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1、安居房工程项目可行性研究报告【此文档为啊d格或您下载后可自由编揖】第一章 总 论一、项目背景（一）项目名称： 某米兰安居房工程项目（二）承办单位： 某滨河实业有限公司（三）项目可研报告编制依据1、某市建设局某市城市规划管理技术规定2、某县建设局某米兰安居房工程设计要求附规划 红线图3、某米兰安居房工程规划及建筑设计4、某县建设局 关于某米兰安居房工程设计方案项目规 划例会审批意见书5、项目可研报告编制委托书6、建设项目经济评价方法与参数 （第三版）7、投资项目可行性研究指南8、现行有关的建设法规、规二、项目概况（一）建设要求 本项目旨在将某米兰安居房工程建设成为廿一世纪现代 人文住宅社区，提升
2、小区品味。充分利用周边资源，营造一 个环境优美，建筑典雅，商住相宜，管理便捷的现代化的高 品质住宅小区，并体现 “亲、善、美”的和谐宗旨。创建 新型居住空间环境，实现住宅日照、朝向、通风、景观的均 好性，提供便捷合理的人车分流交通系统。（二 ）建设围 某米兰安居房工程位于某环境优美的城北地块，西边邻 接护城河，北部为风铃绿洲住宅项目，南部临近某县人民医 院，东侧为国际金座城市综合空间开发。地块周边自然景观 资源丰富。 项目规划总用地面积为约 4.8 公顷，分三期实施。（三）建设容本项目建设容分为 45 层安置房住宅和商品房住宅。安 置房住宅共计 300 户；商品房住宅共计 280 户，其中多层
3、商 品房 40 户，高层商品房 240 户。住宅层高 2.9 米，多层住 宅建筑高度小于 20 米，高层建筑高度在 60 米以，建筑底层 设置架空自行车停车库。并集中设置地下机动车停车库存， 半地下机动车停车库。同时建设相应的基础设施工程、景观 绿化工程以及其他公共配套设施。（四）建设规模项目规划总用地面积 48017.5 平方米，其中一期用地面 积 16160.3 平方米，二期用地面积 17027.5 平方米，三期用 地面积 14829.7 平方米。项目总建筑面积 93228.6 平方米，其中高层住宅面积 33289.6 平方米，多层住宅面积 35635.2 平方米，配套及公 建建筑面积83
4、72平方米，地下建筑面积 12005.2平方米， 半地下建筑面积3926.6平方米。（五）主要建设条件本项目建设符合某县城市总体规划要求，区域供水、供 电、通讯等配套设施在规划中都能妥善解决，基本具备项目 建设的条件。（六）项目投入总资金、资金筹措及使用计划1、项目投入总资金项目开发总投资（不含贷款利息）共 30138万元，其中 土地成本10080万元，建安工程费15173万元，前期工程费 659万元，基础设施建设费825万元，公共配套建设费20万 元，其他费用560万元，开发期税费1236万元，管理费用 150万元，不可预见费 1435万元。2、资金筹措计划本项目资金来源有二个渠道：一是自有
5、资金；二是银行 贷款。3、资金使用计划投入计划如下，自有资金 1.2138亿全部用于投资；商请 银行五年期贷款1.8亿元。（七）主要技术经济指标表1-1主要技术经济指标项目单位数量规划总用地面积2 m48017.5总建筑面积2 m93228.6地上建筑面积2 m77296.8地下建筑面积2 m12005.2半地下建筑面积2 m3926.6住宅建筑面积2 m68924.8其中高层住宅2 m33289.6多层住宅2 m35635.2配套及公建建筑面积2 m8372其中沿街商业建筑面积2 m7469.4物业管理用房面积2 m456社区服务用房面积2 m446.6容积率2 m1.61建筑占地面积2 m
6、11487.3建筑密度%23.9绿地率%30.1总户数户580其中安置房户数户300商品房户数户280停车数个402其地下停车个297中半地下停车个105三、主要结论与建议（一）主要结论本项目系安居房建设项目，虽不直接产生经济效益，但 是项目的社会效益比较明显，维护了某的社会稳定，为经济 发展提供空间，改善了城市面貌，提高中低收入居民的生活 环境和生活质量。同时，该项目还会衍生一定的经济效益， 进一步加快投资的步伐，推动了城市基础设施建设，促进房 地产行业发展。因此，项目建设的综合效益显著。（二）建议建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制，更 有效地控制项目的投资、 工期、质量，使投资的
7、效益最大化， 以提高项目开发建设的总效益。期间严格按照公开、公正、 公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景 某地处长江三角洲杭嘉湖平原，位于省最北端，与苏、 皖两省接壤。东邻上海、西连，南望，北接宁锡常。处于长 江三角洲的地理中心，全县面积 1430 平方公里，辖 10 镇 6 乡和 1 个省级经济技术开发区，现有人口 62 万，某山清水 秀，气候湿润，有“鱼米之乡” 、“文化之邦” 、“丝绸之府” 美称。是长江三角洲经济区迅速崛起的新兴城市。近年来，某县在新一轮跨越式发展中突飞猛进，国民经 济保持稳定增长，综合实力进一步增强，按照建设山水园
8、林 型现代化新兴城市的目标，某县正努力打造“中国人居环境 奖”、“全国生态县”、“省级示文明城市”、“国家园林 县城”、“国际花园城市”等五名片，并已荣获全省“小康 县”、国家级科技先进县、全国综合实力“百强县”、 “ 省 级示文明城市”、“ 国家园林县城”、“国际花园城市” 等称号。工业经济提速增效，运行质量得到改善，以技术改造和 新产品开发为抓手，建材、轻纺等传统产业得到改造，机械 电子、生物医药等新兴产业快速崛起，技术含量高、附加值 大的高新技术产品发展较快；某实施了大力发展高效农业， 走农业产业化经营的农业经济振兴战略，着力调整粮经比 例，大力推进效益农业发展，壮大了粮油、蔬菜、瓜果、
9、禽 兽、特种水产和花卉苗木等六大农业主导产业规模，形成规 模化的农产品生产基地，同时农业产业化经营初具成效；某 县还以区位和交通条件为依托，积极拓展第三产业发展领 域，第三产业发展加快，旅游、房地产、社区服务业发展势 头良好，金融保险、邮电通讯、信息咨询、交通运输业稳步 发展， 以五大市场为重点的商贸物流中心初具规模。2009 年 全县实现地区生产总值（ GDP） 240 亿元， 2009 年全县完成 财政总收入 33.89 亿元， 比 2008 年增长 10%；完成地方财政 收入 18.47 亿元， 比 2008 年增长 13.3%；全年完成固定资产 投资 157.56 亿元；社会消费品零售
10、总额 91.15 亿元。可见， 某以科学发展为主题，结构调整为主线，扩大开放为主调， 坚持发展为第一要务，已真正步入一个高速、稳定的良性发 展期。某县经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，县城 城区作为向外拓展空间的第一着力点，更是掀起大建设大开 发的热潮。在县委、县政府的正确领导下、按照“人民城市 人民建”的方针，经过多年的建设发展，城市的基础设施基 本齐全，城市的服务功能不断完善。特别是改革开放二十多 年来，城市建设步入快车道。县委、县政府坚持以人为本， 提出了创建园林化城市的目标，使城市环境更加美好。同时 大胆改革城建投资体制和管理体制，引入经营城市理念，突 破了城建资金瓶颈束缚，加大
11、基础设施建设力度，有力地拉 动了全县经济增长。在加快城市基础设施建设的同时，房地 产开发建设稳步有序发展。城市美化、绿化、亮化、净化取 得显著成果，园林化城市初具规。某县居民普遍感到城市天 空蓝了，马路宽了，环境美了，生活更舒适了。为进一步完善城市住宅供应体系，满足中低收入家庭需 要，改善中低收入家庭的住房条件，促进房地产市场健康发 展，加快实施安居房建设工程势在必行。某米兰安居房工程 位于明珠路以西、龙山大道以南的某环境优美的城北地块， 西边邻接护城河，北部为风铃绿洲住宅项目，南部临近某县 人民医院，东侧为国际金座城市综合空间开发。二、项目建设必要性（一）本项目建设对于加快某城区建设，推进某
12、跨越式 发展意义重大。推进某大建设、打造现代化城市，是县委、县政府顺应 经济发展规律，推进某崛起作出的重大决策。为了继续强力 推进“大发展、大建设、大环境”，经济适用房无疑是最大 的前提，谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位，谁将 率先抢得建设先机，赢得发展主动。可见，经济适用房建设 工作在城市建设中的先行作用日益明显，一是保障了城市总 体规划和建设项目的顺利实施，使市区的建成面积不断扩 大；二是为住房困难的低收入家庭提供社会保障性质的住 宅，使其能安居乐业，促进社会和谐稳定；三是促进了房地 产开发业的健康发展。本项目是某现代化城市建设的重要组成部分，也是某向 城西扩展、发展的主阵地。如果不
13、抓紧做好经济适用房工作， 必将错失加快建设发展的良机，丧失新一轮区域竞争的主动 权。而且，经济适用房工作宜快不宜慢，时间拖得越长，风 险就越大，付出的成本就越高。从这个意义上说，抓好经济 适用房工作，就是抓机遇、抓发展、抓融入，因此，在思想 上、行动上都不能有丝毫的懈怠，一定要以快速推进的工作 成效，把机遇转化为现实。（二）本项目的建设是提升城区形象、改善城市环境的 迫切需要。某县的经济是新兴城市经济，而城市的发展往往取决于 良好的城市环境，环境出形象、出效益、出生产力已成为人 们的共识。某近几年的快速发展，无不得益于城市基础设施 的改善、环境形象的提升。通过建设经济适用房，使住房困 难的低收
14、入家庭“居者有其屋”确保人民安居乐业，维护社会安定团结。本着对人民负责的态度，站在某长远发展大 局的高度，本着对民众负责的态度，加快经济适用房建设， 以住房困难的低收入家庭居住条件的改善，进而提升某县雉 城镇环境吸引力，赢得新一轮发展机遇已迫在睫。本项目以长水港沿河绿带为景观核心，营造点、线、面 的不同形态景观水景，通过几何形与自然形的组合并与广 场、绿地相结合营造通透灵秀的人文景观。而且小区绿地并 不仅为小区住户所有，将辐射向城市，与城市共享，成为某 县又一道亮丽的风景线。本项目建筑形态简洁、明快，采用 平屋顶设计，将生动的建筑符号与现代形体相结合。注重建 筑材质及色彩的呼应，唤起人们心中对
15、亲切、优雅、悠闲生 活的回归感，在喧嚣、激烈、多变的现代都市中，营造人们企盼已久的家。（三）本项目的建设是维护社会稳定的需要。经济适用房工作不仅关系到城市建设是否可以顺利进 行和城市是否可持续发展的问题，而且还涉及低收入家庭的 切身利益和社会的稳定问题。对此，某县委、县政府对经济 适用房工作给予高度重视，将经济适用房管理工作纳入重要 议事日程，全县经济适用房工作已纳入了法制化、规化、科 学化及管理有序的运行轨道。近年来，某县不断加快经济适用房建设步伐，但仍存在 经济适用房的建设速度跟不上低收入家庭要求改善住房条 件的现象，建成并投入使用的经济适用房还不能完全满足低 收入家庭的需要，在一定程度上影响了社会安定。为此某县 委、县政府极力加快经济适用房建设进度。进一步创新和发 展经济适用房建设模式，积极推行经济适用房建设市场化运 作，采取切实可行的办法和措施，鼓励和引导实力强、信誉 好的开发建设单位参与经济适用房建设，切实解决资金瓶颈 问题。本项目的建设顺应某县经济适用房建设发展思路，所有 新建经济适用房全部出售给住房困难的中低收入家庭，开发 建设的宗旨就是最大限度地满足住房困难的中低收入家庭 的住房条件，加
