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1、REPORTCATALOGDATEANALYSISSUMMARYRESUME房地产估价理论与实务课件2024-02-02目录CONTENTSREPORT房地产估价基本概念与原则房地产市场分析与预测房地产估价方法与技巧土地使用权出让与转让估价房屋征收与补偿估价房地产投资决策与风险管理01房地产估价基本概念与原则REPORT指专业估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价定义房地产估价是房地产市场体系的重要组成部分，对于促进房地产市场健康发展，保
2、障交易双方利益，维护社会公平正义具有重要意义。房地产估价意义房地产估价定义及意义包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产。为了满足各类经济行为和相应管理部门对房地产价值认定的需要，如转让、租赁、抵押、担保、征收、赔偿、税收、保险、争议解决等。估价对象与目的估价目的估价对象估价原则包括合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则等。这些原则是进行房地产估价时必须遵循的基本准则。假设条件在进行房地产估价时，对于一些不确定或无法准确掌握的因素，需要进行合理的假设。例如，对于未来房地产市场的走势、政策变化等因素，可以在一定范围内
3、进行合理的预测和假设。估价原则与假设条件包括明确估价基本事项、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选定估价方法计算、确定估价结果、撰写估价报告等步骤。估价程序估价报告应全面、客观、准确地反映估价过程和结果，内容应包括估价对象描述、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果等要素。同时，报告应符合相关规范和标准的要求，文字表达应清晰、准确、规范。报告撰写要求估价程序及报告撰写要求02房地产市场分析与预测REPORT房地产市场定义指房地产商品交换关系的总和，包括土地、建筑物及其相关权益的交易市场。房地产市场分类按地域范围可分为地方市场、区域市场、全国市场
4、和国际市场；按交易方式可分为租赁市场和买卖市场；按交易目的可分为使用市场和投资市场等。房地产市场概述及分类包括人口增长、城市化水平、家庭结构变化、收入水平提高等因素对房地产需求的影响分析。需求分析供给分析供需平衡分析包括土地供应、房屋建设、政策调控等因素对房地产供给的影响分析。通过比较需求与供给的总量和结构，判断市场供需状况，预测未来市场走势。030201市场供需关系分析方法房地产市场价格是在供需双方相互作用下形成的，受到成本、竞争、政策等多种因素的影响。价格形成机制包括土地价格、建筑材料成本、劳动力成本、税费等成本因素，以及市场竞争、政策调控、消费者心理预期等非成本因素。影响因素价格形成机制
5、与影响因素通过专家调查、经验判断等方法，对市场未来趋势进行主观预测。定性预测运用数学模型和统计方法，对市场数据进行处理和分析，得出客观的市场预测结果。定量预测将定性预测和定量预测相结合，综合考虑多种因素，提高市场预测的准确性和可靠性。组合预测市场趋势预测技术03房地产估价方法与技巧REPORT比较法原理及应用示例原理比较法是基于替代原则，将待估房地产与类似房地产进行比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出待估房地产的价值。应用示例选择三个以上类似房地产作为比较对象，收集其交易资料，进行交易情况、交易日期等修正后，得出待估房地产的价值。原理收益法是预测待估房地产的未来收益
6、，然后将其折现到估价时点后累加，以此估算待估房地产的价值。应用示例预测待估房地产未来若干年的净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，得出待估房地产的价值。收益法原理及应用示例成本法原理及应用示例成本法是求取待估房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算待估房地产的价值。原理估算待估房地产的重置价格或重建价格，结合其已使用年限、尚可使用年限等，选用适当的折旧方法计算折旧额，最后得出待估房地产的价值。应用示例VS假设开发法是预测待估房地产开发完成后的价值，扣除预计的后续开发成本、税费和利润等，以此估算待估房地产的价值。应用对待估房地产进行详细的勘察和调查，了解其规划条件、
7、开发潜力等，预测其开发完成后的价值，并结合市场情况、开发成本等因素，选用适当的折现率进行折现，最后得出待估房地产的价值。原理假设开发法原理及应用04土地使用权出让与转让估价REPORT包括协议、招标、拍卖和挂牌四种方式，其中拍卖和挂牌方式较为常见。一般包括土地使用权出让计划的制定、土地出让信息的发布、竞买人资格审查、土地出让金的缴纳、土地证书的颁发等步骤。出让方式出让程序土地使用权出让方式及程序第二季度第一季度第四季度第三季度市场比较法收益还原法成本逼近法剩余法出让价格评估方法与技巧通过比较类似土地的交易价格来评估目标土地的价格。根据土地未来产生的收益来评估土地价格，适用于有稳定收益的土地。以
8、开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格。在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。土地位置土地用途土地面积和形状市场供需关系转让过程中价格影响因素01020304不同位置的土地价格差异较大，一般城市中心区域土地价格较高。不同用途的土地价格不同，商业用地价格一般高于工业用地。面积较大、形状规则的土地价格相对较高。市场供需关系对土地价格产生重要影响，供大于求时价格较低，供不应求时价格较高。市场比较法：同样适用于土地转让价格的评估，通
9、过比较类似土地的交易价格来评估目标土地的价格。收益还原法：也适用于土地转让价格的评估，根据土地未来产生的收益来评估土地价格。基准地价修正法：利用基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。路线价法：在城市中，随着土地市场的交易实例增加，可以形成路线价，路线价类似于标准深度的土地的平均价格，再利用路线价法等其他方法评估其他非标准深度的土地价格。转让价格评估方法与技巧05房屋征收与补偿估价REPORT政策背景介绍国家及地方房屋征收相关法规
10、、政策及其出台背景，包括城乡规划、土地利用、房地产市场调控等方面。征收程序详细阐述房屋征收的程序，包括征收决定、公告发布、评估机构选定、征收补偿方案制定、协议签订、房屋拆除等各个环节。房屋征收政策背景及程序补偿方式介绍房屋征收的补偿方式，包括货币补偿、产权调换、优先购买权等，并分析各种补偿方式的优缺点及适用条件。要点一要点二补偿标准详细解读房屋征收的补偿标准，包括被征收房屋价值的补偿、搬迁费用、临时安置费用、停产停业损失补偿等，并结合实际案例进行分析。补偿方式及标准解读介绍房屋征收价格评估的方法，包括市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等，并分析各种评估方法的适用性及局限性。评估方法分享征收
11、价格评估过程中的实用技巧，如如何确定评估时点、如何处理特殊情况下的评估问题等。评估技巧征收价格评估方法与技巧争议解决途径介绍房屋征收过程中可能出现的争议及其解决途径，包括协商、调解、仲裁、诉讼等。案例分析结合实际案例，分析房屋征收与补偿估价中的常见问题及解决方案，为读者提供实践参考。争议解决途径和案例分析06房地产投资决策与风险管理REPORT市场分析项目定位技术方案经济评价投资项目可行性研究内容包括宏观经济环境、房地产市场供需状况、竞争态势等。评估项目的建筑设计、施工技术、材料选用等。明确项目的目标客户群、市场定位、开发策略等。预测项目的投资收益、成本、现金流等财务指标，进行盈亏平衡分析、敏
12、感性分析等。如线性规划、盈亏平衡分析等，适用于未来情况完全确定的项目。确定型决策方法如决策树、蒙特卡罗模拟等，适用于未来情况有一定风险或不确定性的项目。风险型决策方法如乐观法、悲观法、最小最大后悔值法等，适用于未来情况很不确定的项目。不确定型决策方法投资决策分析方法风险控制策略和措施主动放弃或拒绝实施可能导致风险损失的方案。采取各种措施降低风险发生的概率或减小风险损失。通过保险、合同等方式将风险转移给其他主体承担。自行承担风险损失，并做好相应的财务安排。风险回避风险降低风险转移风险自留 案例分析：成功与失败项目对比成功案例分析成功项目的投资决策过程、风险控制措施、市场定位、营销策略等关键因素。失败案例剖析失败项目的原因，如市场定位失误、投资决策失误、风险控制不力等，并提出相应的教训和启示。对比分析将成功与失败案例进行对比分析，总结房地产投资决策与风险管理的经验教训。REPORTRESUME感谢观看THANKSCATALOGDATEANALYSISSUMMARY
