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1、-农村宅基地能否转让近年来，随着房地产行业的开展，因宅基地引发的纠纷越来越多，其中，最突出的还是宅基地能否转让的问题。则，农村宅基地能否转让.我国现行的法律是怎样规定的.宅基地转让后会产生怎样的法律后果。物权法草案中曾对农村房屋转让作出过详细规定，但正式通过的法律文本中却因有争议删去了相关条款，导致目前农村房屋转让仍然缺少具有可操作性的法律依据。为了减少对涉及农村房屋买卖合同效力认定问题的争议，更好地维护和促进社会主义新农村建立，本文试从法律应用层面及理论上、司法实践等方面提出解决农村房屋买卖法律适用问题的个人见解。一、农村宅基地的特点农村宅基地使用权的享有是与集体经济组织成员的资格联系在一起
2、的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能。因此，宅基地使用权具有以下几个特点：第一，宅基地使用权的主体为集体经济组织成员。农民申请宅基地很大程度上因为其是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或户的名义申请宅基地，并且农村宅基地的性质不会随村民身份变化而改变。第二，宅基地使用权的用途具有限制性。农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，并作为生活资料使用的自用住房。第三，宅基地使用权具有福利性和无期限性。宅基地具有一定的福利性质，这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取根本的生活条件，从而享有的最低限度的福利。因为提供了无期限的宅基地，农村居民享有了根本稳定的居住条件，
3、客观上维护了农村生活的稳定。因此，宅基地使用权只是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利，只能在本集体经济组织成员之间流转。二、农村宅基地、房屋买卖相关立法状况 (一)国家立法 1、宪法 宪法第十条第四款规定：任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。该条确立了宅基地所有权严格制止买卖，宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。 2、法律 土地管理法作为现行调整土地管理方面的专项法律，第八条确立了包括宅基地所有权在的各种类型土地的所有权，规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属
4、于农民集体所有。 该法第六十二条对村民建房用地(宅基地)作了规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 该法第六十三条对涉及宅基地使用权在的集体土地使用权的流转作了规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建立用地的企业，因破产
5、、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 关于宅基地能否抵押，我国担保法第三十七条规定：以下财产不得抵押：(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外。第三十四条规定：以下财产可以抵押：(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。依据该法，宅基地使用权不能单独抵押。 3、行政法规和部门规章 中华人民国土地管理法实施条例第六条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申
6、请，由原土地登记机关依法进展土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。说明包括宅基地使用权在的土地使用权的变更需进展相应的变更登记。 1995年，国家土地管理局印发了确定土地所有权和使用权的假设干规定。其中关于农村房屋和宅基地买卖方面主要涉及流转完成后宅基地使用权面积超标的处理原则。第四十九条规定：承受转让、购置房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建立用地使用权。第五十一条规定：按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建立用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准
7、的，可在土地登记卡和土地证书注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建立时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过局部退还集体。 1996年5月6日国务院办公厅发布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知为了加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进展房地产开发，明确了制止农村房屋向城市市民出售。该通知第二条第二款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为建造和购置的住宅发放土地使用证和房产证。 4、司法解释 关于调整农村房屋、宅基地买卖行为的司法解释主要集中在最高人民法院审判委
8、员会1984年8月30日讨论通过的关于贯彻执行民事政策法律假设干问题的意见中。其中第60条规定：村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院村镇建房用地管理条例中规定的审查、批准手续办理。第64条规定：公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。上述司法解释作为审判实践中确认农村房屋和宅基地买卖纠纷的法律依据，较为常用。 (二)地方立法和政策 国家虽然对涉及农村房屋、宅基地买卖做了一些规定，但较为原则，实践中的地方性法规、规章乃至按照政策制定的章程、规约成为调整上述纠纷的主要依据。 如市关于鼓励本市村民宅基地让出给农村集体经济组织的实施
9、细则(试行)规定了依法享有宅基地使用权的村民和村民住房所有权人可以申请宅基地让出。市宅基地管理暂行方法规定进城农民的住宅可以出售给符合宅基地享受条件的本集体经济组织的农民，同时鼓励集体经济组织兴建农民公寓住宅，进城农民自愿退出依法取得的宅基地使用权的，可与自购的农民公寓住宅用地等价置换。该方法还规定购置农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件 从上述规定来看，一般认为宅基地取得权是一种基于身份的权利，失去集体经济组织成员这一身份，其宅基地取得权也就失去了存在根底。因此非成员不能取得宅基地使用权，也不能通过受让房屋所有权来取得宅基地使用权。此外在各农村组织的规约、章程中也表达了这一精神。 另对
10、于农村房屋买卖，一些地区也规定了农村房屋须在特定主体间转让。如市房地产转让方法第13条第1款第2项规定，集体所有土地上建成的房屋需转让的，居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡(镇)围具备居住房屋建立申请条件的个人。该条第2款规定，集体所有土地上建成的房屋需转让给前款第(2)项规定以外的受让人的，应当在依法办理集体所有土地的征用手续后，方可依照本方法的规定办理转让手续。 三、对相关法律法规的思考 1、规定原则，层次较低 调整农村房屋、宅基地使用权的法律规数量少，且效力层次较低，很大一局部依靠文件和地方政策调整，其中关于买卖方面的规数量就更少。目前，我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律，从
11、国家立法上，仅靠民法通则、土地管理法中的极少规进展调整。国务院虽于1993年公布了村庄和集镇规划建立管理条例，但其仅规定了申请建房的程序和审批权限，而对农村房屋的流转和纠纷解决问题未作规定。国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作的请示虽然直接调整农民宅基地的使用，但其效力层次较低，对房屋的流转和登记同样未作规定。与丰富、成熟的城市房地产立法相比，农村房地产立法不仅存在大量的法律真空，而且容也比拟粗浅。 2、容不明，冲突严重 由于法律及法规的规定原则及效力不高，实际调整农村房屋和宅基地流转的大多是各地政府及相关职能部门的文件，不仅系统性差，而且存在矛盾、冲突、权责不清等问题。 1、关于宅基地单
12、独买卖 根据前述法律规定，原则上制止集体土地使用权进入市场用于非农业建立，转为建立用地使用权。但宅基地作为村民建房用地，其可直接用于非农业建立，对宅基地使用权的流转法律未作绝对制止性规定，但在具体如何转让方面，土地管理法只是从行政管理的角度规定了宅基地使用权的批准或者不予批准，仅是规建房行为而非买卖行为。导致各地在实践中出现了不统一的情形。 2、关于宅基地和房屋抵押 根据担保法规定，宅基地使用权不能抵押，但房屋可以抵押。当房屋与宅基地结合之后，如何确定房屋抵押后宅基地使用权是否随之抵押，担保法未作规定。实践中有观点认为抵押的仍然只能是房屋，而不能当然将宅基地使用权纳入抵押物围，但按照我国目前房
13、地一致的原则，如果制止宅基地使用权抵押，则宅基地上房屋所有权抵押行为也应无效。这显然又与房屋所有权人的自由处分原则相悖。 3、关于宅基地能否连同房屋一起移转 土地管理法第六十二条虽然成认了农村房屋可以买卖和出租，但对于农村房屋买卖时其宅基地使用权是否同时流转未作明确规定，理解上易产生歧义。 如果农村居民买卖房屋包括同时转让宅基地使用权，则不利于宅基地使用权的管理，且受让人很可能违反土地管理法中中关于宅基地取得主体资格的限定，借房屋买卖取得宅基地使用权，进展房地产开发投资，使宅基地的原有功能发生改变；如果要对买受人资格加以限制，则应该如何限制.法无明文规定。有人认为，应限制在本村围，因为只有本村
14、农民才是本集体土地所有权主体的成员，才有权享有宅基地无偿分配使用的福利。也有人认为，应限制在本乡围，因为在一个乡围政府对农民宅基地实施管理最为有效。还有人认为应限制在本县围，因为农民宅基地的地籍管理的最大可控制围为一个县境。认识上的不统一必然导致做法的不一致。 如果不包括转让宅基地使用权，仅房屋买卖行为从外表分析因不涉及宅基地的流转而合法有效，但又违反了房地一致原则。通过以上规定可以看出，宅基地使用主体仅限于农民，不得向城镇居民出售，但须满足以下条件：1转让人拥有二处以上的农村住房；2受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；3转让行为征得集体组织同意；4宅基地使用随房一并转让。三、农
15、村宅基地上房屋转让合同的效力及处理原则从前文可以看出，宅基地使用权通常与地上房屋一并转让，单独转让宅基地使用权的情形非常少见。因此，实践中多见的是因宅基地上房屋转让而引发的纠纷。根据农村宅基地上房屋转让合同主体的差异，可以将农村宅基地上房屋转让合同纠纷分为三类：一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷；二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷；三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。因为合同主体的不同，在适用法律认定宅基地上房屋转让合同效力时也会得出不同的结论。1、对农村本集体经济组织成员之间农村房屋转让合同应认定有效。因购置者是本集体经济组织成员，宅基地使用权可以在本集体成员部流转。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋转让，只要转让双方所订立的转让合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定转让合同有效。2、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋转让合同应认定有效。我国相关法律、法规虽然制止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但对农村居民转让房屋所有权并无制止性规定，而国家相关政策也无制止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，对这类农村房屋转让合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，也应依法认定为有效合同。3、对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定
