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1、物业管理综合能力精讲班第14 讲讲义民法基础知识 ( 下 )四、民事权利民事权利是民事法律赋予民事主体满足其利益的法律手段，可以分为财产权和人身权两大类。财产权包括物权、债权；人身权包括人格权和身份权；此外知识产权中既有人身权又有财产权。(一 )债权债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。1债的发生原因债权的发生主要基于四种原因：合同、侵权行为、不当得利和无因管理。合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。一般情况下，合同成立之后完全履行之前，在
2、双方当事人之间产生债权债务关系，一方当事人有权请求对方按照合同约定履行债务。侵权行为是不法侵害他人的合法权利，应承担民事责任的行为。民事主体都负有不得侵害他人合法权利的义务，如果违反此项义务，侵害他人的财产权利或人身权利，则在侵害人和受害人之间产生债权债务关系，受害人有权请求侵害人恢复权利或赔偿损失。不当得利是没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的事实。取得的不当利益应当返还受损失的人。无因管理是没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理或者服务的行为。无因管理人有权要求受益人偿付由此支付必要的费用。2保证保证是债的担保方式的一种。民法通则规定了保证、抵押、定金和留置权四种担
3、保方式，担保法又规定了质权。保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。3多数人之债多数人之债是债权人或债务人是两个以上的债。根据债权人、债务人享有权利和承担债务的方式不同，多数人之债可分为按份之债和连带之债。(二 )人身权人身权是民事主体依法享有的与其人身不可分离的，以特定精神利益为内容的民事权利。包括人格权和身份权。五、民事责任民事责任是指民事主体违反合同义务或者法定义务而应承担的法律后果。民事责任主要是合同责任和侵权责任。侵权责任是行为人违反法律规定的义务应当承担的法律后果。侵权责任的产生可能是由于行为人的故意或过失行为给他人造成损害，也
4、可能行为人既无故意也无过失，但依照法律规定应当承担责任；前一种为过错责任，后一种为无过错责任。侵权责任以过错责任为原则，以无过错责任为补充。1过错责任原则过错责任原则是侵权责任的一般归责原则，是对一般侵权行为适用的确定行为人承担民事责任的根据和标准。其构成要件为：(1) 损害事实的发生。即有人遭受了财产损失或精神损害。(2) 行为人实施了违法行为。行为人只对自己的违法行为负责，如果行为人是出于正当防卫给侵害人造成损害，不构成侵权。(3) 违法行为与损害事实之间有因果关系。损害事实确实是由违法行为造成。(4) 行为人有过错。行为人主观上是因故意或过失而实施违法行为。2无过错责任原则在法律有特殊规
5、定的情况下，即使行为人主观上没有过错，只要行为人的行为与损害事实之间有因果关系，行为人就应承担侵权责任。民法通则规定了以下几种情况，行为人应承担无过错责任：(1) 国家机关或者国家机关工作人员的职务行为侵权； (2)产品缺陷致人损害； (3) 高度危险作业致人损害； (4) 污染环境致人损害； (5) 地面施工致人损害； (6) 建筑物致人损害； (7)饲养的动物致人损害。六、诉讼时效1诉讼时效的概念诉讼时效是指权利人经过法定期间不行使自己的权利，依法律规定其胜诉权归于消灭的制度。超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。2诉讼时效的种类(1) 一般诉讼时效：一般诉讼时效为两年，即
6、除法律另有规定外，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。(2) 特殊诉讼时效特殊诉讼时效分短期诉讼时效和长期诉讼时效。民法通则中规定的短期诉讼时效为一年，包括以下几种：身体受到伤害要求赔偿的；出售质量不合格的商品未声明的；延付或者拒付租金的；寄存财物被丢失或者损毁的。另有特殊诉讼时效规定在单行法中，如合同法中规定国际货物买卖合同和技术进出口合同适用的诉讼时效为四年。3诉讼时效的起算、中止、中断和延长(1) 起算诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。(2) 中止在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍
7、不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。(3) 中断诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。(4) 延长有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。合同法基础知识第三节合同法基础知识一、概述1合同的概念合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同的种类很多，有物权合同、债权合同、身份合同等，但通常所说的合同是债权合同，合同法所规定的也仅是债权合同；婚姻、 收养、 监护等有关身份关系的协议， 适用其他法律的规定， 不适用 合同法。2合同法的基本原则(1) 合
8、同自由原则：即合同法规定的“自愿”原则。包括缔约自由；选择相对人的自由；决定合同内容的自由；变更或解除合同的自由；选择合同形式的自由。(2) 合同正义原则：合同正义强调一方的给付与对方的对待给付之间的等价性，合同上的负担和风险的合理分配。(3) 鼓励交易原则： 合同法是交易法，各类合同制度是保护正常交换的具体准则。鼓励交易，首先应鼓励合法正当的交易，其次应鼓励自主自愿的交易。3我国合同法的内容我国的合同法曾呈“三足鼎立”之势，分为经济合同法、涉外经济合同法和技术合同法。 1999 年 10 月 1 日，新合同法生效，统一了立法。 合同法由总则、分则和附则组成，共 428 个条文。二、合同的订立
9、合同的订立，是指缔约人为意思表示并达成合意的过程，分为要约与承诺两个阶段。它不同于合同的成立和生效。1要约要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合以下规定：(1) 内容具体确定； (2) 表明经受要约人承诺，受约人即受该意思表示约束。要约应与要约邀请相区别。要约邀请又称要约引诱，是一方希望他人向自己发出要约的意思表示。按照合同法第 15 条的规定： “寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 ”“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 ”建议中含有“仅供参考” 、“以我方最后确认为准”等字样的，为要约邀请。要约的法律效力：要约到达受要约人时生效。要约
10、可以撤回，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。要约也可以撤销，撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。但是有下列情形之一的，要约不得撤销：(1)要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；(2)受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。要约的失效：要约失效是指要约丧失法律效力，要约人和受约人均不受其约束。有下列情形时，要约失效： (1) 拒绝要约的通知到达要约人；(2)要约人依法撤销要约；(3) 承诺期限届满，受要约人未作出承诺； (4) 受要约人对要约的内容作出实质性变更。所谓实质性变更，是指对合同标的、数量、
11、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议的方法等的变更。2承诺承诺是受要约人同意要约的意思表示。有效的承诺应具备以下要件：(1) 承诺必须由受要约人向要约人发出。(2) 承诺的内容应当与要约的内容一致。(3) 承诺必须在要约的存续期间内作出。(4) 承诺应以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。承诺的生效：承诺通知到达要约人时生效。承诺生效时合同成立。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。承诺生效的地点为合同成立的地点。承诺的撤回：承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达
12、要约人。承诺一旦撤回，即失去效力，合同不能成立。3强制缔约指个人或企业负有应对方的请求而与其订立合同的义务，如邮政、电信、电力、煤气、自来水等的经营者对消费者负有强制缔约义务。4.格式条款格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。包含有格式条款的合同称格式合同、定式合同、定型化合同等。5.合同法对格式条款的规制采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对格式条款
13、的理解发生争议的，应该按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应采用非格式条款。三、合同的履行合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现。1.合同履行应当遵循如下原则（ 1）适当履行原则（ 2）协作履行原则（ 3）情事变更原则。其适用要件包括： （ 1）须有不可预见的情事变更； （ 2）情事变更须发生于合同成立后和履行完毕前； （ 3）情事变更须不可归责于当事人； （ 4）须情事变更的结果使维持原合同效力显失公平。2.合同履行中的抗辩权抗辩权，是在符合法定条件时，一方得对抗对方当事
14、人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利。抗辩权是债务人对抗债权人的工具。合同履行中的抗辩权有三种：(1) 同时履行抗辩权。(2) 先履行抗辩权。(3) 不安抗辩权。四、违约责任违约责任是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依法应向对方承担的民事责任。违约责任是当事人不履行合同债务时产生的民事责任，它以合同有效为前提，可以由当事人在法律允许的范围内约定。1违约责任的归责原则违约责任的归责原则是指基于一定的归责事由而确定违约责任成立的法律原则。合同法 第 107 条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。我国合同法采取的是严格责任的归责原则，即不以违约人有过错为条件，只要有违约行为，即构成违约。但是合同法中也规定了若干
