商业地产策划方案

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1、房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件 衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。了解相关精彩内容请参 考小编为大家精心准备的商业地产策划，肯定会对你有所帮助的，来阅读一下 吧!商业地产策划1在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产在商业地产的销售与招商过程中 越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。商业城项目是 房地产开发公司开发的精品物业，将成为 市北区的新型休闲地 产商业的经典作品。商业城座落于 市城区北部的 广场旁，是 地产开发公司的新建项目。本项目占 地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（

2、含负一层）和 两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设 备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建 筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲商城。根据 这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市 场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、 营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操 作性的论述。、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，

3、通过全方位地运用营 销策略，限度提升项目的附加价值，获取项目的利润，并全面树立和提升企业形 象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一 个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿 一场热销风暴。二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为 本项目营销工作纲领的完善和充实。1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购 物

4、环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休 闲模式的商业环境，购物主题明确。5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力 争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场 里掀起一场热销风暴。三、销售目标及目标分解1. 销售（招商）目标2. 销售目标分解四、营销阶段计划根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如 表 8-5 所示。五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综 合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格

5、。（一）项目入市时机及姿态1. 入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在2008 年 5 月份房交会期间 开盘（或 2008 年 9 月），可以抓住2008 年春季房交会、五一等机会掀起第一个启 动高潮;在、2008 年秋季房交会、等重要时期掀起新的销售高潮。2. 入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新 休闲商业投资经营理念。（二）价格定位及价格策略1. 价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。2. 价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328 元/平方米，价为4 000元/平方米。3. 价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开

6、盘后半年作为第一阶段的价格调 整（略升）均价为3380元/m2,尾盘销售变相略降。六、宣传策略及媒介组合（一）宣传策略主题1. 个性特色：“_商业城财富地产投资商业”是我市首家也是一家将商业开发从“建 造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”,倡导“投资财富地产、获取稳 定回报”的投资理念。2. 区位交通：本项目地处_广场旁,地段,高尚居住区地标建筑,交通便捷,是 北部区域首选的理想商业地产投资环境。3. 增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域,发展前景好,购置成本低, 升值潜力大,是投资置业的首选。（二）宣传媒介组合1. 开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资,稳定回报”理

7、念的深 度挖掘,媒体主要以报纸为主,电视为辅。2. 开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期,宣传媒介以“报纸、电视、 户外三位一体”为主,配以相关杂志、直邮广告等形式。3. 开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。商业地产策划2一、商业地产分类（一）、按存在形式分商业地产可分为：大型综合购物中心、商业街、独立商厦、批发零售市场、连锁 店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮项目、观光景点、服 务经营设施、经营设施、公用（设施转化）经营设施等。（二）、按产权形式分1、虚拟产权商铺虚拟产权式

8、商铺的产生和返租模式的出现其实是发展商为了解决大卖场面积的 难题，购买者拥有一定面积的产权，但具体商铺位置一般不明确。在此条件下套 现是第一位的，只能以市场需要做策略性引导，运用返租方式是有效的。（此种 形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳还有部分存在）2、独立产权商铺独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间，注重项目入市后的经营状况和物业升 值，开发商一般采用应将部分卖场保留，该类型的商铺需要依靠一定规模的产业 基础和较为成熟的物流环境，在此基础上，对所经营的业态业种以及经营环境， 经营档次进行升级，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者

9、与经营者共同的投资热情。二、商业地产宏观情况（一）、商业地产需求量增加随着的持续发展，人们消费水平的不断提高，以及国内商业、零售业2014年12 月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻 找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基 础。 2015年，商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将 更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。（二）、运营模式将回归理性由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程，以及一些开发商盲目 兴建的购物中心、批发市场等问题逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不 符合商

10、业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新。所 以今后的商业地产开发上将更多地涉及到商业地产的后期经营管理上，单搞开发 的地厂商今后的竞争力将会越来越弱。或者说是市场上需要专业的商业地产代理 公司，以及专业的商业管理公司。（三）、商铺开发尚待继续探索上世纪90年代后期开始，商铺投资逐渐成为国内房地产的投资热点，业内还有 人称2015年是“商铺年”。通过高价出售商铺，开发商既可以迅速回收资金，同 时也将项目的经营风险分散转移到了中小投资者身上。但一度深受青睐的产权商 铺，也使得不少开发商深陷于项目经营不尽如人意的苦恼中。商业地产策划3、八、亠前言广场商业步行街，是南大街南段的首

11、席商业街区。一、二期工程全部竣工后， 商业建筑面积将达2 万平方米，拥有大小店面房120 个，成为集购物、休闲、办 公为一体的综合商业街区。目前，一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的 商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。据调查，一期商街的65 家店铺中，目 前出租率仅为 52.3%，有近一半的店铺闲置待租;已入驻的商户中有 7 家正在寻求 转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影 响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。因此，我们必须采取有效手段，炒热_一期的商街气氛，大力提升其商业价值， 增强业主和商户的投资信心，并以此拉动_二期的店铺出售。鉴于营造一

12、期商街 气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对_一期商街如何突破商业现 状和形成旺盛人气进行策划。一、背景分析一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。 这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出之前， 首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，_一 期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。（一）、商街设计“先天不足”1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼_街、_路交汇处，西邻五大酒店，原本 属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断 注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“

13、旱式喷泉”、“简易花坛”，而没 有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。 广场热不起来，商街冷落。2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又 横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的 台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲 人通道等。3、内外街连接通道商用功能缺失。_街通往内街的三个通道，从商业功能设计上 看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面 房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于 催生和聚集客流，而且能把

14、土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样 条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，_一期外街通向内街的三个通道， 两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面 还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在 南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。4、_街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大 圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。（二）、商街策划“后天失调”1、_广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有 自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。_广场商业街最早定位是“_街”

15、（很好）， 后来又定位于“_X”（很好，只是推广很费力），如今准备冠以“_广场步行街” （老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰）。由于没有精确、精准的市场定位， 关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难 以解决了。2、_广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有 浓郁的“广场文化”，例如象_x路、X广场、_x步行街那样的广场雕塑。此外， 还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品 广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，_广场的“磁场效应，不 佳，所以商街难“热，。3、打造商街，服务“缺位，。开发商开发

16、一片商铺销售出去，再由物业管理公司 去打理，这是开发商业房产的“老皇历，。事实上，经营_广场商业街，“物业管 理，代替不了“商业管理，商业街由“冷，到“热，需要专业策划管理机构来“操盘，运作，此所谓“泛商业地产运作，。_广场起步阶段缺少商业策划管理机 构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主，双方又都缺乏 成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作，这就无法形成 火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启 动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66 号（圆 形）、68 号（尖顶）两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的 气氛便构成较大影响。二、商街定位广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的