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1、土地估价理论与方法 -29（ 总分： 100.00 ，做题时间： 90 分钟 ）一、判断题 （总题数： 10，分数： 10.00）1. 区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：2. 住房制度改革以取消补贴，实行住房商品化为目标，从而促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的 合理实现。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：3. 土地总收益是指土地直接产生的收益，除了包括土地本身的收益外，还可以包括土地上定着物、一些相 关权利的收益及企业其他资产经营性收益。 （ ）（分数： 1
2、.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：4. 无论土地质量是优是劣，土地所有者都要求使用者支付给他一定的经济收益，也就是租金。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：5. 市场供需情况的好坏间接影响到地价的客观性和稳定性。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：6. 收益还原法中关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以 及房地产市场的发展、变化的影响，确定它是一件困难的事。 （ ）分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：7. 土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权仍归使用者所有。 ( )(分数： 1.
3、00 )A. 正确B. 错误 V解析：8. 运用比较法评估土地价格时，必须进行交易情况的比较、分析。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确 VB. 错误解析：9. 给排水施工图通过平面图和透视图来表明，给排水的平面图是把管道变成线条，绘成竖向立体形式的图 纸。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确B. 错误 V解析：10. 建筑物主要是指定着于土地上的具有顶盖、梁柱或墙壁，供人们使用的构造物及其他设施等。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确B. 错误 V解析：二、单项选择题 ( 总题数： 45，分数： 45.00)11. 一般情况下，容积率与建筑密度的关系是 ( ) 。A. 成指数关系
4、B 成倍数关系C. 成正比D .成反比(分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：12. 土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地 ( ) 收益的权利而支付的代价，即地租的资 本化。A. 实际B .预期C. 转让D .抵押分数： 1.00 )A.B. VC.D.解析：13. 影响土地价格的因素中， ( ) 因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素。A. 般B .个别C. 区域D.面积(分数： 1.00 )A. VB.C.D.租金不调 ( ) 万元。解析：14. 某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为 3万元，租期 10 年 整。如果目前同类用地市场年
5、租金为 8 万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为A. 3 B . 5C. 8 D. 35(分数： 1.00 )A.B. VC.D.解析：15. ( ) 原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加A. 最有效使用B 需求与供给C. 报酬递增、递减D 预期收益(分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：16. 供给与需求原则的前提是 ( ) 原则A. 竞争B 超额利润C. 替代D .协调分数： 1.00 )A. VB.C.D.解析：17. 下列影响土地价格的经济因素中，具有不稳定、来得快去得快的特点的因素是A. 利率水平B 储蓄和投资水平C. 物价变动D 不动产投机行为（分数：
6、1.00 ）A.B.C.D. V解析：18. 基准地价系数修正法属于土地估价方法中的 （ ）A. 基本估价法B 应用估价法C. 市场比较法D .剩余法（分数： 1.00 ）A.B. VC.D.解析：19. （ ） 的使用方式是耕种作物获取收益，所以其收益很容易估算得到，适合使用收益还原法。A. 能够出租或者自己作为场地使用的土地B. 出租或自己使用的农业、林业生产等用地C. 出租或自己使用已有建筑物的土地D. 自己经营的企业用地（分数： 1.00 ）A.B. VC.D.解析：20. 某写字楼可出租面积为建筑面积的65%单位可出租面积的年租金为1800元/m2，则该写字楼单位建筑面积的年租金为（
7、）元/m2A. 2769 B . 2570C. 1080 D . 1170（分数： 1.00 ）A.B.C.D. V解析：21. ( ) 解决了城市地租测算的理论方法，建立了有关地租模型。A. 新古典主义城市地租理论B. 马克思主义地租地价理论C. 资产阶级古典经济学家的地租地价理论D. 资产阶级庸俗经济学家的地租地价理论(分数： 1.00 )A. VB.C.D.解析：22. 一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施是 ( )A. 城市基础设施政策B .政府的土地政策C. 土地利用规划 D 城镇规划(分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：23. 工业区位理论的核心就是通过
8、 ( ) 、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本 最低点，作为配置工业企业的理想区位。A. 货物重量B 原料指数C. 运输D.距离(分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：24. 将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的方法是 ( )A. 收益还原法B .市场比较法C. 剩余法D 路线价法(分数： 1.00 )A. VB.C.D.解析：25. 有一宗土地，土地使用年期有限，每年可产生3000元/m2的纯收益，土地还原率为10%则该宗土地的地价 ( ) 。A. 为 30000 万元 /m2 B .为 20000 万元 /m2C.为40000万元/m2 D
9、.因条件不足，无法求出(分数： 1.00 )A.B.C.D. V解析：26. 有一宗土地， 土地使用年期无限， 土地的还原率为 10%，第一年纯收益为 2000 元，第二年纯收益为 3000 元，第三年纯收益为 4000 元，每年的纯收益呈等差数列，则该宗土地地价为 ( ) 元 /m2。A20000 B50000C8000 D120000(分数： 1.00 )A.B.C.D. V解析：27. 土地租赁中管理费一般以年租金额的 ( ) 计算。A1% B2%C3% D4%(分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：28. ( ) 是指根据估价期日的人工和建筑材料价格，并按照目前的材料、标准与设
10、计，建造功能相同的建筑 物所需的建造成本。A. 房屋纯收益B .房屋重置价C. 房屋现值D 房屋成新度(分数： 1.00 )A.B. VC.D.解析：29. 某公司以有偿出让方式取得 A地块50年期的使用权，并于第二年在此地块上建成建筑物B,当时造价为1200元/m2,其经济耐用年限为 55年，目前该类建筑物重置价格为 1500元/m2，那么建筑物B的年折旧 费为 ( ) 元。A12000 B13450C 12245 D 14000（分数： 1.00 ）A.B.C. VD.解析：30. 在估算价值时，土地收益应该是 （ ）A. 有效收益B .潜在收益C. 衍生收益D 所得税前收益（分数： 1.
11、00 ）A.B.C.D. V解析：31. 采用市场比较法评估土地价格，是以 （ ） 为基础。A. 土地的利用价值B 价格余额C. 土地开发成本 D .市场交易案例（分数： 1.00 ）A.B.C.D. V解析：32. 若经选定的比较宗地的价格为2000元/m2，个别因素条件指数为1.2，而待估土地个别因素条件指数为1.40，则修正后的价格为（）元/m2。A. 1067 B . 1167C. 1200 D . 2334（分数： 1.00 ）A.B.C.D. V解析：33. 若选择的比较案例成交地价为500元/m2,对应使用权年期为 20年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8%则年期修
12、正后的价格为（）元/m2。A. 300 B . 400C. 436.06 D . 536.06（分数： 1.00 ）A.B.C. VD.解析：34. 用市场比较法评估土地得到的价格称为 （ ）A.比准价格B 交易价格C. 基准地价D 出让底价（分数： 1.00 ）A. VB.C.D.解析：35. 经营性土地 （如饭店、加油站等 ） 的费用估算一般不包括 （ ）A. 土地出租经营税B. 土地及其建筑物维护费C. 土地及其建筑物财产保险费D. 经营管理费用（分数： 1.00 ）A. VB.C.D.解析：5000 元，36. 某商店占地面积为35m2,建筑物面积为60m2,年正常经营性收入为 450
13、00元，年经营总费用为 建筑物年纯收益为 10000 元，若土地还原率取 10.0%，则该商店所占地的总价格为 （ ） 万元。A. 20 B . 30C. 40 D . 50（分数： 1.00 ）A.B. VC.D.解析：37. 个别因素是形成土地自身特性，也就是土地自身条件，并对地价产生影响的因素，不包括（ ）A.区域环境条件B 土地形状C. 土地基础设施状况 D 开发程度分数： 1.00 ）B.C.D.解析：38. 简易结构房屋的残值率为 ( ) A0 B2%C3% D4%(分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：39. 利用各种计算建筑物折旧额的方法，首先需要确定的是 ( )A.建
14、筑物的重置价格B .建筑物已使用年限C. 建筑物的折旧率 D .建筑物的耐用年限(分数： 1.00 )A.B. VC.D.解析：40. 有一栋房屋，占地面积为30卅，建筑面积为36mi，耐用年限65年，已使用15年，重置价格为54000元, 残值率为 20%，则该栋房屋的现值为 ( ) 元。A. 50000 B . 51000C. 5007i D. 60000(分数： 1.00 )A.B.C. VD.解析：41. 用对照法评估建筑物时，估算房价是以 ( ) 为基础。A.比准价格B 交易价格C. 基准地价D 标准房价分数： 1.00 )A.B.C.D. V 解析：42. 有一宗土地，使用年期为 3 年，土地还原率为 10%，第一年土地纯收益为 1000 元，以后两年内纯收益 都比前一年增长500元，则该宗土地价格为（）
