《汇城置业香格里拉城市花园一期工程项目可行分析报告2》由会员分享，可在线阅读，更多相关《汇城置业香格里拉城市花园一期工程项目可行分析报告2（45页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、核准通过，归档资料。未经容许，请勿外传！说 明一、本报告是根据十堰汇城置业有限公司的委托，对其拟开发建设的，位于十堰市北京路中段的“香格里拉”都市花园一期工程项目（如下简称本项目），在充足理解开发商的意图，全面具体的市场调查的基本上，通过对开发环境的研究，区位条件和开发前景的分析，建设成本和经济效益的估算、评价以及对也许浮现的风险的分析描述，其目的在于为开发商进行下列活动时提供参照根据：1、进行投资决策；2、控制成本费用，合理安排调动资金；3、为由金融机构融入建设资金提供参照；4、制定风险控制方案。二、本报告由十堰联合房地产估价事务所有限公司进行编制。评估人员：国家注册房地产估价师、国家注册房
2、地产经纪人：杨卫波国家注册房地产估价师、国家注册造价师：王晓兰国家注册房地产经纪人、房地产估价员：刘波评估日期：3月29日4月12日三、本报告的编制根据了国家、湖北省和十堰市的有关法律、法规、规章和规定，以及1、十堰市至远景规划方案；2、十堰市记录年鉴（、）；3、十堰市年国民经济和社会发展记录公报（）；4、十堰市房地产管理局十房指数（）；5、十堰汇城置业有限公司提供的项目资料；6、评估人员市场调查状况；四、本报告仅限于委托方为本项目已阐明用途的使用，未经评估机构和评估人员批准，不得在公开刊物上所有或部分刊登。五、本报告编制过程中，有关项目数据参照委托方规划设想及提供的资料。部分预测来源于报告编
3、制人员根据对十堰市房地产市场的调查与理解，所作的基本假设。十堰联合房地产估价事务所有限公司 四月十二日 第一部分 项目概况第一章 项目基本状况一、项目名称十堰“香格里拉”都市花园一期工程二、开发建设单位十堰汇城置业有限公司三、项目区域状况1、地理位置十堰“香格里拉”都市花园一期工程位于十堰市新建成的北京路立交桥南侧。东临北京路，北依柳林路，西北两侧为山林。2、周边环境该项目周边自然环境较好，空气清新。由于北京路开通时间不长，故周边生活环境目前较差，市政有关配套还不到位。但随着我市城区东移战略的逐渐实行，市政府及有关建设公司将加大对北京路沿线的投入，建成后的“香格里拉”都市花园所处区域将成为功能
4、齐全，配套到位，环境优美的都市新亮点。3、交通状况目前，北京路全程公交车较少。但新建的北京路对人民路交通拥挤的状况有较大的分流作用，来往车辆随着北京路沿线基本设施的逐渐完善日渐增多。4、道路配备项目所在地的两条都市主干道柳林路及北京路，作为十堰市重点基本设施项目，通过近两年的建设，已初具规模。柳林路通过改造，目前已成为我市直达东部郊区，连接汉十高速公路入口的最为便捷的道路；北京路作为十堰市新建的都市主干道，道路平整、宽阔，并与人民路平行，与柳林路相交。项目北侧的北京路立交桥，为三层立体式，是十堰市目前耗资及规模最大，级别最高的立交桥，将同柳林路、北京路一道构成十堰市城区较为便捷、畅通的交通路网
5、。第二章 项目建设规模和内容十堰香格里拉都市花园一期总用地面积150610平方米，总建筑面积237251平方米，建成后可容纳居住户数1265户。技术经济指标见表1表1 技术经济指标系列一览表项 目计算单位数 值用地面积m2150610建筑面积m2237251住户数户1265住宅建筑面积m2169572其中多层建筑面积m267560小高层建筑面积m289700别墅建筑面积m29240TOWNHOUSEm23072商业建筑面积m259103其中柳林路商业m22040精品商业街m216924中心商业m212211超市m25300北京路商业m28808马街商业m213760会所建筑面积m2850托幼建
6、筑面积m21780车库建筑面积m25446建筑密度%30.5绿化率%34.2容积率1.57机动车停车位辆784地上停车辆159地下停车（含半地下）辆468 （以上指标为委托方提供）第三章 项目主办单位简介一、项目主办单位十堰汇城置业有限公司于10月8日成立，是由上海城房置业有限公司和香港汇盈（中国）有限公司共同出资组建的中外合资公司，注册资本人民币5000万元，出资比例为双方各50%，公司住所为十堰市张湾区朝阳北路2号金城大厦16楼，其经营范畴为房地产开发及物业管理。其拟开发建设的“香格里拉”都市花园项目，即以“高起点，高品位”定位。项目建成后，将有助于提高十堰市的都市品位，改善居民的居住、购
7、物环境以及树立公司品牌。二、公司法定代表人十堰汇城置业有限公司法定代表人应崇江，1961年生，经济师。于1986年至，先后创立了浙江保康日用制品有限公司、浙江保康集团、上海众江房地产有限公司、上海城房置业有限公司及十堰汇城置业有限公司，均担任董事长。在她的精心管理下，九十年代将浙江保康日用品有限公司发展成为中国最大的不锈钢保温制品出口基地，年产值1.5亿元人民币，年创汇1000万美元。上海众江房地产开发公司投资6亿元人民币，建成总建筑面积21万平方米，集居住、休闲于一体的高档潮流社区永康市香格里拉都市花园”，并已交付使用。组建的十堰汇城置业有限公司，即以智能化、高品位的居住社区定位，预算总投资
8、9亿元人民币，开发建设66万平方米的十堰香格里拉都市花园（本项目为其一期工程）。第二部分 项目投资环境和市场研究第一章 宏观背景一、都市基本状况十堰市位于湖北省西北部，汉江中上游。全境南北相距196.5公里，东西相距200公里，辖区总面积23680平方公里，中心城区面积44.9平方公里。辖区总人口346.4万人，其中城区人口58万人。十堰市是国家重要的汽车生产和科研基地，是以发展旅游、信息等新兴产业为主的鄂豫渝陕川交界地区的综合性中心都市。十堰市旅游资源丰富，有自然景观和人文景观100多处，形成了以武当山风景区为重点的鄂西北重要旅游基地。此外，东风与日产合资，十堰将成为东风公司系列载重车基地；
9、南水北调中线工程启动也将对十堰的发展起到积极的推动作用。二、都市规划十堰市行政区划分为，中心城区重要由张湾区与茅箭区构成，全市重要由三纵五横重要都市干道构成，随着国家西部大开发战略的实行，十堰市面临着良好的发展机遇，继1998-十堰市经济科技社会发展战略纲要提出建设“汽车城、旅游城、生态城和区域性中心城”的战略目的之后，规划建设“三路两港两站”，即建设至武汉、西安、重庆的高级别公路，建设十堰信息港和航空港，建设十堰火车站及武当山火车站。随着这一规划的实行，十堰在国家西部大开发战略中的支点作用将进一步凸现。 第二章 十堰市城区房地产市场分析一、房地产市场分析十堰市房地产市场自1994年起步，到步
10、入快遇发展期。目前城区有开发公司100余家。1999年此前，年均开发商品房约20万平方米，后来，受房改政策和国家拉动内需的影响，开发供应量逐年上升。，十堰城区房地产市场呈现出积极稳定的发展态势，投资与消费同步增长；供应量与需求量基本平衡，且供应略不小于需求，市场规模稳步放大，市场构造继续改善；初步形成了增量与存量联动，销售与租赁并举的市场格局。从投资状况看，全市完毕房地产开发投资9.47亿元，比增长51.4%，房屋竣工面积49.29万平方米，商品房销售面积45.12万平方米，与相比，房地产开发的各项指标都保持了较高的增长速度。从销售状况看，除多种旧盘继续销售外，涌现出了30余个新盘，平均销售率
11、达到80%以上，开盘半年以上的楼盘基本售罄。供应量与销售量与以往相比均有较大幅度地增长，市场供求两旺，成交活跃。精品楼盘与高档住宅的建设规模不断扩大，开发产品构造处在不平衡状态：自翔龙房地产公司开发的“世纪花园”一期工程投入市场、并创十堰房地产销售价格的历史新高以来，我市精品楼盘与高档住宅的建设规模有了进一步的扩大，其中兴丽房地产公司开发的“澳门花园”、春华房地产公司开发的“春华苑社区”、“世纪花园”二期工程、阳光房地产公司开发的“东方广场”等项目兴起了我市中高档住宅的开发建设热潮，中高档住宅所占的市场份额有了进一步提高，也使大部分开发公司开始注重公司品牌和楼盘品牌，提高了我市的房地产开发水平
12、。详见表2。表2 房地产开发及销售状况比较表年 份投资额（亿元）其中外商投资施工面积(万平方米)竣工面积(万平方米)销售面积(万平方米)销售额(亿元)6.270.69588.0841.4528.192.789.470.868149.0649.2945.125.18增长比例(%)51.0424.8969.2319.9160.0686.33近两年，成交价格明显上涨。根据资料记录，自98年以来十堰市房地产市场价格平均以每年100元/m2左右的增幅增长。至，房屋销售价格在的基本上继续上涨，涨幅平均达到12.69%。特别是茅箭区仅住宅类平均价格已达1616.75元/平方米。值得一提的是，由于精屋楼盘和高
13、档住宅聚居该区，特别是澳门花园、东山苑、世纪花园的推出，使该区的房价一路飚升，最高价格已升至4000元/平方米。由此阐明我市目前的房地产市场正处在蓬勃发展时期，价格在不断攀高。二、市场因素分析1、政策层面（1）6月5日，中国人民银行发布了有关进一步加强房地产信贷的告知，对房地产开发贷款、建筑施工流动资金贷款、个人住房贷款和公积金贷款等方面做出了严格的规定。新政策的出台对防备金融风险、增进房地产金融健康发展起到了积极的推动作用。（2）8月12日，国务院正式向全国下发了国务院有关增进房地产市场持续健康发展的告知，初次明确肯定房地产业已经成为国民经济的支柱产业。省政府和市政府也先后出台了有关文献，房
14、地产业的发展得到了政府部门的高度注重，营造了房地产业更加宽松的发展环境。2、经济层面：东风公司与日产合资、汉十高速公路建成通、都市布局构造调节引起的都市发展空间的增大以及经济投资环境的改善等均有助于增进国民经济的发展，也推动了房地产业的发展。3、社会层面：经济的发展，居民消费水平的提高，人们的居住消费理念正在由生存型向舒服型方向转变，特别是住房分派制度改革的深化，从“居者有其屋”至“居者优其屋”，拓展了住房需求量。需求量的急剧增长成为推动我市房地产业发展的重要动力。4、其她层面：一方面是我市房地产通过了十近年的发展，已具有了迅速发展的实力，特别是有关提高公司注册资本金制度的实行，使我市开发公司的注册资金已达到1000万元以上，公司资金实力的增强提高了我市房地产的开发水平；另一方面是外资进入我市房地产开发市场，在弥补开发资金局限性的同步也带来了全新的经营理念，更新了房地产开发公司的经营观念，增进了房地产开发水平的提高；第三是消费需求与消费水平的提高也成为推动房地产业向更高层次发展的重要因素。第三部分 项目市场前景分析第一章 项目销售前景分析有关的记录资料显示，十堰市商品住宅的空置率在供应量的10-15%之间，按照国际上通行的空置率20%如下为正常的指标来看，十堰市商品住宅供求关系趋于平衡，没有浮
