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1、中管网房地产频道 http:/2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：025-68698690,68698693 手机：15895950966 QQ: 961531377 376977591 616843241唐山市文化艺术广场项目策划报告东南大学建筑设计研究院二OO九年六月中管网房地产频道 http:/2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：025-68698690,68698693 手机：15895950966 QQ: 961531377 376977591 616843241中管网
2、房地产频道 http:/2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：025-68698690,68698693 手机：15895950966 QQ: 961531377 376977591 616843241目 录第一章 文化艺术广场项目城市功能及社会效益研究11.1 唐山市城市发展背景研究11.1.1 唐山市概况11.1.2 城市发展阶段分析11.1.3 目前唐山市城市发展战略31.2 文化艺术广场项目承载的城市发展责任与社会效益3第二章 项目定位52.1 项目基本概况52.1.1 地块概况52.1.2 地块四至52.1.3 项目所在区域规划
3、62.2 同类项目的成功发展案例62.2.1 武汉琴台文化艺术中心62.2.2 上海新天地72.2.3 南京1912街区72.2.4 上海大剧院82.3 项目的SWOT分析92.4 项目范围土地功能利用分析102.5项目总体定位102.5.1 建筑定位112.5.2 功能定位122.5.2 各类指标12第三章 本项目发展策略133.1 三个平衡133.2 项目开发模式分析133.2.1 BOT融资模式133.2.2 PFI模式143.2.3 TOT模式153.2.4 ABS模式153.2.5 BT模式153.2.6 几种模式对比分析173.3 本项目开发模式操作要点193.3.1 本项目开发模
4、式的操作流程193.3.2 本项目开发的操作建议193.4 主要物产品运营发展建议20第四章 经济性分析214.1 投资额分析214.1.1 投资估算编制依据214.1.2 项目总投资估算214.1.3 唐山文化艺术广场投资估算214.1.4 商业住宅项目投资估算214.2 项目运作周期分析224.3 投资回报分析224.3.1 不同土地费用下商业住宅项目投资回报分析224.3.2 不确定性分析23第五章 结论25中管网房地产频道 http:/2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：025-68698690,68698693 手机：1589
5、5950966 QQ: 961531377 376977591 616843241第一章 文化艺术广场项目城市功能及社会效益研究1.1 唐山市城市发展背景研究1.1.1 唐山市概况n 经济发展：由于1976年地震的原因，20世纪80年代初期，唐山处于边恢复边建设的时期；1986年恢复建设基本完成后，唐山经济发展驶入了快车道；1988年全市国民生产总值实现第一个翻番；1994年实现了第二个翻番；1996年跨入全国综合实力50强；2001年生产总值登上千亿元台阶；“十五”期间，全市生产总值年均增长12.7%；2006年人均GDP达32947元；2007年，唐山市GDP总量达2760亿元，排名第20
6、，超越石家庄、济南等省会城市，已成为河北省最强的经济综合实体；随着北京去经济化趋势的发展，势必会带动唐山经济的发展。n 人口区划：现辖2县级市（迁安、遵化），6县（滦县、滦南、乐亭、迁西、玉田、唐海），6区(路南、路北、开平、古冶、丰润、丰南)和6个开发区（高新技术开发区、海港开发区、南堡开发区、芦台经济技术开发区、汉沽管理区和曹妃甸工业区）。总面积13472平方公里，人口约730万，其中市区305.53万人；2008年中国最具幸福感城市群众和专家评选中（评选十名）唐山市排名第五；多次被评为国家园林城市和国家卫生城市及全国文明城市。n 地理交通：唐山市地处环渤海湾中心地带，南临渤海，北依燕山，
7、东与秦皇岛市接壤，西与北京、天津毗邻，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊。境内铁路公路交织成网，交通发达，京沈、京秦、大秦三大铁路横贯全境。津山、京沈干线公里横跨东西，东有秦皇岛港，西邻天津港，新建的唐山港位于津秦两港之间。京唐城际铁路项目计划将于09年10月1日开工，西起北京，东到河北唐山，线路长约150公里，设计时速350公里，建成后北京到唐山的运行时间仅为30分钟，唐山将真正加入首都半小时经济圈。n 自然资源：唐山气候温和，地貌多样，土质肥沃，是多种农副产品的富集产区，被称为“京东宝地”。矿产资源品种多、储量大、质地优良、分布集中、易于采选。煤、石油、天然气、石灰岩、黄金等储量都十
8、分可观。n 历史沿革：唐山历史悠久，早在4万年前就有人类劳作生息。商代属孤竹国，战国为燕地，汉代属幽州，清代分属直隶省永平府和遵化直隶州。1878年唐山建乔屯镇，1889年改名唐山镇，1938年正式建市，是中国近代工业发祥地之一。中国第一座现代化煤井、第一条标准轨距铁路、第一台蒸汽机车、第一袋水泥、第一件卫生瓷均诞生在这里，被誉为“中国近代工业的摇篮”和“北方瓷都”。1.1.2 城市发展阶段分析唐山市城市发展大致可以分为5个阶段（第一阶段至第四阶段唐山市城市总体规划如图1-1所示，第五阶段唐山市城市总体规划如图1-2与图1-3所示）。n 第一阶段：1976年以前n 第二阶段：1976年-198
9、4年n 第三阶段：1985年-1993年n 第四阶段：1994年-2007年n 第五阶段：2008年-2020年图1-1 2008年以前唐山市城市总体规划图1-2 唐山市城市总体规划1（2008-2020）图1-3 唐山市城市总体规划2（2008-2020）1.1.3 目前唐山市城市发展战略根据最新唐山市城市总体规划（图1-2与图1-3所示），自2008年起，唐山市以“四大功能区”建设为重点，具体情况如下：n 曹妃甸国际生态城：（与瑞典、意大利、荷兰、新加坡等合作，全国只有上海浦东中英生态城、天津滨海新区中新生态城可与之相媲美）到2020年，将累计投资1万亿元，建成一座120万人口的世界一流生
10、态城市、港口城市、示范性城市、国际性城市和环渤海中心大都市；n 凤凰新城：规划面积23平方公里，是具有商务中心、文化中心、金融中心、总部基地等功能的现代化标志性新城区；n 南湖生态城：规划面积91平方公里，将成为市民中心、休闲度假胜地、在全国有很高知名度的文化创意园区和生态型示范新城；n 空港城：规划面积20平方公里，是以高新技术产业、现代物流业、现代服务业等新经济产业为支撑的国际化、创新型新城，已经完成概念性总体规划，并于2009年全面启动村庄搬迁改造以及市政基础设施建设。1.2 文化艺术广场项目承载的城市发展责任与社会效益n 进一步提升唐山城市形象、城市品位和人文环境，打造唐山城市新名片；
11、n 提供欣赏高雅艺术的场所，进一步陶冶唐山人民的情操，提高人口素质，加强唐山人民归属及自豪感；n 提升项目周边区域的综合价值，为唐山市增加又一经济增长点，将打造高品质的文化商圈，增强其区位竞争力；n 进行大面积的绿地建设，这将进一步提高城市的绿化率，改善唐山人民的居住环境；n 建成唐山市的标志性文化设施，承载传播唐山文化的重任，进一步扩大唐山文化在国内外的影响力。第二章 项目定位2.1 项目基本概况2.1.1 地块概况n 项目地块形状呈长方形，南北长753米，东西宽437米，场地内地势平坦，需要大面积拆迁。总占地面积为470亩，其中120亩为唐山文化艺术广场的规划用地，另350亩为商业住宅用地
12、（具体规划指标待定）。2.1.2 地块四至n 项目东侧为南北向主干道建设北路，东向主干道，交通便利，临街面很长，商业价值高，项目形象展示好；n 项目南侧为煤医道，紧靠华北煤炭医学院，与市政府仅隔800米左右。该方位目前无高层建筑，视线阻挡较少，景观视野较好；n 项目西侧为华岩路，河北理工大学热力学院。该方位建筑主要以多层建筑为主，视线阻挡较少，景观视野较好，距离凤凰新城片区不到2公里；n 项目北侧为翔云道，紧邻华岩公园，其为市中心为数不多的公园物业。项目四至及周边情况详见图2-1。图2-1 项目四至及周边情况2.1.3 项目所在区域规划n 项目位于唐山市路北区的中心区域，东面紧邻建设北路，南面
13、距离市政府不到800米。该区域的现状与城市的总体形象不符，属于旧城改造的重点对象，急需改造，同时该区域原为体育馆所在地，属于唐山市民休闲娱乐的集散地，因此该区域适合建设文化艺术中心，且符合城市建设的规划。2.2 同类项目的成功发展案例2.2.1 武汉琴台文化艺术中心 琴台文化艺术中心是提升武汉城市竞争力的重要工程，建成后将成为体现武汉城市风貌的标志性建筑、武汉重要的旅游资源以及市民休闲娱乐的重要场所。整个工程由琴台大剧院（已建成）、月湖文化主题公园（建设中）、琴台音乐厅（建设中）和文化广场（建设中）四部分组成。n 琴台大剧院：琴台文化艺术中心一期工程琴台大剧院，占地面积36亩，由一个1800座
14、大剧院、一个400座多功能厅及排练厅、艺术厅、停车场、餐厅等辅助用房组成。琴台大剧院全景如图2-2所示。图2-2 琴台大剧院n 月湖文化主题公园：月湖文化主题公园是以文化艺术为主题的大型城市公园，总用地面积825亩。新建18栋仿古及古典风格的配套公用建筑及大型地下停车场一处，人工开挖两处流水景观与月湖融为一体，扩大月湖水域面积约4万平方米，建成后将成为市民日常休闲、娱乐、旅游观光的场所。n 音乐厅：琴台文化艺术中心音乐厅主要由一座1609座交响乐厅和一座428座室内乐厅及展厅，前厅，休息厅，后台辅助营运用房等组成。音乐厅总建筑面积35832平方米，设计一层地下室，地上4层（局部6层），建筑总高
15、度37.2米。n 文化广场：分为两个，大剧院、音乐厅之间是布有音乐喷泉、叠瀑的流水广场，月湖对岸是可观赏水幕电影的凤凰广场。2.2.2 上海新天地上海新天地坐落在市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。其占地45亩，建筑面积为6万平方米。这片石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门、仿佛时光倒流，置身于20世纪20年代，但是，每座建筑内部，则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体，成为一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点。上海新天地地理位置和部分街景如图2-3所示。图2-3 上海新天地2.2.3 南京1912街区 南京1912街区紧邻总统府西侧，南邻南京文化一条街
