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1、房地产开发企业财务管理问题探讨摘要：现代企业管理中，财务管理是核心，因此对于房地产开发企业而言财务管理显得特别重要，房地产开发企业的成本既不是完全成本，也不是制造成本，成本核算管理具有其特殊性，&开发产品的成本组成不同&由于房地产开发企业的产品种类多，且设计多样性，导致开发产品的成本组成具有很大的差异，使得成本核算管理非常复杂，因此在进行房地产成本核 算时，要求根据具体情况进行分析核算摘要:房地产是我国国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的作用。然而，在房地产飞速发展的同时，也面临着许多问题。现代企业管理中，财务管理是核心，因此对于房地产开发企业而言财务管理显得特别重要。关
2、键词：房地产开发企业财务管理一、房地产开发企业的经营特点本部分见图1。图1房地产开发企业的经营特点房地产开发企业是资金密集型企业，相对其它行业而言，它的资金需求量更大、投资周期更长、 中间环节更多等因素就决定了房地产企业财务管理的复杂性。二、房地产开发企业财务管理问题分析（一）家族式管理使得财务管理制度不健全健全的财务管理制度是现代化房地产企业财务健康运行的重要保障。但是当前我国较多的房地 产开发企业典型的管理模式是所有权与经营权的高度统一，企业的投资者就是企业的经营者。特别是在财务管理上，企业的财务人员等多由投资者的亲属担任。企业资金分散、闲置问题突 出，多头开户、资金账外循环等现象也较为常
3、见。使财务部门难以掌控实际资金周转情况，而 财务管理制度却没有对其约束，不利于企业经济效益的提高。（二）房地产开发企业的风险较大房地产企业是一个较为特殊的行业，房地产开发动用的资金较多，其财务管理的周期长，开发难度高，在房地产开发的过程中会掩藏许多的不确定因素，与其它工商类企业相比，房地产开发企业是集房地产的开发建设、经营销售、配套管理及服务为一体的行业，不管是在融资渠道、会计核算或是财务运行机制方面都容易出现财务管理不足，加大财务风险。（三）房地产开发企业融资难度大房地产开发企业的开发项目是一个融资数额巨大、时间跨度较长的一个过程。由于房地产企业项目的投资规模较大、生产周期较长、风险较高等行
4、业特点，因此使房地产企业都遭遇到较大的融资压力。一般企业的融通渠道有内部融资和外部融资。但仅仅依靠企业内部融资、不能满足企业的资金需求。因此还得借助大量的外部融资。但多数房地产企业的融通渠道单一，主要依靠商业银行借款。但随着国家金融政策的变化以及商业银行贷款规模的压缩，银行信贷资金投入房地产企业的条门槛越来越高，从而导致向商业银行贷款难。（ 四 ）成本控制难度大房地产开发企业的成本既不是完全成本，也不是制造成本，成本核算管理具有其特殊性。见表2。对于房地产企业来说，在成本核算对象上，一个房地产项目包括设计、土地使用权、工程的招投标管理和施工等过程，成本的控制难度比较大。 核算特点 & 具体内容
5、 & 核算时间跨度长 & 由于房地产开发周期长，所以成本核算的时间跨度很长，往往超过一年甚至数年。 & 开发产品的成本组成不同 & 由于房地产开发企业的产品种类多，且设计多样性，导致开发产品的成本组成具有很大的差异，使得成本核算管理非常复杂，因此在进行房地产成本核算时，要求根据具体情况进行分析核算。 &各步骤直接的成本不能明确区分& 由于房地产开发周期长，涉及的施工单位多，房地产开发需要不同工种的施工单位协同作业，属于多步骤生产。但它与制造业不同，各工种可在同一时间、同一地点进行平行交叉或例题交叉作业，各生产步骤直接并无明确的时间或者地点界限，因此在会计核算上，难以准确计算各步骤开发产品的成本
6、。另外，房地产开发企业的成本核算还存在不同项目核算差异大、滚动开发核算难度大等特点。 &表 2 成本核算管理的特殊性三、提升房地产企业财务管理水平的对策探讨（一）建立现代企业制度，构建完善的财务管理体系现代企业制度的基本要求，就是产权的股份化、组织的公司化和管理的制度化。即通过所有权和经营权的分离， 减少投资者对企业日常经营管理的干预，切实解决房地产开发企业传家族式管理带来的管理混乱问题。其次要加强财务管理制度建设，遵循针对性、操作性和强制性原则，制定一套符合企业实际的财务管理制度，并严格执行。（二）加强房地产开发企业财务风险防范与控制对于房地产企业来说，高收益必然伴随的高风险。企业的每一项重
7、大决策都可能会给其带来无法预测的风险，因此，企业管理层必须重视现金管理，拥有较强的风险防范意识，投资决策前一定要进行可行性分析，充分考虑项目可能存在的风险，以及企业自身的风险承受能力，在确保资金安全的基础上提高投资回报率。（三）拓宽房地产开发企业融资渠道房地产看法企业除了充分利用商业银行融资外还应积极进入资本市场，通过发行股票、债券等筹集经营资金并且以自然人或企业发起方式，定向募集民间资本。最后还可以通过并购和重组逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的实力。（ 四 ）完善房地产开发企业成本控制房地产项目的成本概算、预算及竣工决算是建立工程造价、降低开发成本、办理工程价款结算的重要依据，也是成本管理的重要环节，因此财务人员管理水平的高低直接关系到企业财务管理工作的绩效和成效。所以，房地产开发企业应更加重视对本企业财会工作人员的继续教育，通过加大对本企业财会人员的继续教育力度，切实强化企业财会人员的专业操作技能和进一步提高财务管理水平。参考文献 :1 李凤之.新形势下我国房地产财务管理现状及对策探讨.中国外贸 ,2014;12帕力旦娜撒.关于房地产企业财务管理中存在的主要问题探讨.经营管理者，2014;2
