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1、第二部分产品篇目录一项目定位（可完成)4二项目总体规划(需规划补充)16三、单体设计1。建筑形式与风格特点212. 外立面：提供参考图片及相应建筑风格的演变历史及人文背景213. 入户大厅、标准层设计标准214.电梯及电梯厅设置15.架空层功能设置及利用2四、产品户型231。 户型配比22 户型设计优化、调整建议（包含户型、门窗等）243 户型面积及配比、面积分摊及测算依据24. 使用功能特点（附设计图)24五、设备、设施21. 室内新风系统242.玻璃隔热膜等23 智能化、安防系统建议244。 新材料、新技术、新设备建议45。 项目、功能、品牌、厂家、性能、价格、安装及品牌一览表246 设计
2、单位及实施单位24六、建材、装修装饰24.项目与功能：品牌、厂家、性能、价格、安装52。 品牌与型号：注明典型的应用项目及优、缺点25七、公用配套设置251。功能、面积、位置一览表252.使用方案、说明功能及经营方式，给客户生活带来的利好25八、园林景观设计71。 项目、功能、布局一览表：示范区为重点7. 园林景观主题、特色273。 园林景观具体概念、方案及亮点设置274. 园林效果控制27. 设计单位及实施单位及主管人员业绩、特长27九、项目服务配套81。 客户中心服务要求28。 物管公司介绍283 物管公司服务标准要求28管理方案、公约、承诺、合同28十、营销示范展示区要求8 销售中心面积
3、及功能282. 样板房设置（楼层、套数、风格）9。 看房通道要求29 示范区园林设计要求30十一、开盘后上述情况的月报0产品篇是对项目产品设计策划方案的诠释，是销售人员介绍产品的依据.销售策划部应组织销售团队广泛收集信息,深入挖掘产品卖点，研究产品不足及改进办法，充分准备应对口径，将产品从特点到功用再到功效全面深入地阐述,用对顾客推销的角度和口径集结成文。一项目定位1) 项目总体定位： A. 重庆201年市场供需现状B. 区域版块分析l 区域分析江北区发展迅速,成为重庆市城市发展中的热土，城市的焦点，区域重要属性有: 中国内陆首个保税港区 两江新区,中国内陆开放高地注：以上统计数据源于重庆纬联
4、地产对“重庆315U网签数据监测作为重庆城市发展的核心区域,受201年年中“两江新区正式挂牌成立的直接利好政策影响，区域21年度成交均价以建筑面积75元/平米的价格居于重庆市主城九区之首.l 江北区主要地产板块分布江北区主要地产板块应分为6个：江北嘴板块、北滨路板块、鸿恩寺板块、江北农场板块、加州新牌坊板块、溉澜溪板块。1. 江北嘴板块：主要楼盘为中海寰宇天下、紫御江山2. 北滨路板块:主要楼盘包括珠江太阳城、龙湖春森彼岸、信和项目、金融街长安二厂项目、招商江湾城3. 鸿恩寺板块：主要楼盘包括首创鸿恩国际、保利江上明珠、华润中央公园、东原D区、中海北滨1号4. 江北农场板块:主要包括海悦香缇、
5、国奥村、凤凰湾、保利香雪、壹江城5. 加州新牌坊板块：主要包括长安锦绣城、财信城市国际度、财信城市国际、升升清泊客、北城国际中心6. 溉澜溪板块：包括海尔海语江山、北岸红港商铺、中亿阳明山水、华宇北城中央、鲁能星城、城市童话板块特征板块位置主要竞争力典型竞争项目江北嘴板块地段、品牌寰宇天下北滨路板块品牌、园林规划、中心地段招商江湾城鸿恩寺板块品牌、品质、中小户型面积华润中央公园江北农场板块品牌、中小户型面积保利香雪加州新牌坊板块品牌、户型产品长安锦绣城溉澜溪板块品牌、规模鲁能新城C. 竞争分析，入市节点l 竞争分析项目主要竞争楼盘包括在售楼盘：珠江太阳城、龙湖春森彼岸、招商江湾城、中海北滨1号
6、、华润中央公园、东原D7区、首创鸿恩国际社区.以及未来可能造城竞争的楼盘：中海寰宇天下、中海紫御江山、信和项目、金融街长安二厂项目 竞争楼盘区域分布图根据项目自身属性,本项目主要的竞争对手为龙湖春森彼岸、招商江湾城、华润中央公园.其核心竞争力分别为：项目名称核心竞争力龙湖春森彼岸龙湖品牌中心地段+国际化建筑规划招商江湾城招商品牌+中心地段+9。万方园林规划华润中央公园华润品牌+精致的品质+中小户型国兴北岸江山区域+品质+标杆价值D. 项目分析(含地块、产品等）l 项目地块分析项目由三块地块组成北区A地块、西区地块、东区C、D地块,首期推出西区地块，以下分析以B地块为基础。l 产品分析一期东地块
7、首期推出A4/A5/B1/B2栋栋物业共计784套,约n万方（住宅面积约万方）。 一期物业户型配比房号套内面积产品特征数量百分比+类A3a/A-3A6-610、152162一线江景、新天地城市景观独立电梯入户、50平米奢侈主卧、两厨三厅13217%类A72526类板式结构、双重景观、阳台带空中花园13217%类12/B6BB2B3B9516小区中庭景观物业，三房为主3849%C类B1470小区边缘物业、两房为主1327户型: A+户型产品优势：一线江景; 独立电梯入户，滨江首例； 50平米（带阳台）奢享主卧空间； 中西厨双厨房设计； A户型产品优势:宜居四房设计，房间功能齐备;类板式结构、南北
8、通透;尽享江景与园景双重景观;入户花园带双“L”型阳台，赠送面积较大。 户型产品优势:舒适三房,户型方正无浪费;入户花园、景观阳台、生活阳台设置齐备;主景观面充分享受中庭园林景观 C户型产品优势：标准型两房设计；户型方正,空间布局舒适；次卧室带转角飘窗，视野开阔E. 项目地块分析及指导定位的前提F. 项目整体定位从项目的地段、资源、规模、配套、产品和规划的五大显性优势,结合项目精致园林、高品质服务标准、高标准的配套、高标准的示范展示,推导出项目高舒适度、高度宜居的属性特征。由此，项目整体定位为“位于城市中心，面对改善性居住需求客群的标杆型的高品质高端宜居江岸住区”.整体定位思路规划产品地段规模
9、配套标杆型的高品质高端宜居江岸住区社区G. 项目客群定位l 客群职业定位比较项目的户型配比,换算项目物业总价区间项目户型配比区间户型面积区间配比两房7823%三房911040四房12537项目物业总价格区间总价套数配比72万-82万400套7%97万30万2套5.6%15万170万3套8.7根据项目产品分析及针对性的定价策略,项目主力总价将集中在90120万之间，高端总价在15070万之间。按照经济学家月供不宜超过20%的理论预估，即, 主力目标客户月收入至少应在22。7万元以上，年收入至少在30万以上。 高端目标客群月收入至少应在3。4.7万元以上，年收入至少在45万以上. 项目客群年收入至
10、少3045万以上的客群，根据项目价格定位,职业推导对象主要有主要包括公司领导，中层干部、专业技术人员，中小企业的老板,事业快速上升的精英,城市中产阶层、城市新贵.l 客群区域定位项目位于江北北滨路，根据周围交通环境和地理位置环境，定位主要客群区域：核心客户：渝中区、江北区、渝北区中高端客户重要客户：坪坝区、周边区县客户(涪陵、万州、江津、梁平)游离客户:主城其他各区客户人群区域分布示意图H. 项目核心竞争力提炼根据北滨路竞争楼盘核心竞争力分析，从项目自身属性及条件提炼项目核心竞争力项目名称核心竞争力龙湖春森彼岸龙湖品牌+中心地段江景资源+国际化建筑设计招商江湾城招商品牌+中心地段+江景资源。万
11、方园林规划华润中央公园华润品牌精致的品质中小户型中海北滨华庭中海品牌江景资源珠江太阳城中心地段+江景资源l 除珠江太阳城外，竞争项目均有中国一线开发商品牌作为核心竞争力的后盾；l 地段及江景资源对于以上竞争项目而言均有,因此“地段及江景”在同区域竞争项目中区别性并不明显；l 除品牌、地段、江景等与生俱来核心竞争力外，部分竞争项目还可以通过后期打形成项目独有核心竞争力，如春森的国际化规划、招商的私家园林、华润的建筑品质。结合项目的B分析，提炼出本项目的四大核心竞争力:规模、资源、产品、配套l 由于“资源”对于北滨路同类竞争项目,均同时存在，识别性不强 l 规模与产品用于直接营销给到客户的其影响力
12、并不明确,需要通过转化，比如生活方式、生活圈层等; l 配套是能够给到客户直接受益的价值点，需要在涉及到的商业配套、教育配套、运动配套等进行发挥。l 因此,我司建议通过后期打造将“品质”纳入产品的核心竞争力组合。同时要求其品质也达到同行业的标杆水平，树立标杆价值。 l 品质:在涉及园林、建筑、产品等各个方面均实现其保证其品质感,该品质是用于区别同区域竞争项目的核心竞争力之一。l 标杆价值:在区域及品质之上的进一步要求,做到同区域之首。I. 项目营销属性推导项目“标杆型高品质第一滨水社区”的营销定位，提炼项目高品质属性各个属性推导。主要包括项目规划、单体建筑、产品户型、景观园林、项目配套、示范区
13、展示、服务品质七个方面。项目规划：项目由东、西、北地块组成,占地59亩、总建筑面积15万方，规划有高层、小高层、超高层、LOFT公寓、社区商业、滨江商业单体建筑:产品户型:景观园林项目配套：示范区展示:服务品质：2) 项目商业定位： A. 重庆近年来滨江商业现状l 南滨路概况 位于南岸区,临长江江岸，全长约21公里； 于198年起,政府开始对南滨路进行规划开发,到20年已形成占地14.2平方公里、全长15公里的滨江商业带; 以创意产业、会展经济、楼宇经济、总部经济及水岸休闲五大产业为龙头，集休闲娱乐、旅游观光、商贸、居住于一体的都市RD(即游憩商务区） 现已入住大量餐饮、休闲、娱乐、高档住宅社区及旅游观光项目、并于207年荣获“中华美食街”称号l 南滨路商业分布南滨路商业呈沿江带状分布,由于滨江楼盘相对集中,形成三大版块。l 南滨路商业规模版块已面世商业项目商业体量商业形态前段珊瑚水岸6万方大型集中式商业阳光汇10万平米大型集中式商业裙楼第一大道7万以独栋商业建筑为主的主题式商业街区喜来登商业4万平米集中式商业裙楼中段龙门浩商业街1万平米以独栋商业建筑为主的主题式商业街区武夷滨江2万方商业裙楼及社区底商末段阳光0规划1万,已建1。2万商业裙楼、社区底商（已建)龙湖郦江.5万以独栋式商业为主的主题式商业街区合计约2.7万-l
