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1、湖南临武工业园区土地集约利用评价工作报告湖南省临武县国土资源局湖南临武工业园区管理委员长沙永信评估咨询有限责任公司二00九年八月一、项目背景1二、开展这项工作的过程3（一）组织准备3（二）资料收集4（三）资料整理5（四）土地集约利用评价6（五）典型工业企业专题报告11三、成果及应用11（一）评价成果汇总11（二）成果特点12（三）成果应用14四、工作体会15（一）领导高度重视，是完成任务的重要保证15（二）评价工作量大、时间紧、任务重15（三）各部门配合，是顺利完成外业资料调查搜集的重要条件.15（四）严格依据规程，是保质保量完成任务的基础16（五）技术过硬、科研能力强的中介机构的参与，是圆满
2、完成任务的关键16一、项目背景党的十一届三中全会确定实行对外开放方针政策后，国务院在沿 边、沿江、沿铁路线分布的开放城市和内陆部分省会城市陆续批准建 立了不同功能、享受不同经济政策的开发区，并逐渐由单一的经济技 术开发区扩展到高新技术产业开发区、出口加工区、保税区、边境经 济合作区、工业园区等多层次、多类型并存。我省开发区自90年代 初兴办以来，保持了较快的发展速度，从总体上已完成了以数量扩张 为主要特征的一次创业过程，总量从无到有，从小到大，初具规模， 结构不断得到调整，逐步走向合理，对全省经济的发展已具备一定的 带动和辐射能力。全省共有77个开发区，其中73个为省级开发区， 绝大部分开发区
3、具有良好的区位条件，交通、通讯极为方便，经过十 多年来的建设，各开发区基本形成了良好的投资环境，有力推动了全 省的对外开放工作，促进了经济、社会的快速发展。十多年来的实践 证明：实行政策倾斜和体制创新，集中财力物力举办开发区，对我省 改善投资环境、引进外资、促进产业结构调整等方面都起到了积极的 辐射、示范和带动作用。我省开发区在开发规模上坚持“开发一片、建成一片、收效一片” 的原则，即按照统一规划、分期实施、滚动开发的思路实施开发区的 建设，力求依法依规、节约、集约用地。但我省开发区建设才刚刚走 过了初创阶段，与推进新型工业化和进一步扩大对外开放的要求相 比，我省开发区仍然存在着不少问题，主要
4、表现在如下几个方面：一 是开发区发展水平不高。我省开发区规模小、开发水平低、经济实力 不强；开发区产业持续发展能力不强，大公司、大企业不多；部分开 发区外向度低，外资企业少，跨国企业更少；区域发展不平衡，个别 县办开发区还处于开发的起步阶段。二是开发区发展的整体规划不够 理想，没有形成一个科学的区域格局和产业布局。受地方和部门利益 格局的影响，我省开发区以数量扩张的粗放式发展为主，低水平重复 建设和产业结构雷同现象突出，专业性园区少；产业聚集效果不明显， 没有在周边地区形成产业链，引资能力和出口创汇能力低，经济效果 差。三是部分开发区的土地利用率较低。某些开发区土地未得到充分 利用或存在部分闲
5、置土地，另外一些开发区工业用地综合容积率和建 筑密度较低，从而影响了开发区土地利用率。四是开发区发展环境欠 优。受自身财力和国家宏观调控政策的制约和影响，相当部分园区建 设投入严重不足，特别是一些规模较小的开发区，由于园区可用财力 很小，建设资金严重缺乏，基础设施难以到位，影响新企业、新项目 的入园；同时由于其已入园企业多为中小企业和民营企业，受国家宏 观调控政策的影响，贷款难的问题更加突出，难以将扩大生产规模的 计划付诸实施。2004年以来，国家对开发区进行大清理后，各开发区在土地利 用技术、政策和措施方面进行了较大的调整，湖南省也根据国家有关 文件精神，对开发区进行了同步的清理，清减了一大
6、批不符合国家有 关发展政策以及发展潜力不大的开发区。通过清理整顿，开发区整体 结构进一步优化，功能定位更加明确，专业化、特色化特点进一步加 强，土地集约利用水平有较大提高，但开发区热留下来的后遗症尚未 完全根除。开发区在土地利用方面，还应切实加强用地管理，大力促 进节约集约用地。2008年7月，国土资源部发布了国土资源部关于开展开发区 土地集约利用评价工作的通知（国土资发2008145号），要求全国 各级各类开发区开展土地集约利用评价工作，各评价成果经审核公示 后，将作为开发区扩区、升级及用地审批的重要依据，同时还颁发了 开发区土地集约利用评价规程（试行）（以下简称“规程”）。2009 年2月
7、，全国各类国家级开发区土地集约利用评价工作结束，在此基 础上，湖南省省级开发区的评价工作正式开展。二、开展这项工作的过程（一）组织准备1、成立了工作组和项目组此次土地集约利用评价工作需成立领导小组。湖南临武工业园区 土地集约利用评价工作领导小组组长由临武县委副书记、县人民政府 县长担任，县委常委、县人民政府副县长唐加山和县人民政府副县长 唐友国担任副组长，成员为李友林、侯六海、刘顺明、周继瑜、唐 元松、刘忠勇、骆琦麟，办公室主任由李友林担任。为了确保湖南临武工业园区土地集约利用评价工作顺利完成，按 照市国土资源局领导指示，开发区管委会委托技术力量雄厚、专业队 伍技术过硬、具有全国土地估价A级资
8、质、土地规划乙级资质的长沙 永信评估咨询有限责任公司负责技术工作和具体实施该项目。2、前期准备（1）落实设备与工作场地。购买了电脑、扫描仪等设备，并落 实了工作场地。（2）人员培训。为保证调查的资料准确、真实、及时，技术负 责人专门给调查人员展开了培训，培训的内容包括调查的范围、目的、 工作对象、工作方法，认真学习开发区土地集约利用评价规程（试 行）（以下简称“规程”）及培训教材。在培训过程中，对资料名 称、调查内容、资料对应时点或时段、调查空间范围、数据要求、表 格填写要求、以及图件格式、比例尺、内容要求等进行了细致的说明。（3）确定项目范围。此次开发区土地集约利用评价的四至范围 为包含区块
9、1和区块2，其中区块1东至玉屏村，南至玉屏村，西至 玉屏村，北至玉屏村；区块2东至武水大道，南至规划南平路，西至 玉屏村，北至规划隆武路，除去扣除区，两区块的规划面积共为36.23 公顷。（二）资料收集此次土地集约利用评价工作牵涉到的资料广泛，各工作小组根据 资料清单和工作表格，到开发区管委会、各部门及企事业单位收集资 料。在收集资料的过程中，会出现资料缺失或填写表格不完整的情况， 调查人员需做耐心解释并进行补充调查。为保证反映的情况客观真 实，根据规程要求，技术小组专门派技术人员到开发区对典型企 业进行了实地拍摄，为开发区的评价工作提供了重要依据。从2009年2月至4月，历时两个多月，收集到
10、的资料主要包括三个方面，其一是到相关管理部门收集已有资料，包括文本及图件资 料；其二是对各用地单位培训并填写表格，以获取相关资料；其三是 到各企事业单位进行实地抽样调查。技术小组实际收集资料情况见表 2_1 o表2-1资料内容及来源资料来源资料内容开发区管委会办公室开发区简介包括开发区位置、区位条件等；开发区成立升级相关文件；湖南省临武县城南工业园土地利用现状图；开发区控制性详细规划；开发区入园企业基本情况及台帐登记表；开发区管理委员会关于落实开发区四至范围的报告临武县国土局开发区企业土地登记卡。郴州市发改委郴州市“十一五”规划。典型工业企业企业简介；典型工业企业用地调查表。（三）资料整理资料
11、整理是项目工作的继续，也是后续计算、修正的前提。根据 规程的要求和开发区实际情况，资料整理工作主要有以下方面的 内容：1、批准文件资料的整理包括开发区的批准设立和升级文件、土地规划、城镇规划、产业 规划等资料，为开发区土地集约利用评价各指标的权重、理想值的确 定提供依据。2、地籍资料的整理将评价范围内的每一宗地的土地使用者、土地坐落位置、土地审 批时间、土地供应类型、土地类型、土地使用面积、建筑基底面积及 建筑占地面积等进行整理汇总，完成附表C1-C12,这些是开发区土地集约利用评价各指标现状值和数据库建立的基础数据。3、图件资料的整理第一，将收集到的地籍图（CAD）转换为Mapgis文件。第
12、二，对 图像进行矢量化，初步建立评价图的共用图层：现状道路及道路名称、 河流及山体、宗地红线及用地单位名称、其他重要标注、图框、图例、 位置图、方向标和比例尺等。第三，在已矢量化的工作底图基础上， 编制本次开发区评价所需的图件，并根据规程上要求，建立各评价子 图的属性结构，把整理好的宗地资料录入到属性库中。（四）土地集约利用评价1、土地集约利用程度评价指标体系的建立土地集约利用评价指标体系，是直接反映土地集约利用目标、内 容、程度等不同属性特征的指标按隶属关系和层次关系组成的有序集 合。土地集约利用评价指标体系必须具备解释功能、评价功能及预测 预报功能，使土地集约利用评价具有动态发展的连续性。
13、本项目在选择湖南临武工业园区土地集约利用评价指标体系时， 参考规程里选择的开发区评价指标体系，按照指标选取的原则及 方法，构建了湖南临武工业园区土地集约利用评价指标体系（见图 2-1）。子目标I1土土土 II地地地 建供开; 成应发II率率率I工业用地率综合容积率 - 建筑密度 - 工业用地综合容积率 一 一工业用地建筑密度- 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1I工II业II工用II业地II用固II地定II产资II出产II强投II度入II强II 度II 到I闲期 I置项 I 土目 I地用 I处地 I置处I率置 I 率一 土地有偿使用率一土地招拍挂率 -图2-1湖南临武工业园区土地集约利用程
14、度评价指标体系2、土地集约利用评价指标现状值的确定将土地集约利用评价的地籍数据的汇总结果，根据各指标的含义 和计算公式，计算得开发区土地集约利用评价指标现状值见表2-2。目标子目标指标指标现状值土地利用状况土地开发 程度土地开发率56.33%土地供应率40.68%土地建成率100.00%用地结构 状况工业用地率43.14%土地利用 强度综合容积率0.49建筑密度20.37%工业用地综合容积率0.80工业用地建筑密度35.90%用地效益产业用地投入产出效益工业用地固定资产投入强度1361.40工业用地产出强度2156.66管理绩效土地利用监 管绩效到期项目用地处置率100.00%闲置土地处置率1
15、00.00%土地供应市 场化程度土地有偿使用率48.53%土地招拍挂率0.00%3、指标权重的确定在评价土地集约利用程度水平时，各指标的权重大小直接反映了 该指标对衡量土地集约水平的相对重要程度，直接影响综合评价的结 果。合理确定评价指标的权重系数，客观反映它在综合评价中的重要 性，就会直接提高最终评价结果的准确性。根据规程的要求，开发区土地集约利用评价指标权重可以采用特尔菲测定法、层次分析法、因子成对比较法中的一种或多种进行。 本次土地集约利用评价指标权重采用特尔非法确定。开发区土地集约 利用评价各指标、子目标和目标的权重见表2-3。表2-3开发区土地集约利用程度评价指标权重目标权重值子目表权重值指标权重值土地利用状况0.4193土地开发程度0.2836土地开发率0.2953土地供应率0.3022土地建成率0.4025用地结构状况0.31
