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1、如使商业地产价值最大化从商业地产价值属性谈商业地产价值开发 （孙明刚）22010年上半年国家统计局发布了这样一组数字，2010年全国商品房销售额达5.25万亿元，比上一年增长18.3%。其中商业地产表现突出，办公楼和商业营业用房销售额分别增长31.2%和46.3%，远远高于住宅市场14.4%的增幅。这些数字证实了商业地产的火速升温。 2011年政府着力引导经济转型并对房地产政策调控力度不断加码，同时，中国城市化进程从过去几年的高速运行已经开始趋于稳步推进，商业地产迅速兴起并提速发展，房地产和金融业的相互携手也更加紧密，有专家认为在这种背景下，住宅地产由于受到调控冲击，其发展速度和规模将趋于放缓
2、，但中国商业房地产的机遇也因此诞生，目前中国商业地产市场风起云涌，地产格局已经开始悄然更替，商业地产发展井喷期不期而至。商业地产的兴起和蓬勃发展并非偶然，除了历史的机遇使然，我认为最重要的是商业地产的价值属性迎合了中国房地产产业链条上的各种利益诉求，包括社会诉求。但作为商业地产开发和运营企业，我们不得不在这个行业变革的历史时刻审视商业地产的价值体系，从而在市场规律和价值规律的轨道上理性开发和培育我们的商业地产。 （认识商业地产价值）商业地产的物业形式本身是地产，核心功能是商业，而商业的功能是要通过持续经营来实现的，而商业的持续成长性和资本的追求安全回报是相互匹配的，国外资本也非常聪明的在这个历
3、史时刻向中国的商业地产打开了大门。商业地产具有的地产、商业和金融三种属性也被市场和行业所认同。我认为地产，商业，金融这三种价值属性同时意味着商业地产价值实现的三条途径。从内部关系来说，地产和商业属性均将服务于金融属性的增值功能，金融产品化将是商业地产发展的最终方向，甚至可以说商业地产只有成为金融产品才能使其发展过程更具理性，这也是商业地产保持产品再生产持续发展的同时保证产品自身价值得到实现和不断上升的必要途径。如何判断商业地产的价值？如何实现商业地产价值的最大化？这是我所关注的问题。（商业地产价值分析）其一，商业地产的价值是不动产价值和商业运营价值的集合体。从商业地产三种属性的综合比较可以看到
4、，商业地产价值包含着不动产价值和商业运营价值两个要件，其价值是一个集合体的概念。有商家的销售业绩作为支撑、有业主的租金成长性作为参考，那么商业地产的市场价值必然会高于物业自身的建造价值。不动产本身是一个资本密集的产业，其获利需要经过长期持有，并且需要稳定的收益水平，所以一个投资性的物业需要用折现来决定它在公开市场上的支付金额，其中包括未来持有时间内所估算出来的净现金流量和可能产生的盈利，这是商业地产最好成为经营者持有型物业的理论基础。其二，商业地产价值具有多重性。商业地产的价值属性注定了商业地产产品价值具有多重性，也是这种多重性，使得商业地产项目对城市具有巨大的影响力。如现代城市综合体应该说就
5、具备五重的价值空间，一个是可销售物业（包括住宅、公寓、写字楼等）实现的短期现金，第二个是酒店和纯商业业态持续经营和租金的回报；三是增值空间，随着城市化进程加快，交通的改善，消费力的提高，尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业(资产)评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值；第四个是资本的价值，通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的变现来实现价值的提升。第五个就是附加值空间，一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，会带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高，过去的许多成功的商业地案例已经印证了这些价值空间。（上海的新天地就是最经典的案例）（如何使商业地产价值最大化） 商业地产的
6、价值属性特征无疑为我们寻求商业地产价值最大化提供了巨大的思维空间，我们就有了思考如何使商业地产价值最大化的方向；第一， 强化商业功能，经营性持有培育。功能决定价值，这是经济学里使用价值决定价值的原理，商业地产的核心价值在于商业物业的功能性获利能力，所以商业价值最大化的培植是商业地产核心价值提升的关键。我认为商业物业经营持有是现阶段实现商业地产商业能力得到培育和持续提升的最合适模式。建造及其物业动态发展价值是商业地产价值在地产属性的直接反映；而商业属性同样具备价值增值的创造力。盈利能力、集客能力和商家销售是商业地产产品商业价值的直接反映。而商业价值的主要贡献在于提高了产品的获利能力，从经济学角度
7、看，通过商业运营而不断提高的商业活动能力就是商业地产使用价值的实现，因此商业地产产品获利能力的提升直接决定了产品核心价值。所以培育商业获利能力成为了商业地产价值培育的首要任务。在这个价值体系里，商业的价值是属于功能性价值，所以商业功能的强弱是至关重要的，要实现商业地产最佳的商业功能无疑依靠商业经营的支撑，地产价值要依靠商业功能来体现它最核心的使用价值，所以精细化管理经营可以在很大程度上影响到不动产的价格，比如在管理费用方面，即使是一项很小的支出，经过折现率的调整后，都会对不动产价值产生显著影响，所以从经营管理角度而言，业主除了要对租约进行有效管理外，还特别需要重视承租商家的销售创造能力，从这个
8、意义上讲，实现商业地产价值最大化除了要挖掘建筑载体自身的内涵外，更需要注重提高商业经营水平，发挥其作为商业产品的动能，这是商业地产纯商业物业产品最好成为持有型物业的根本原因。也只有成为持有型物业，商业物业本身的价值增长才会得到商业地产持有人的关注和培育。所以商业地产的物业持有人更应该改变过去把商业物业简单地当作租赁产品，谋求单一的租金回报的方式，改变为通过对物业经营，获取多重价值回报的经营模式。商业确实具有很强的活力和成长性，但这种增长却不是一蹴而就的，成功的项目包含着广泛的专业化的经营培育和积极的市场推广，这是决定商业地产投资价值的商业性因素。第二、合理开发优秀的开发方案和科学的开发运筹是商
9、业地产价值整体提升的保证商业地产价值的多重性，对我们开发商业地产项目的开发方案和开发运筹能力提出了很高的要求。项目策划不但要考虑的消费人群，城市特点，还要考虑到城市商业格局，居住格局，甚至具有对消费具有驱动力的其他产业和行业格局。开发运筹是结合市场定位和企业自身能力而作出的合理安排，是节奏的把握。 商业地产的价值最大化还取决于不同产品和业态的开发和运营顺序和节奏，比如先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和培育，当人气、商气和形象树立并传播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等销售型产品，价值和价格无疑会最大化。而这要看投资商的自有资金实力和企业中长期的融资通路。当然同样决定的销售和持有的比例也预示了
10、项目远期价值和资产价值的是否最大化。不同类型的产品的组合比例决定了投资及回报的变化，城市由于缺乏优秀的旅游资源和高端外来人群可能就不适合投资高星级酒店，座城市流通和商贸落后，商务人群少，写字楼的体量就要保守控制。城市购买力和消费力不足，但文化和时尚没有跟上，建太大或高端的商业中心就风险巨大。当然不同资金实力的投资商对产品模型的规划和投资回报诉求也有差异。所以商业地产的开发方案要充分考虑区域市场的具体情况，必须对产品组合，产品比例有精准把握，同时对开发顺序和节奏要有高水准的判断和驾御能力。这是商业地产项目整体价值集合得到提升的保证。第三、提升资源整合能力，实现品牌价值。通过商业地产产品品牌能力来
11、置换资源，转换商业地产开发成本，实现价值。商业地产是城市资源的高度复合，是资本资源、土地资源、自然资源、社会资源、商品资源，消费资源等资源的技术性组合，所以成功的商业地产产品是优质资源的携带者，也是商业地产产品品牌能力的表现。因此商业地产的价值还在于他有置换资源的能力。政府、市长愿意做综合体，是因为城市需要标志和名片，综合体可以极大地提升城市的想象，满足提升城市品质的需求；拉动区域经济和文化的发展。所以，政府愿意为具有优秀的商业品牌的商业地产项目提供低价的土地和优惠的政策，并积极扶持；自然和人文景观与商业产品相结合可以吸纳消费者资源和旅游资源。商业的地标性可以改变区域在城市的地位，置换城市空间
12、资源的偏移；零售商愿意为具有专业商业管理和推广团队，优秀的商业规划、和旺盛的消费人气的商业项目支付更高的租金。这都是资源的相互作用，互为条件的利益链上的价值置换。国际资本愿意为具有升值潜力和持续获利能力的商业地产打开资本大门，因为他们看中中国的商业消费规模所带来的中国商业地产的获利能力和规模。所以，通过优化资源配置，拥有优质资源，以资源能力铸就品牌价值，也是商业地产价值实现的重要环节。第四、通过商业价值的递延，扩大价值贡献。通过商业地产商业产品的价值贡献来提升住宅产品、周边物业的价格，实现商业地产价值递延。城市综合体价值不仅体现在这个城市的综合体不动产本身，还体现在周边的价值提升。所以大家判断
13、城市综合体的价值，不仅要关注自身产品的组合，也要关注周边的城市配套，所以一个城市综合体最终的价值最大化，会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市、居民娱乐消费的中心，这是城市综合体发展的最大的价值的体现。商业地产商业产品运营所形成的商业繁荣，将对城市区域产生极大的号召力，自然将极大提升项目内或者周边的住宅以及其他非商业用途的物业价格。所以，有资本能力的开发商会考虑把住宅和商业产品同时拿地，分期开发，先开发商业产品，然后再开发住宅，从而最大限度地拔高住宅产品价格空间。第五，在金融领域实现价值突破。前面我们已经认识到商业地产的价值是个结合体，其价值内涵必须通过金融途径来实现。商业地产价值的不
14、动产价值，商业价值，城市社会价值，和其商业获利能力所表现的无形价值的实现只有通过资本途径，将产品有形价值和无形价值转换成为金融产品才可以真正把商业地产的价值量化，并在资本市场将价值转换成为财富。同时可以享受商业地产价值递增所带来的财富递增。商业地产具有的持续获利能力所带来的增值空间决定了商业地产具有金融属性，这样商业地产产品转换成金融产品就有了理论基础。同时金融产品所必须具备的安全性要求也支持了前述第一、二、三点所要求的开发商业地所应该注重的专业化商业运营，科学的产品组合、和合理的开发运筹能力。开发商为什么会做综合体，是因为综合体不仅是一个集约的产品模型更是一个合理的投资模型，尤其在中国商业地
15、产金融体系和金融产品缺失的情况下，可以通过销售与持有类型产品的比例和组合、开发顺序和周期的调整，完成资金的长短结合和良性循环。有效地解决变现和运营的的矛盾。但这是从单一产品开发运营角度和在企业成长期而不得不考虑的开发模式。但从行业发展，企业规模扩张和产品价值的财富实现而言，将产品金融化，在资本市场实现价值价格是最佳的途径。当商业地产的产品成为了金融产品时，社会投资将从实体投资转换成为股权投资，从而解决了开发的资金渠道，也释放了开发商的财务成本，重要的是为商业的专业化，集约化运营提供了实现的条件。让投资、开发、运营成为了商业地产利益链条的专业角色。商业地产就有可能走上持续，稳定发展的道路。 综上
16、说述，商业地产价值最大化的过程是个系统工程，商业地产的价值实现的重点在于解决三个方面：一、规划合理优秀的商业产品，形成商业竞争能力，提升以获力能力为指标的商业价值，培植商业地产核心价值。二、合理科学开发，将商业地产商业产品的价值贡献覆盖到商业地产整个产品体系和价值体系，从而实现价值的规模化和持续增长。三、铸就品牌价值，以品牌对资源的影响力来置嫁接和置换资源，降低商业地产的生产和培植产成本。四、将商业地产金融化，通过金融产品将商业地产有形价值、无形价值，即期价值，远期价值进行金融量化，将价值转换成为财富。从而使商业地产走入其资产的终极归宿，实现融资。 (小结)我们可以尝试这样来回答如何使商业地产价值最大化这个问题：以商业价值的能量，作用于不动产价值体，让价值得到
