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1、商场物业管理早期介入工作方案和接管验收管理方案 商业大厦(商场)的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面,在实际操作中,应根据各阶段的特点,有重点、有步骤地逐项落实. 一、早期介入工作方案 在物业管理早期介入阶段,从物业管理的角度,对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议,使之既符合物业管理的要求,又满足广大租户的需求,尽可能地减少疏漏,避免遗憾,保证质量,节约成本。根据某广场工程进展情况,特制订如下方案: 1、工作内容: (1)从政策法规
2、的角度,提供有关物业管理的意见和依据; (2)从物业管理的角度,对以下方面提出合理化意见: 园区规划设计; 建筑设计和选材; 环境整体设计; 标识系统的设计、配置; 绿化设计; 其它公建配套设施配置; 电梯、空调系统的配置; 消防设施配置; 安全监控系统配置; 弱电系统其它配置; 各类设备配置、选型; 隐蔽工程施工。 2、管理措施 (1)熟悉、掌握物业管理法规政策,做到有法可依,有章可循; (2)制定早期介入计划,积极稳妥地开展工作; (3)参与有关工程联席会议,协调各方面关系; 二、接管验收管理方案 为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求,维护租户的合法权益,方便
3、日后的物业管理,特制订大厦接管验收方案。 1、管理内容: (1)了解接管物业的基本情况; (2)编制物业接管验收计划,确定物业验收的标准、方法和日程安排; (3)与开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对大厦物业进行现场初步验收,并将验收结果记录在物业交接验收表上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改; (4)与开发、施工单位一起,对大厦物业进行现场复验,直至符合规定的要求和标准; (5)与开发、施工单位联合进行大厦物业交接: 核对、接收各类房屋和钥匙; 核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档; 核对、接收各类设施设备; 核对、接收各类标识。 2、管理措施: (1)组建接管验收小组
4、,负责大厦的接管验收工作; (2)制定接管验收规程; (3)掌握物业验收的标准和程序; (4)提高对接管验收重要性的认识; (5)实事求是地开展接管验收工作; (6)按规定办理接管验收手续。租户入住管理方案和保安管理方案 三、租户入住管理方案 在办理租户入住手续时,为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务,对于塑造管理公司的形象,给租户留下良好的第一印象,具有重要作用,特制定如下方案: 1、管理内容: (1)在租户领房前将所有资料准备齐全。 (2)精心布置租户入住现场,为租户办理领房手续提供一条龙服务。 (3)凭租户所持的入住通知单和各类必备证明,发放交房资料。 (4)收回租户按规定填写的各类表
5、格,收取租户应缴纳的费用。 (5)陪同租户验房,办理领房手续。在验房过程中,发现的房屋质量问题经租户确认后,填入租户验收交接表。 (6)对验房交接中发现的房屋质量问题,与租户约定时间,及时解决。 2、管理措施: (1)制定租户领房程序; (2)策划租户入住现场布置方案; (3)按照租户领房程序,安排工作流程; (4)热情接待,百问不厌,虚心听取租户意见; (5)按规定办理租户入住手续。 四、保安管理方案 在大厦管理中,应当运用现有的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性,维护大厦物业和租户的安全,这是一项很重要的工作,最为广大租户所关注,特制订常规防范与技术防范相结合的
6、24小时全天候管理方案。 1、管理内容: (1)常规防范:采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式,协助公安机关维护大厦公共秩序,防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。 门岗的任务: a.礼仪服务(向租户行举手礼或注目礼); b.维护出入口的交通秩序; c。对外来车辆和人员进行验证和换证; d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入大厦; e。严禁携带危险物品进入大厦; f。遇有外来人员将大件物品带出大厦,即与物主核实,并作登记. g.为租户提供便利性服务。 巡逻岗的任务: a。按规定路线巡视检查,不留死角; b。巡查车辆停放情况,维护道路畅通,做好安全防范工作; c.对大厦内的可疑人员进行检查防
7、范; d.大厦安全检查; e.装修户的安全检查; f。防范和处理各类治安案件; g.防范和制止各类违反大厦管理制度行为. (2)技术防范:应用安全报警监控系统、电子巡更系统,对大厦内的治安情况实施24小时监控,确保大厦安全。 对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施,并及时通知值班保安就地处理。 值班保安接到治安报警,迅速赶到现场酌情处理,并把情况反馈到监控中心,监控员作详细记录,留档备查。 2、管理措施: (1)实行半军事化管理,制订各项保安管理制度和奖惩措施,并严格付诸实施,以增强保安人员的工作责任心. (2)强化保安人员的内务管理,开展系统化军事素质培训,提高保安人员的思想素质和业务
8、技能,每年组织不少于4次会操。 (3)加强保安人员的行为规范教育,要求服装统一,佩证上岗,言语文明,举止得当。 (4)严格执行保安巡更点到制度,确保巡逻质量。 (5)监控中心设备每天检查、保养,监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除.消防管理方案和清洁绿化方案 五、消防管理方案 某广场是高层楼宇,消防管理是物业管理的重中之重,要根据消防法规的要求,并结合某广场的实际,切切实实地做好消防安全工作,确保租户的生命财产安全。 1、管理内容: (1)做好消防监控中心的管理; (2)做好消防设施、器材的管理; (3)保持消防通道的畅通; (4)加强大厦装修期间的消防安全管理; (5)严禁携带、储藏易燃易
9、爆物品; (6)防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素. 2、管理措施: (1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制,做到责任落实,器材落实,检查落实; (2)制订消防事故处理预案,防患于未然; (3)建立义务消防队,每月组织一次消防安全学习,每季组织一次消防演习; (4)定期进行消防检查,预防为主,防消结合,发现隐患,及时消除; (5)做好消防器材、设备的检查保养,使之始终处于完好状态; (6)制止任何违反消防安全的行为; (7)积极开展防火安全宣传教育,定期向租户传授消防知识; (8)发生火灾,及时组织补救并迅速向有关部门报警。 六、清洁绿化方案 清洁绿化作为物业管理的重头戏,是大厦内不可
10、缺少的部分,关系到整个大厦的形象,也是测定环境质量的一个重要指标,故拟订以下管理方案: 1、管理内容: (1)绿化养护:绿化工应做到管理日常化、养护科学化. 根据气候,给花木适量浇水. 根据花木长势,给花木适量施肥,适当松土; 及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗; 制定预防措施,防治病虫害; 做好恶劣天气花草树木的保护工作; 定期(每年8月、11月)修剪草坪,使其生长茂盛,平整美观。 (2)大厦室内公共区域的绿化布置; (3)清洁卫生:通过日常保洁工作,使大厦公共环境和公共部位整洁,公共设施洁净、无异味、无破损. 绿化区域:每天打扫一次、捡拾绿化带内
11、杂物,清洁大厦所有设施(含各种标志牌),随时清除各类污渍,清扫积水,每周对垃圾桶进行清洁、消毒;每月对照明设施进行擦拭,定期清洗外墙面。 地下车库:每天清扫地坪,轻抹各类标志牌,随时处理大面积油渍、积水;每周冲洗地坪,去除下水道口杂物;每月对墙身进行去渍和除尘;每季清洁、擦拭照明系统,天花及管道外除尘。 垃圾房:每天收集一次各楼层的垃圾,清运到垃圾房,并清洗垃圾房内外墙壁及地面;每月对垃圾房消毒二次. 大堂:每天保持入口梯级、地面清洁,定期用补蜡机械打磨地面,每天擦拭墙身表面及各种标志牌;每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线;每季清洁天花照明灯件及饰物,拂去天花灰尘。
12、楼层:大厦各楼层过道每天保洁一次,电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶(含踢脚线)每天保洁一次,楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩每周保洁二次. 电梯厅:每天清洁地面、墙面及各种标志牌,清洁垃圾箱及烟灰缸;擦拭消防栓、灭火器;每季清洁天花板及照明部件。 电梯:每天擦拭不锈钢表面,玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等,每天清洁轿厢地面;每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮;每月对电梯门槽进行清洁。 消防楼梯:每天擦拭梯级及休息平台、消防设施;每周清洁墙身;每月大清洗. 各功能房:半月拖抹、清扫水泵房、锅炉房、中央空调机房、电梯机房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面(日常清洁由各功能房工作人员负责).
13、洗手间:每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等,清理并清洗垃圾箱,点燃卫生香,小便斗放置卫生球;每月擦拭、清洁照明灯、通风口,彻底清洁和消毒洗手间内的设施,拂去天花板上的灰尘. 外墙:定期清洗。 2、管理措施: (1)建立绿化保洁制度,狠抓落实; (2)按操作规程进行规范操作; (3)加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训,提高员工素质,增强专业技能; (4)以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查(“三查”指:保洁公司清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查); (5)抓好绿化保洁人员的行为规范管理,要求服装统一、标识齐全、言行文明。房屋、设施设备管理方案和财务管理方案 七、房屋、设施设备管理方案 房屋特别是共用设施设备的管理,直接影响到大厦的形象、租户的使用效果和物业的使用年限,其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案: 1、管理内容: (1)房屋公共部位维护管理:根据交房进度,大厦内房屋可分为租户已领房和空关房。 租户已领房: a。办公楼:房屋交付时,管理处应及时与租户签订物业管理公约,书面告知装修管理规定,督促租户按规定办理装修申请手续,并建立租户档案。屋顶不得安装任何设施设备,楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据租户装修进度,采取保护性措施,以确保房