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1、清远市城区500亩土地前期分析及开发建议 2010年3月12日报告一清远房地产市场调研补充报告第一部分、清远市房地产区片区划分及分析第二部分、清远市房地产区片区与市中心距离、时间8公里目标地块至清新县政府 9公里 12分钟目标地块至清城区政府 3公里 4分钟目标地块至清远市政府 4公里 6分钟狮子湖公馆至清新县政府 8公里 14分钟狮子湖公馆至清城区政府 9.5公里 17分钟狮子湖公馆至清远市政府 17公里 30分钟5公里4公里1.3公里9.5公里17公里清新县政府目标地块清城区3公里9公里清新县城区狮子湖公馆清远市政府清城区政府附：广清高速狮岭收费站到碧桂园8公里，到美林湖12公里，美林湖大
2、门到销售部7公里。狮岭收费站到到横荷收费站25公里，到市政府32公里美林湖到清远市政府44公里，碧桂园到清远市政府40公里。第三部分、清远目标地块与主要竞争对手关系分析第一章、“狮子湖”区域发展趋势与价值分析、判断一、“狮子湖”的来龙去脉判断（一）、“狮子湖”区域原是个高尔夫球场（二）、被山东收购后，加上王志刚工作室策划，成了“珠三角最高端的别墅项目”（三）、“狮子湖”可能的水土不服的问题二、“狮子湖”的区位形势、城市发展价值研究、判断（一）、清远市城市规划发展态势研究分析清远市城市总体规划（20042020）文本（方案）第一章总则第一条依据中华人民共和国城市规划法、建设部城市规划编制办法，为
3、适应新的城市发展需要，更好地指导城市各项建设活动，对清远市城市总体规划进行修编。第二条规划依据（1）中华人民共和国城市规划法；（2）中华人民共和国土地管理法；（3）建设部城市规划编制办法及城市规划编制办法实施细则；（4）建设部近期建设规划工作暂行办法及城市规划强制性内容暂行规定；（5）城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）；（6）国务院国发2002年13号关于加强城乡规划监督管理的通知；（7）广东省城镇体系规划（20022020）；（8）清远市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要；（9）清远市土地利用总体规划（19972010）；（10）国家、省的其他相关法律、法规和规范。第三条规
4、划期限本次规划修编规划期限分为近期、远期。其中：近期：2004年2010年；远期：2011年2020年。第四条本规划在地域空间上分为市域、中心城区两个层次；市域城镇体系规划范围为清远市全市域，土地面积19160平方公里；中心城区以现状凤城街道办事处、东城街道办事处、洲心街道办事处以及横荷街道办事处为主体，包括龙塘镇、源潭镇、石角镇部分用地，总面积约2713平方公里。第五条城市规划区为清远市市辖区范围，总面积9272平方公里；在城市规划区范围内一切规划建设及土地利用，均应遵照中华人民共和国城市规划法，执行本规划。第六条本规划条文中标注的黑体，为规划中的强制性内容。规划强制性内容是对城市规划实施进
5、行监督检查的基本依据，违反城市总体规划强制性内容进行建设的，属严重影响城市总体规划的行为，应依法进行查处。第七条本规划由清远市人民政府负责组织实施。第二章城市发展目标与策略第八条城市发展总目标突出工业和旅游两个重点，发展以高新技术为特点的现代工业和以旅游商贸、旅游服务为特色的第三产业，加快经济发展、建立良好的生态环境，突出城市山水特色，把清远建设成为珠江三角洲后花园和新兴的现代工业城市。第九条产业发展策略规划期内积极实施“工业兴市”战略，工业发展以寻找、扶持、培育新的支柱产业和旗舰式企业为重点；农业的发展目标是建设绿色城郊型农业基地；第三产业的发展以房地产业为重点，以旅游服务业为龙头，确立旅游
6、业的支柱产业地位。第十条城市空间发展战略城市空间结构总体发展方向是“东进南拓”。借助区位优势，产业布局集中在城市南部，形成“倚山兴业、滨水安居”的空间布局模式。第十一条城市形象发展策略从优化城市空间、改善居住环境、治山理水和营造标志性建筑四个方面入手，注意山体轮廓线的保护与加强江河岸线的整治，内河两岸用地的调整，形成滨水绿地体系。第十二条建设健康城市发展策略规划结合清远市山、水、城相依的特点，以四水（北江、滨江、大燕河、笔架河）为现状依托，通过人工湖的开挖，使“山、水、城”相亲、相融。构建环城水系、环城绿带，建设“大运动生态环”，使城市朝健康城市的目标发展。第三章市域城镇体系规划（略）第四章近
7、郊协调发展规划第一节范围及协调发展战略第三十八条规划协调范围基于一些重大基础设施用地的控制及市政设施共享的需要，规划对近郊的用地、基础设施设置进行协调规划，统一布局，协调范围为清新县城。第三十九条协调发展战略（1）完善区域性中心中心城区的设施与功能。（2）加强与清新的产业协调、合作。（3）积极培育区域性副中心完善中心镇功能，提升经济实力。（4）区域基础设施协调发展，统一规划，避免重复建设第二节近郊城乡协调与空间管制第四十条城市规划区内的土地分为城市建设用地、村镇建设用地、自然生态保护用地、组团隔离带及高压走廊用地、农业用地五大类进行控制。（1）规划期内城市建设用地为938758公顷。新建设区必
8、须实行统一征用、连片开发，分期实施、有偿使用。（2）严格控制村镇建设用地规模，农村人均用地宜控制在150平方米以内（包括村办工厂企业用地和道路、绿地及配套设施用地）。（3）自然生态保护用地包括城区南部（银盏林场一带）、东部（飞来峡风景区）和北部（笔架山）的丘陵山地、水库山塘及北江、大燕河等河流水体。应严格保护现有的生态植被和水体水质，未经规划管理部门批准，不得开山采石，严禁非法占用作建设开发。（4）规划在龙塘组团、中心组团、江北组团设置的组团隔离带。严禁其它建设行为侵蚀组团隔离带和高压走廊用地，对于其内的现有项目应严格控制其发展，并有计划地逐步迁出。（5）农业用地应按照不同的土地利用主导方向，
9、采取保护措施，加强基础建设，改善生产条件，努力提高土地利用率，并按照相对集中连片的原则，合理布局，以便于建成不同的商品生产基地。第四十一条基础设施协调规划基础设施规划从整个城市规划区及规划协调区统一考虑和预测，以达到节省投资、设施共享目的。第四十二条近郊城乡协调与空间管制（1）非农建设区非农建设区包括中心城区、工业园区、乡村居民点等全部非农建设用的范围。非农建设区内可以进行经依法审批的开发建设活动。规划期内为满足城市的发展需要而规划的建设用地，中心城区建设用地面积为9388平方公里；清新县城建设用地面积为28平方公里。用地开发与建设应按照城市规划要求去实施，新建设区必须实行统一征用、连片开发，
10、分期实施、有偿使用。（2）不准建设区生态保护区：主要包括农林业生产基地、森林公园（郊野公园）、自然保护区及其他生态保护地。城市规划区及协调范围内规划有自然保护区1处（清新笔架山省级自然保护区）；规划有水源林保护区1个（清远飞来峡水利枢纽）、风景旅游区6处（清远飞霞风景名胜区、清远银盏温泉度假区、清远广州后花园度假区、清远白庙渔村风景区、清远长青高科技观光农场、清新太和古洞风景区）。城市规划区内规划生态公益林11600公顷，占林地面积的比例40。水源保护区：饮用水源一级保护区：城市规划区内北江清城区东城街道办大至市区七星岗水厂下游500米河段的水域；大燕河源潭镇取水口、北江石角取水口上下游各20
11、0米范围的水域；水质保护目标为类。清新县城迳口二级电站引水的东干渠内，从迳口二级电站上溯到迳口一级电站东干渠入口的水域；太和坑畜水坝至上溯1000米的河段水域；狗也母坑上游全河段水域。水质保护目标为类。陆域保护范围为相应一级保护区水域两岸河堤外坡脚向陆纵深300米的陆域范围。饮用水源二级保护区：城市规划区内北江清城区东城街道办白庙圩头上游1500米至凤城街道办南门口除一级保护区的河段水域，大燕河源潭镇取水口、北江石角取水口上下游各2000米范围的水域；水质保护目标为类。清新县城迳口二级电站引水的东干渠内的太和水厂泵站吸水口至下游500米的干渠水域；迳口一级电站东干渠入口上溯1000米的河段水域
12、；太和坑畜水坝至上溯1000米以上的河段水域。相应二级保护区水域两岸河堤外坡脚向陆纵深300米的陆域范围为陆域保护范围；银盏水库和迎咀水库沿岸1000米范围内的陆域。饮用水源准保护区：城市规划区内北江清新县江口汛至清新县回澜镇飞水桥除一、二级保护区的河段水域，水质保护目标为类。清新县城太和坑、狗也母坑两岸的水源源头。水质保护目标为类。防护绿地区：包括阻止城市用地的无序蔓延及防护隔离需要而设置的用地、高压走廊、辐射性危险品仓储防护隔离带、工业区与居住区隔离带、污水处理设施及发电厂等市政设施防护区、防风及防滑坡区带。可以与自然生态用地、农业用地或城市绿带结合安排。规划在龙塘组团、中心组团、江北组团
13、设置的组团隔离带；沿高压线设置高压走廊，严禁其它建设行为侵蚀组团隔离带和高压走廊用地，对于其内的现有项目应严格控制其发展，并有计划地逐步迁出。第五章城市性质和规模第四十三条城市性质全市政治、经济、文化和信息中心，珠江三角洲后花园，以轻加工工业和旅游服务业为支柱产业的滨江山水园林城市。第四十四条城市职能国家优秀旅游城市，珠江三角洲后花园，新兴的轻加工工业城市，粤北地区的地方性中心城市。第四十五条人口规模近期为61万人，其中户籍常住人口52万，暂住人口为9万人；远期为95万人，其中户籍常住人口82万，暂住人口13万人。第四十六条用地规模近期城市建设用地面积控制在6450平方公里以内，人均用地控制在
14、105平方米以内，远期城市建设用地规模控制在95平方公里以内，人均用地控制在100平方米以内。第六章城市空间结构和用地布局第一节城市空间结构第四十七条规划将自然山体、水体引入城市空间，突出城市特色，规划形成“两轴三心三组团”结构，两轴包括“一主一次”两条城市发展轴：城市发展主轴为广清大道，城市发展次轴是北江；三心包括一个城市主中心，两个城市副中心；三组团分别为：江北组团、中心组团、龙塘组团。第四十八条城市建设用地发展方向城市发展方向以向东、向南发展为主，适当向江北扩展。第四十九条组团职能结构江北组团：城市商业服务、生活居住、职业教育等职能为主。中心组团：城市行政、文化、体育等职能为主。龙塘组团：城市工业发展区第七章城市综合交通规划第一节对外交通规划第五十条城市交通发展战略要以明确的城市发展战略为前提。形成一个软硬兼备、设施先进、功能齐全、布局合理、分工明确而又相互协调的交通体系。第五十一条对外交通发展以提高联系各城镇的道路等级为重点。改造港口建设，改造原有火车站场设施；结合京广客运线在中心城区边缘建设火车客运站。第五十二条对外交通系统规划（1）公路高速公路：广清高速公路从中心城区外围经过，近期至人民路口，远景规划从龙塘镇区外围开始外迁，绕过清新县城西部，为城市发展提供更多的发展空间。国道：原107国道改线广清高
