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1、设计后评估房地产企业设计管理环节中严重缺乏的短板在清华大学房地产总裁班的课堂上,我曾经多次讲过:“如果是将你现在的商品房变成一部汽车,你敢不敢买呢?我反正是不敢买,我拍开到路上之后,车轱辘掉了。我还怕出了事之后,从车里出不来,因为你可能没有设计门的把手。2002年月我曾经在深圳万科和当时万科规划设计部的张海(现在担任万科成都公司总经理)有过一次访谈。在专业集成的大旗帜下,规划设计部从2001年1月开始编制内部开发流程,202年中开始在集团内部推广。张海说:“在这之前也写过流程,但是都不满意,不是不成熟,就是难以执行下去。这次的流程已经是十易其稿了。万科的产品研发是集中在集团来做的,什么是集团确
2、认批准的,什么是不能动的,这些关键点都在流程上面,不批准就不能进行下一步.”说话的时候,张海将制做好的流程图拿出来展示了一下,嗬!有会议桌那么长.我上前瞅了瞅,总部和一线公司的关系接口在哪里,哪些地方是总部要管的,哪些是一线公司要管的,十分清楚的标明在上面。更有特色的是,流程还给一线公司提供范例说明,某个项目的概念设计,大梅沙坡地的分析等等,供一线公司共享。换一句来讲,范例说明其实就是设计环节的知识管理。我问张海,房地产发展商做设计和社会上的设计院做设计有什么不一样?张海说:“设计院很简单,就是出方案,初步设计,施工图。对设计院来讲,它的成果就是图纸。我们不同,我们的成果是房子,两者的生产过程
3、不一样,产品形式不一样,房子是不可逆的产品。我们的成果是要适应销售的,我们要了解市场,要有成本的概念,设计的东西一定是可以卖得出去的.中海地产是中国地产界最早实行规划设计专业化管理的企业之一。中海地产总建筑师罗亮说:“迄今为止,中海的设计师工作有两大块,一是产品策划,包括产品的自主开发。如中海有专门的人去研究市面上新型的住宅,并提出一个产品模型,这种模型会用于以后的户型设计中.再比如针对住宅里一些不适合社会发展的标准,中海有一部分专门的人员来制定新标准,并将这一新标准提供给设计单位.二是设计的管理工作,这种管理是为了保证前期的产品策划得以落实,这也是目前的设计院所缺乏的。比如价位在500元的房
4、子,用什么档次的栏杆,如何在这个档次里做得最安全、最漂亮、最实用?项目设计管理就是整合,中海要把建筑、景观、园林、室内等设计单位整合起来,这是一般设计单位难以实现的.”很显然,那种认为设计管理环节就是抓住设计任务书、设计过程控制、设计成果评审和设计变更控制实在是远远不够的。2005年12月,我有幸应邀飞到厦门去参加了深圳一家地产企业的“客户关系年会”。年会上,这家企业提供了这样一组案例,引发大家讨论:一、“六合一。所谓的“六合一”即为建设在小区的一种具有六中功能的建筑物(信报箱、接待室、儿童娱乐室、棋牌室、小卖部。安保值班室),面积为50平方米,小区3期项目共有6个“六合一”建筑,其中有20户
5、客户投诉,一个“六合一”建筑距离最近的业主院墙仅2。5米,“六合一”建筑位置不合理,不方便业主出行,没有自行车道。二、“飘窗”。飘窗设计为正面可开启1/3,通风效果不佳。客户入住后常常提出更改飘窗设计,增开窗扇的要求。飘窗没有窗沿设计,雨水可以顺着墙壁进入室内,飘窗渗漏严重,业主投诉32起。三、“单元入户门楼”.该门楼构造柱顶部与三楼楼道窗、三楼入户阳台连通,与三楼楼道窗相连部位是门楼实心顶部,从三楼楼道窗无须借助任何工具即可翻入该顶部,然后顺着门楼结构柱可以直接进入二楼和三楼用户阳台,此设计使得二楼和三楼的业主存在严重的安全隐患,共计2户业主投诉。对于产品设计的评估到底是谁最有发言权呢,无疑
6、是客户,以及和客户贴近的客户服务人员.遗憾的是,在目前房地产商们习惯使用的的设计管理流程中,客户反馈的信息并不能够转化为设计过程中带有刚性的原则规定,而是在这个项目中出现的问题,在下一个项目中屡见不鲜。这几年来,一有机会我就会倡导设计环节的知识管理,但是收效甚少,原因在于企业设计管理流程中没有一个刚性的规定,制度中没有硬性的约束,考核中没有相应的措施,文化中没有相应的理念.下面的是206年经典励志语录,需要的朋友可以欣赏,不需要的朋友下载后可以编辑删除!谢谢!1、有来路,没退路;留退路,是绝路。、为目标,晚卧夜半,梦别星辰,脚踏实地,凌云舍我其谁!、做一题会一题,一题决定命运。4、静下来,铸我
7、实力;拼上去,亮我风采。5、拼一载春秋,搏一生无悔。6、狠抓基础是成功的基础,持之以恒是胜利的保证。、把汗水变成珍珠,把梦想变成现实!、拧成一股绳,搏尽一份力,狠下一条心,共圆一个梦。9、每天都是一个起点,每天都有一点进步,每天都有一点收获!10、22.对命运承诺,对承诺负责11、我自信,故我成功,我行,我一定能行。12、不敢高声语,恐惊读书人。3、高三高考高目标,苦学善学上好学。、争分夺秒巧复习,勤学苦练创佳绩、攀蟾折桂,舍我其谁。、眼泪不是我们的答案,拼搏才是我们的选择。、站在新起点,迎接新挑战,创造新成绩。17、遇难心不慌,遇易心更细.1、乐学实学,挑战高考;勤勉向上,成就自我。19、努
8、力造就实力,态度决定高度20、忘时,忘物,忘我。诚实,朴实,踏实.2、精神成人,知识成才,态度成全。22、作业考试化,考试高考化,将平时考试当高考,高考考试当平时。23、我高考我自信我成功!24、3.再苦再累不掉队,再难再险不放弃25、拼搏高考,今生无悔;越过高三,追求卓越!26、挑战人生是我无悔的选择,决胜高考是我不懈的追求.27、山高不厌攀,水深不厌潜,学精不厌苦:追求!8、学练并举,成竹在胸,敢问逐鹿群雄今何在?师生同志,协力攻关,笑看燕赵魁首谁人得。29、快马加鞭君为先,自古英雄出少年。30、太阳每天都是新的,你是否每天都在努力.31、把握现在、就是创造未来.3、2我因X班而自豪,X班
9、因我而骄傲33、我心飞翔,路在脚下。4、人活着要呼吸。呼者,出一口气;吸者,争一口气35、辛苦三年,幸福一生。36、精神成就事业,态度决定一切。206年经典励志语录二你一定要坚强,即使受过伤,流过泪,也能咬牙走下去。因为,人生,就是你一个人的人生。竹子用了年时间,仅仅长了3cm,从第五年开始,以每天30cm的速度疯狂的生长,仅仅用了六周时间就长到了5米。其实在前面的四年,竹子将根在土壤里延伸了数百平米。做人做事亦是如此,不要担心你此时的付出得不到回报,因为这些付出都是为了扎根.人生需要储备!多少人,没熬过那三厘米!能够比跌倒的次数多一次站起来的次数,你就是强者!开始,去做,这是最难的一步。往往
10、,突破了最难的一步以后,或者说,破除了想像中的困难以外,其他的事,可能反而容易。尤其有些事情,上瘾以后,形成习惯,不继续反而不舒服.再好的方法,对于彻底的、不想上进的懒人是无效的,但既然,生命是属于自己的,愿意行动与否,也还是自己的事。成功与不成功之间,有时距离是很短的,你只要后退一步或再向前几步。想得再多不如行动一次;说得再好不如立刻就做!人与人的距离是说与做的差别;人与人的差别是信与愿的有无!凡事实行则无瑕忧虑,空想则寸步难行。无论要做什么立刻行动!马上行动!开始行动!做一件事情,只有最初五分钟热情的,叫失败者;最后五分钟仍有热情的,叫成功者.当你周围都是米的时候,你很安逸;当有一天米缸见
11、底,才发现想跳出去已无能为力。有一种陷阱,名叫安逸!别在最能吃苦的年纪选择安逸!没有危机!是最大的危机!自己不上进,危机无处不在吞噬你的理想和灵魂,混下去很容易,混上去太难了!为什么成功的不是你。年轻的你,迷茫又着急。你想要房子想要汽车,想要旅行想要高品质生活。你不断催促自己成长,却沉不下心来认真读一篇文章;你急切地期待成功,却每次在遇到挫折时提前退缩.既然没有过那些汗水和拼搏,又何必在旁观别人的荣耀与成功时愤愤不平呢?所以,努力吧,别抱怨。如果你要做一件事,请只管安安静静的去做。因为那是你自己的事,别人不知道你的情况,也不可能帮你实现梦想。千万不要因为虚荣心而炫耀,也不要因为别人一句评价放弃
12、自己的梦想.其实最好的状态,是坚持自己的梦想,听听前辈的建议,少错几步。值不值,时间是最好的证明。你可以没有梦想,但不能不知道现在要做什么,你可以长相平凡丢到人群里就被淹没,但不能随波逐流成为没有个性的复制品,你可以被压力逼迫得痛哭一百次,但哭完记得笑一千次给它看,你可以习惯为别人付出,但至少别忘了为自己而活,你可以学会假装,但最后不要变成你当初讨厌的那种人。你比你想象中更勇敢,比你看起来更强大,也比你以为的更聪明。2016年经典励志语录三1、如果真的想活得悠闲,那么,为何不学着让自己释放心灵的重负,学着忘却,忘记那些无碍于个人原则的得失;无关大局的磕磕碰碰;无伤大雅的前嫌旧隙呢?学会让自己时
13、时都轻装上阵,潇洒前行!2、人格的完善是本,财富的确立是末.3、古人云“隐忍不怒的人,胜于勇者”、“修己冶心的人胜于攻城掠地的将领”。生活中,宽容可以减少人与人之间的隔阂,可以让大家更好地沟通,彼此多一些体贴和关怀.、“一个人不能骑两匹马,骑上这匹,就要丢掉那匹,聪明人会把凡是分散精力的要求置之度外。人的生命和精力是有限的,我们要学会将聚光镜一样,排除一切琐事的干扰,将所有的资料、精力、热情聚焦并锁定你的目标上。5、一个能从别人的观念来看事情,能了解别人心灵活动的人,永远不必为自己的前途担心。一个人最大的破产是绝望,最大的资产是希望。不要等待机会,而要创造机会。6、喜欢的最高境界是你可能为她去
14、死,可爱的最高境界是你得为你爱的人好好活着.7、如果人生需要一个完美的符号,没有比微笑更合适的了。微笑,它是甜美的歌声,能唱出生活的快乐;它是温暖的阳光,能驱散心头的阴影;它是无边的春风,能蓬勃事业的生机。、微笑可以减轻紧张的情绪和压力,不管面对多么愤怒或者冲动得人,只要微笑示之,都能坦然以对,微笑一把神奇的钥匙,可以打开别人心灵的窗户,传递心灵的善意,退一步,海阔天空;退一步,瞒天过海;冲动是魔鬼,只要心平气和静下心来,相对而笑,一切都能化干戈为玉帛。9、很多人找女朋友或者男朋友,把学历当作指标之一,既希望对方能够给他/她伴侣的温暖与浪漫,又希望他她知识丰富、学历相当或更高,在事业上能蒸蒸日
15、上;我想说,你找的是伴侣,不是合作伙伴,更不是同事,生活就是生活,这个人适合你,即使你是博士他她斗大字不识一个,那也无所谓,适合就会和谐融洽,人比文凭更重要1、听着一首歌,反反复复,琢磨不透,自己在想什么?难道真的爱她么?可为什么说不出口呢,爱情就是买卖,看透就好.痴情的人不会有真爱、让这一切随风,吹到天涯海角。不要再让我见到,对你,既然说不出,那就模模糊糊。或许,这样最好,谁都不会太累。11、一个能从别人的观念来看事情,能了解别人心灵活动的人,永远不必为自己的前途担心。12、人要想树立自己的威信,就要不断进行自我完善和修养、严于律己.你要求别人怎么样,首先必须自己先做到那样,身教的效果总比言
16、传更为快捷。严于律己能使自己成为一个最可信赖的人。13、成功的道路上,肯定会有失败;对于失败,我们要正确地看待和对待,不怕失败者,则必成功;怕失败者,则一无是处,会更失败。1、选几个自认为能靠得住的人组成良好、稳固、有力的人际关系的核心。这首选的几个人可以包括自己的朋友、家庭成员和那些在你职业生涯中彼此联系紧密的人。他们构成你的影响力内圈,因为他们能让你发挥所长,而且彼此都希望对方成功。15、我们现在做的工作,也许过于平淡,也许鸡毛蒜皮。但这就是工作,是生活,是成就人事的不可缺少的基础。对于敬业者来说,凡事无小事,简单不等于容易。16、亲情是一种深度,友情是一种广度,而爱情是一种纯度。亲情是没有条