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1、养老机构运营成本分析养老机构尤其是老年养护机构的成本项目非常繁多，如果成本账算不透彻， 不仅影响盈利水平，而且极易造成资源浪费。一、成本分析影响养老院成本的因素有很多，如建院用地是购买还是租赁、所处位置、规 模、硬件设施、服务质量、人才队伍状况等等都会影响成本。项目运营期间，我 司负责包括现运营单位投入费用、配套设备设施更新升级维护、经营服务【包括 但不限于人员成本（含人员工资、社会保险费、加班工资等）、水电、物业管理 等】、交通、食宿、人员培训等履行运营合同所需的一切费用。本养老机构的成 本主要包括以下四个：1、土地或者房屋使用费用土地与房屋使用费用是养老机构运行费用的重要组成部分，公办养老
2、机构由 于其属于国有性质，因此在土地使用上享有优惠政策，一般不需要缴纳各种土地 使用费。我司在承办运营期限为20年，运营期10年内，首年租金金额为人民币 4万元/年（税后），每2年增收10%；满10年后，即第11年的起始租金金额为 人民币12万/年（税后），每2年增收10%。2、养老机构的维修费用养老机构的运行过程中需要通过维修等后勤工作给予支持，例如养老机构相 关设备的故障维修等，这些都需要消耗一定的费用，但是通过实地观察养老机构 的维修费用主要包括：房屋维修、设备发生变化的支出、固定成本以及对外工 作的维护等。总体看民办养老机构的维修费用与公办养老机构的维修费用基本一 样，属于固定成本。3
3、、水电煤等基本费用水电煤等费用属于养老院的固定成本。根据相关政策制度，国家对公办养老 院的水电煤等费用制订了优惠的政策，以电费为例，给予公办养老机构的用电给 予当地最优化的价格，而民办养老机构则享受不到该政策。另外民办养老机构的 生活必需品采购成本也是日常费用控制的关键点。由于近些年物价上涨过快，尤 其是食品价格一直处于上涨趋势，因此物资采购合理化也是提高民办养老机构的 重要举措。4、人工费用民办养老机构的人员主要包括：管理人员、厨师、卫生清洁人员以及护工。 随着高级技工人员的减少以及养老服务体系的快速发展，养老机构人工需求与人 工数量短缺的矛盾越来越突显，因此人工费用的标准也在不断的提高。据
4、不完全 统计，养老机构的护工工资已经达到4000元或以上，而且此种趋势还不断上升， 即使在高工资的背景下，养老机构仍然招不到护工人员。二、养老院盈亏平衡分析养老院面向顾客群的定位不同，收费标准也就不同，发生的成本也会有所差 异。本文以某老年公寓为例，通过其真实数据做盈亏平衡分析。该养老院主要招收低收入人群入住，设有床位60张，所有床位不分级别， 入住人员收费主要与护理级别相关，单独收取取暖费每人每年500元。根据该养老院2012年数据，入住人员比例为健康护理：半自理：完全不能 自理为11:3:37。人均月收费标准=1150X 11/51+1450X 3/51+1700X 37/51=1567
5、（元）。所用住房为自购住房，2002年购买价格为85万元。生活成本：每人每月400元，每年4800元。护工工资：按入住人数/10向下取整聘请护工，每位护工每月工资1800元， 年工资21600元。设入住人数为Q,则有：年利润=营业收入-生活成本-护工工资-固定成本=1567 X 12Q-4800Q-Q/6 X 21600-360000 （某老年公寓固定成本）。令年利润=0,可得Q=34 （人）。可知该养老院入住人数为34人时，能够保持不盈不亏的状态，若入住人数 少于34人则要亏本，多于34人则可盈利。通过入住率指标，可以更好地诠释盈 亏分界点。入住率=入住人数：养老院总床位数。该养老院盈亏平衡
6、点入住率=3460=56.66%，即当入住率超过56.66%时，养 老院才可盈利。三、运营成本偏高容易造成多方面隐患（一）硬件环境差。因为民营养老院的前期投入、房屋租金、人工成本等方 面都有比较大的开支，对于高水平的基础设施建设常常有心无力。同时，较低的 定价也让运营利润始终保持在低水平线上，根本没有能力改善硬件环境。（二）服务队伍老化、专业人员少。服务护理人员大都从农村招入的60岁 左右的妇女。有专业技术职称的医护人员不多。（三）当事人短期行为，无长远规划。因为大都属租赁房屋，养老机构法人 面临的成本压力过大，大都以五到十年为一个周期，不易形成品牌及规模效应， 也因无力无法形成其他行业的集团
7、化、规模化经营。（四）运营周期长，资金周转慢。养老服务属长线产品，属微利服务。从投资到达到盈亏总需3-5年，回收成本的时间一般为十到十三年。（五）恶性事故、安全、服务纠纷增多，影响社会形象。四、预算分析（各类费用第一年预算表）序号预算类别预算金额具体说明1场地租金4万/年运营期10年内，首年租金金额为人民 币4万元/年（税后），每2年增收10%； 满10年后，即第11年的起始租金金 额为人民币12万/年（税后），每2年 增收10%。2维修费用（可细分）34567五、运行资金保障措施养老机构在试点运营中之所以仍然存在着种种尚未解决的问题，最重要的原 因在于资金保障系统还不完善，无法做到资金保障的
8、健康和可持续性发展。因此， 我司将从健全相关制度、拓展资金来源渠道和提高资金运行效率三方面入手，解 决这个根本性问题。（一）健全相关制度我司将根据养老机构所在区域的相关法律法规，制定符合当地政策的资金保 障制度，保证资金收支能够有章可循，有法可依。资金保障制度包含各类经费收 入制度、经费支出制度、财务管理制度、人员薪酬制度等。（二）拓展资金来源渠道1. 关注当地补贴政策。了解当地政府在养老机构运营过程中能够享受的补贴 政策，特别是在养老机构硬件建设的院区规划、建筑设计、楼堂馆舍建设、装修、 管网配套、道路绿化、内部生活服务设备购置安装等。这类费用开支很大，如果 能够获得政府补贴，能够较大地减轻
9、养老机构资金压力。2. 充分发挥其他保险的作用首先，要充分发挥商业保险的优势。相比于社会保险 商业保险在基金管理、 运营等方面有其自身的优势。尤其是在老人人身意外险、养老机构场地险等险种， 能够有效地养老机构规避资金风险。3. 争取捐助和投资养老机构不能坐以待毙，应当主动走出去，与其周边企业、学校或其他社会 组织积极展开合作，调动一切可以调动的资源。通过企业捐助的方式，对企业退 休人员入住给予优惠条件或费用减免，还可以让入住老人与高校学生结成一对一 服务关系，充分发挥志愿者的作用，并通过互联网积极开展自身宣传，吸引国内 外非政府组织长期的、系统的定向投资或捐助。（三）提高资金运行效率严格审查资金使用，加强资金监管，保证资金的安全运营，是养老机构可持 续发展的首要前提。进一步规范业务财务运行机制，入住缴费、工资支付、运营 支出，各经办环节职责明确，确保经办工作公开透明，确保在阳光下运作。其次 要规范资金缴纳、运营、审批流程。
