《成都市区甲级写字楼市场分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都市区甲级写字楼市场分析（43页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、针对目前成都市写字楼市场的租售价格及入住率等指标表现，综合增值保值、投资回报等现状及发展走势，结合分析本项目处于成都市三大核心商圈之一春熙路商圈的独特区位地段等，以及由此高价值综合土地成本等，单就发展写字楼机会而言，本行不建议贵司发展乙级及以下档次的写字楼，建议重点考虑高标准的甲级写字楼。以下分析主要就进入甲级写字楼市场的可行性和本地块塔楼部分的甲级写字楼定位进行分析。1. 成都市写字楼市场概述1） 成都写字楼发展历史 1995年以前 萌芽期 无代表性写字楼，发展混乱，以中低档楼盘为主； 1996-1997年 发展期1996年32层高的新时代广场在文武路崛起，成都真正意义上的写字楼诞生。玻璃幕
2、墙开始流行，外资大量进入；1997年写字楼竣工面积、实际销售面积、施工面积均达到一个高峰，实际销售面积、空置面积比1996年翻了一倍，呈井喷行情，结构产生大量的烂尾楼。 1998-2000年 缓慢发展期1997年亚洲金融危机爆发，外资损失惨重，纷纷撤回资金，写字楼实际销售面积开始回落，空置面积达到历年来的顶点；1998年“川信大厦”及2000年“冠城广场”的入住，提升了成都写字楼综合素质；2000年后，随着国家西部大开发战略的实施和国民经济持续增长，写字楼市场逐步复苏，写字楼的供应量逐步上升，很大一部分是97、98年的烂尾楼包装上市，如“美岭大厦”改为“威斯顿联邦大厦”，“庄士中心”改为“时代
3、数码大厦”，“成都市新华书店”改为”城市之心”，“天府广场”改为“冠城广场”、“凯乐广场”等。 2001年至今 恢复增长期2001年写字楼竣工面积只及顶峰时1997年的三分之一，新开工面积也比2000年减少近一半，施工面积有所下降。但是实际销售面积比2000年增长近68.8%，空置面积出现下降的趋势，成都写字楼市场转入恢复增长期。这一时期，开行国际广场、时代广场、天府中心、财富中心等进入了市场。2） 成都写字楼现状及分类 成都市写字楼现状成都市写字楼主要沿东城根街玉带桥顺城街天府广场人民南路区域分布，随着城南副中心规划建设的实施，出现由市中心向南延伸发展的状况。中高档写字楼主要集中在顺城街及天
4、府广场周边，一般以纯写字楼的形式出现，供应量较小，出租率较高；档次较低的写字楼多位于在一环路沿线，供应量较大，除少数的地段写字楼使用率较高外，整体使用率偏低。大部分的写字楼周边绿化面积都较小甚至没有，适合普通员工消费的餐饮配套设施等也很少(尽管个别写字楼内设有员工餐厅)，员工就餐很不方便。目前成都写字楼总体档次不高，纯写字楼并不多，大量的商住楼里办公居家混杂的情况还普遍存在。 成都写字楼分类对于写字楼的分级或分类，目前政府管理部门并无硬性规定,市面上“五A级、顶级、甲级、乙级、丙级”；“高、中、低档”；“ABC类”等概念满天飞，让消费者甚至开发商也说不明白。目前市场上比较认可的写字楼硬件标准包
5、括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到 5A级写字楼水平，即楼宇自动化系统(BA)，通讯自动化系统(CA)，保安自动化系统(SA)，消防自动化系统(FA)，办公自动化系统(OA)；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。我们认为，对于写字楼的分级不能只看硬件，也不能只看租售价格，而应该综合考察影响其品质的各种因素以及这些因素的影响程度。参考国际甲级写字楼评审标准，我们对各写字楼的地理位置、建筑设计、硬件配置、物业管理等几个方面进行综合评定，
6、将成都市所有写字楼划分为甲、乙、丙三个档次。 甲级写字楼定义地理位置建筑设计硬件配套物业管理销售均价平均租金交通便利、基础建设完备、位于城市CBD内，行政配套齐全建筑外观为玻璃幕墙或花岗石、大理石外墙层高3米以上平均每200一个车位；平均每5层一部电梯；提供四管式空调系统，有新风系统声名卓著且具备相关经验的物业管理公司担任顾问或直接管理7,500以上80以上符合以上大部分条件，个别条件接近相应标准的写字楼，我们就可以认为其是甲级写字楼。 甲级写字楼分布情况甲级写字楼分布图威斯顿联邦大厦开行国际广场城市之心四川国际大厦港鹏国际冠城广场中银大厦民兴金融大厦仁恒广场中环广场高新国际广场时代广场国栋国
7、际广场 金骊总府大厦 汇通大厦 川信大廈成都国际商城天一大厦 注明：红色为目前投入使用的甲级写字楼黄色为其他高标准写字楼淡红色为未交房的甲级写字楼白色为待建的可能成为甲级的写字楼2. 写字楼市场进入可行性研究宏观经济发展这几年一直处于比较稳定的上升过程中，因此从宏观的角度看，对写字楼市场不存在什么威胁。以下我们将站在写字楼市场这几年的开发竣工量、销售量、空置量、外商直接投资，及甲级写字楼的市场供应前景、市场存量、市场占用量、回报率，以及市场销售形势等几个角度分析甲级写字楼市场进入的可能性。1） 历年写字楼开发销售情况 开发情况从历年的开发数据看，各年的竣工面积有较大差异，2001年的竣工量最低
8、，为9.7万平方米，随后2002年的竣工量最高，达到20.8万平方米，从2002年至今，各年的竣工量有所下降，相应地写字楼的新增供应量跟着下降。 销售及空置情况从销售量方面看，98年以后销售量逐渐上升，到2002年达到18.3万平方米。之后的2003年,由于新进入销售市场的写字楼少，导致销售量大幅下滑，2003年的销售量只有6.3万平方米，随后，时代广场、天府中心、开行国际广场等项目进入销售市场，销售量又逐渐地回升。估计这几年写字楼销售市场仍将处于一个上升的过程当中。从写字楼的空置面积来看，多年来写字楼的空置量处于逐步下降的过程中。 销售均价处于上升时期写字楼的销售均价，很大程度是受制于当年出
9、售的楼盘档次与品质。从1998年开始，川信、冠城、城市之心和威斯顿联邦等档次较高的写字楼投入使用，提高了后期的销售均价。从历年的销售均价来看，整体上有一个上涨的趋势，但是期间有一定的波动，目前处于上升时期。以上是宏观写字楼房地产统计上的分析，下面我们来看一看微观方面的情况。2） 租赁市场未来供应增长率在19左右根据我们调查资料预计，未来三年内，即将以甲级写字楼形态进入市场，和可能以甲级写字楼形态推向市场的项目有以下一些：楼盘名称开发商概况备注开行国际央扩置业总建面54268新建中环广场爪哇集团总建面89306新建未定香格里拉酒店不详新建财富中心汉高实业占地约20亩新建仁恒广场新加坡仁恒占地23
10、亩，总建面1215万，主体45层，165米高待建熊猫万国商城熊猫万国商城开发公司Shpopping mall,包含写字楼,总建面47万新建成都国际商城中强实业总共约20万，以商业为主，4-10层为商务区待建华晖广场香港华晖集团约32万，8幢大厦待建未定瑞奇净用地约11.27亩新建精图大厦精图公司29层烂尾楼三业锦昌大厦不详31层烂尾楼成都银行中心港鹏集团80,800烂尾楼天一大厦天一公司47,700烂尾楼根据我们对市场中正在使用的六个甲级写字楼建筑面积的计算，2005年甲级写字楼存量为24.52万平方米。在只计算在建甲级写字楼的条件下，预计未来三年内，有17万平方米的潜在供应量进入租赁市场，加
11、上已有的供应量，合计41.52万平方米。那么，未来三年供应的年均增长率19.2。如果包含烂尾楼及待建的写字楼，根据现有甲级写字楼的的平均建筑面积，按照每个烂尾楼和待建的写字楼4万平方米计算，预计未来五年内，将有60万平方米的潜在供应量，这对本项目进入租赁市场形成较大的压力。3） 甲级写字楼需求逐年上升 外商直接投资增加意味着对甲级写字楼需求的增加随着西部大开发战略的实施，成都市作为国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通信枢纽，外商投资的额度逐年增加，2004年末达到8.07亿美元。2005年111月，实际利用外商直接投资4.5亿美元，已经超过了2004年全年水平，金额大幅回升，创
12、下实际利用外商直接投资新高。外商投资的增加，一方面直接促进了成都市的经济社会发展；另一方面会创造更多的就业机会，提供更多的高薪岗位。随着到成都就业、办公、商务旅行人数的增加，也增加了对成都市商业、房地产、酒店等行业的需求。外商企业作为甲级写字楼的主要客户之一，外商直接投资逐年增加，意味着对甲级写字楼的需求在逐年的增加。外商投资的增加，一方面直接促进了成都市的经济社会发展；另一方面随着到成都就业、办公、商务旅行人数的增加，也增加了对成都市商业、房地产、酒店等行业的需求。 甲级写字楼占用量逐年增加上图是我们统计的历年甲级写字楼占用量数据，根据我们的计算，02年04年甲级写字楼占用平均增长速度为19
13、.15，预计未来的增长速度也将保持在这个程度。每年甲级写字楼占用增长量在23万平方米。说明甲级写字楼需求逐年增长。综合上面的甲级写字楼的现实供应、潜在供应与甲级写字楼的占用增长情况。考虑到部分烂尾楼和新增项目很可能会以甲级写字楼面目进入市场，未来的租赁市场供求矛盾将会比较大，预示着写字楼市场将进入一个更新换代与激烈竞争的时代。4） 甲级写字楼运营状况不同的开发商运作写字楼的目的有所不同，有的开发商是为了获得长期的投资回报，因而不会考虑销售，如嘉里集团的成都香格里拉、瑞安集团项目；有的开发商是为了获得短期的回报，因而会考虑将写字楼出售，能够顺利实现销售，获得预期利润即为成功。本项目为后者。如果销
14、售情况较好，也可以从一个侧面说明市场存在的进入机会，否则说明进入市场的风险比较大。 新入市甲级写字楼销售情况较好成都甲级写字楼销售主要有以下几个特点： 新进入市场的甲级写字楼销售情况较好开行国际广场、时代广场都是全新进入市场的甲级写字楼。通过我们长期的观察，如果不考虑投资商保留面积的策略，目前他们的销售率都在80多，销售周期相对较短。开行国际广场销售周期在14个月左右，原因在于其产品品质、地段等方面的优势，除此之外也凭借了其拥有较多的关系客户资源。时代广场的销售时间在28个月左右，销售比例在几个月前就已达到80%多，只是在目前的扫尾阶段销售比较缓慢。高新国际广场由于地处三环外的城南副中心，目前周边环境等方面较差，销售速度较慢。物业名称写字楼部分建面()开盘时间销售率销售期（月）销售速度（平方米月）销售速度（平方米年）开行国际广场54,2682004年10月80.00%15289434732时代广场52,7002003年9月80.00%28150618069威斯顿联邦大厦34,9912002年10月90.00%398079690高新国际广场46,6002005年2月21.00%11890106
