产评估有限公司接受ABC集团有限公司（以下简称：国泰公司）的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对ABC集团有限公司因房地产拆迁导致企业整体搬迁引起的生产经营损失进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估涉及的生产经营活动实施了实地查勘、市场调查与询证，对ABC集团有限公司因房地产拆迁导致企业整体搬迁引起的生产经营损失在2009年11月30日所表现的市场价值做出了公允反映，现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者（一）委托方：ABC集团有限公司（
7、二）产权持有者：ABC集团有限公司（三） 资产占有方：ABC集团有限公司1、公司基本情况2、公司经营情况（四）其他评估报告使用者列示业务约定书中约定的其他评估报告使用者和国家法律、法规规定的评估报告使用者。二、评估目的本项目评估目的是根据资产评估委托书，对ABC集团有限公司因房地产拆迁导致的企业整体搬迁引起的生产经营损失进行估价，为有关各方进行价值补偿提供价值参考。三、评估对象和评估范围评估对象为委托方ABC集团有限公司因房地产拆迁导致的企业整体搬迁引起的生产经营损失价值。本次评估范围是ABC集团有限公司截止2009年11月30日止因为企业要搬迁而被迫取消或推迟实施的生产经营活动。四、价值类型
8、及其定义本项目评估采用的价值类型为市场价值。市场价值是提自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日1、本项目资产评估基准日是2009年11月30日；2、评估基准日是ABC集团有限公司根据本次经济行为及评估目的确定的。评估基准日为确认资产、评评估值的基准时间。本项目所选取的评估基准日是依据经济行为同委托方协商进行确定为一个特定会计期间的终止时点，这个时点能反映评估对象的整体状况，同时，评估基准日与评估目的计划实现期日比较接近。因此，没有因评估基准日的选择而导致被评估资产和价格发生重大变化的影响因素。为此，本项目评估基
9、准日选择2009年11月30日是合理的。六、评估依据(一)法律法规及准则依据：1、国务院1991年第91号令国有资产评估管理办法；2、原国家国有资产管理局颁发的国有资产评估管理办法施行细则（国资办发1992第36号）；3、中国资产评估协会发布的资产评估操作规范意见(试行)(中评协199603号)；4、财政部印发的资产评估报告基本内容与格式的暂行规定(财评字199991号)；5、国务院办公厅下发的国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知（国办发2001102号）；6、中国注册会计师协会发布的注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（会协20031
10、8号）；7、财政部关于印发资产评估准则基本准则和资产评估职业道德准则基本准则的通知（财企200420号）；8、中国资产评估协会发布的企业价值评估指导意见（试行）中评协2004134号；9、2005年国务院国有资产监督管理委员会第12号令企业国有资产评估管理暂行办法；10、财政部2005年印发的国有资产评估管理若干问题的规定（财政部令第14号）；11、国务院国有资产监督管理委员会印发的关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权2006274号）；12、中国资产评估协会关于印发资产评估准则评估报告等7项资产评估准则的通知（中评协2007189号）；13、国家及政府有关部门颁布的其它
11、法律、法规、文件和规定。 (二)经济行为依据：ABC集团有限公司与AFA资产评估有限公司签订的资产评估业务约定书。(三)权属依据：1、ABC集团有限公司提供的本单位营业执照、公司章程和验资报告等；2、ABC集团有限公司提供的前三年及评估基准日财务报表及审计报告等相关资料。 3、ABC集团有限公司提供的种类经营合同书。(四)取价依据：1、ABC集团有限公司提供的种类经营合同书约定的价格；2、ABC集团有限公司有关人员对委估资产情况的介绍、说明；3、评估人员收集的当前市场价格信息资料；4、评估人员现场勘察及市场调查情况；5、其它相关资料。七、评估方法本项目评估采用收益现值法。通过对原先计划的生产经
12、营活动项目将给企业带来的收益进行测算，由于准备搬迁，这些经营活动被迫取消或推迟而未能给企业带来预期收益，求出因房地产拆迁导致的企业整体搬迁所造成的生产经营损失。收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。根据对企业基本情况了解后，我们采用了收益法中的未来收益折现法进行了评估。未来收益折现法是通过估算委估企业在未来有效年期内的预期收益，并采用适当的折现率将未来预期净收益折算成现值，然后累加求和确定评估对象价值的一种方法。此次评估以ABC集团有限公司持续经营为前提，根据企业及其同行业的财务及其他参考资料，在分析以前年度收支及净利润的基础上，预测企业未来年度的净收益情况。鉴于企业经营状况良好，本次评估以企业永续存在为前提，确定未来无限期净收益，考虑安全利率及风险程度综合确定折现率及折现系数，将未来净收益折现后计算企业股东全部权益价值。本次采用未来收益
