尚美国际房地产营销基础培训教程

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1、 尚美国际房地产营销基础培训教程第一篇 房地产知识篇一、 房地产是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物，附着物。（如：住宅，大厦，学校-）二、房地产市场是由房地产一级市场（俗称土地市场），房地产二级市场（俗称楼盘开发），房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的，以上三个级别的市场称为房地产市场。三，房地产市场细分一级市场即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。二级市场即房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。三级市场章 房地产基础知识即小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（

2、以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：A 商品房 B 非商品房 C 集资房 D福利房 E 私房从房地产用途来区分可以分为以下几点：写字楼 1.标准写字楼 2.商住写字楼住宅 1.高层住宅（小高层） 2.多层住宅商铺 1.临街商铺 2.裙楼商铺四， 什么是房地产产权？指权利人对土地的使用权和土地上建筑物，附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押等。五， 房地产权利登记有何法律效力？依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有，使用，处分和收益的权利，任何其他人无权干

3、涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。六， 房地产登记发证由哪个部门负责？根据房地产登记条例规定，房地产主管部门即各市房管局，房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。七，房地产证有什么作用？房地产证是权利人依法管理，经营，使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。八，房地产登记的种类有那些？房地产登记的种类分为初始登记，转移登记，抵押登记，变更登记和其他登记。九，哪些房地产合同需办理公证手续？按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。现在规定境内人士亦须办理合同公证。十，什么是房地产权初始登记？指对未经登记机关确

4、认其房地产权利，未领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物，附着物的所有权进行的登记。十一，土地使用年期是如何确定的？凡与国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行即：居住用地70年；工业，商业，教育，科技，文化，卫生，体育用地50年；旅游，娱乐用地40年；综合用地或其他用地50年。十二，房屋的建筑面积，公共面积是由什么部门来确定的？由市房管局地籍测绘大队或中队负责确定十三，房地产转让应遵循的原则是什么？房地产转让应遵循合法，公平，自愿和诚实信用的原则。十四，在什么情况下买房需签订房地产现售合同？在什么情况下买房需签订房地产预售合同？欲购买已竣工验收，交付使用的商品房，买

5、卖双方需签订房地产现售合同。购买尚未竣工验收的房地产时，应签订房地产预售合同。十五，房地产开发商销售商品房地产时应符合什么条件？（1） 土地使用权已经依法登记，取得房地产权证书；（2） 取得建筑许可证和施工许可证；（3） 除付清地价款外，投入开发建设的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；（4） 房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；（5） 土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机关核准后，发给房地产预售许可证，核定外销的商品住宅还应发给商品住宅外销许可证。十六，向开发商购买一手商品房属什么转移？属房地产二级市场转移。十七，向商品房购买一手商品房

6、申请登记时，购房者需交的税费有哪些？ 保 险 费 15年 贷款金额* %0*年限 元520年 贷款金额* %0*年限 元抵 押 费 元契 税 元登 记 费 元印 花 税 元工 本 费 元十八，什么叫房地产抵押？指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。十九，房产预售须具备哪五证？国有土地许可证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证。 第二章 房地产建筑基础知识及相关名词第一节 有关词语解释一， 建筑用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。

7、二， 建设面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。三， 公共建设面积：建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建设面积和不分摊公用建筑面积。四， 建筑物基底面积：指建设物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。五， 使用面积：使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公，生产，经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房，厕所或卫生间以及壁柜，户内过道，户内楼梯，阳台，地下室，附层（夹层），2米2以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。六， 公共面积：公共面积指建筑物主体内，户型以外使用的面积，包括层高超过2米2的设备层或技术层，室内外楼梯，楼梯悬挑平台，内外廊

8、，门斗，有柱雨蓬，突出层面的围护结构的楼梯间，水箱间，电梯及机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。七， 公共面积分摊：每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：（6） 有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；（7） 如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。每户应分摊的公共面积=应分摊公共面积/各户使用面积之和*每户使用面积八， 使用率：房屋使用面积（含墙体）与建筑面积之比。九， 容积率：规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。十， 三通一平：指地皮在发展基础上达到通水，通电，通路，场地平整的标准。十一，七通一

9、平：指水通，排污通，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，场地平整。十二，建筑覆盖率（建筑密度）；建设用地范围内所有建设基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。十三，建筑容积率：在建筑用地范围内所有用建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。十四，绿化率：建设用地范围内各类绿化面积之和与建筑面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶，天台和垂直绿化。十五，绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。十六，夹层：在一个楼层内局部增设的楼层。十七，裙房：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。十八，标准层：指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各

10、楼层。十九，设备层：指专用于布置机电设备等的楼层。二十，结构转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。二十一，建筑高度：指建筑物散水外缘处的室外地平至建筑物最高部分的垂直高度。二十二，建筑物内各层的层数排列（1） 室内设计标高为正负零的楼层，统称为一层（建筑设计文件中因按楼层顺序标注建筑层数，不得将一层标注为首层或底层），第一层楼板以上称为二层，按此规则类推至建筑的最高层。层高不大于2米2时不计层数。（2） 室内设计标高正负零下面的一层，安排列称为地下一层，地下一层楼板以下为地下二层，按此规划类推建筑

11、物地下室最低层数。二十三，电梯电梯数量，客量和速度表标准建筑类别 数量（台） 额定容量P（人） 速度V（M/S）经 济 级 常 用 级 舒 适 级 豪 华 级 住宅 80-100户/台 60-80户/台 40-60户/台 40户/台 8，10，10 125二十四，智能化住宅在现代化的城乡住宅小区内综合采用目前国际上最先进的4C技术（即计算机，自动控制，通讯与网络和智慧卡），建立一个由小区综合信息服务和物业管理中心，通信接入网和家庭智能化系统“三位一体”的小区服务与管理集成系统，智能小区的智能化终端体现在小区内独立家庭运用多元信息技术（IT），并达到监控与信息交互的程度（或能力）。由此，我们不难

12、理解，智能化小区主要三个组成部分，即提供多元信息服务和公共物业管理的中心，提供多元信息传输的网络（小区接入网），以及提供家庭安全，全自动化。 第一节 建筑名词解释按房屋建筑结构分类钢结构 是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。钢，钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢，钢筋混凝土建造的。钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的，包括薄壳结构，大模板现浇结构及使用滑模，升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。混合结构 是指承重的只要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。砖木结构 是指承重的主

13、要构件是用砖，木材建造的。其他结构 是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构，砖拱结构，窑洞等。房屋建设状况房屋施工面积 是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。房屋新开工面积 是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积，房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。房屋竣工面积 是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用

14、条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积的总和。竣工房屋价值 是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋简直按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础，结构，屋面，装修以及水，电，暖，卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯，通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备，工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。按房屋建筑质量分类完好房屋 指主体结构完好，不倒

15、，不塌，不漏。庭院不积水，门窗设备完整，上下水道通畅，室内地面平整，能保证居住安全和正常使用房屋，或者虽有一些漏雨和轻微破损，或缺乏油漆保养，经过小修能及时修复。基本完好房屋 指主体结构完好，少数部件虽有损坏，但不严重，经过维修就能修复的房屋。一般损坏房屋 指主体结构基本完好，屋面不平整，经常漏雨，门窗有的腐朽变形，下水道经常阻塞，内粉刷部分脱落，地板松动，墙体轻度倾斜，开裂，需要进行正常修理的房屋。严重损坏房屋 指年久失修，破损严重，但无倒塌危险，需进行大修或有计划翻修，改建的房屋。危险房屋 指结构已严重损坏或承重结构已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。按房屋建筑楼层分类房屋层数 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地面正负零以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2。2米以上（不含2。2米）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数总和。假层，附层（夹层），插层，阁楼（暗楼），装饰性塔楼，以及突出墙面楼梯间，水箱间不计层数。地下室 指房屋全部或部分