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1、*市*高新技术开发有限公司项目可行性研究报告*市*高新技术开发有限公司*建筑咨询有限公司二零一三年二月*市*高新技术开发有限公司项目 可行性研究报告目 录第1章 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称1.1.2 项目承办单位1.1.3 承担可行性研究工作的单位和法人代表1.1.4 研究工作依据1.2 项目概况1.2.1 项目地点、范围1.2.2 项目建设内容1.2.3 项目用地情况1.3 可行性研究报告的内容和结论1.3.1 项目的优劣势分析1.3.2 项目建设条件分析1.3.3 项目的功能定位和规划目标1.3.4 项目规划结构1.3.5 项目实施策略1.3.6 投资估算和资金筹措1.3
2、.7 项目评价1.3.8 项目综合评价结论1.4 存在问题及建议第2章 项目建设的背景和作用2.1 项目提出的背景2.1.1 宏观经济背景分析2.1.2 区位背景分析2.1.3 经济背景分析2.2 建设*市级高新技术产业园的作用和意义2.2.1 高新技术产业聚集地2.2.2 构筑工业发展战略的新平台2.2.3 推动产业集聚和转型升级的主动力。2.2.4 承接*市区技术创新资源和产业辐射扩散的载体2.2.5 促进区域环境持续优化的主基地第3章 *高新技术产业园项目的优劣势分析3.1 发展*高新技术产业园的优势3.1.1 区位优势3.1.2 用地优势3.1.3 生态环境优势3.2 发展*高新技术产
3、业园的劣势3.2.1 受限指标多3.2.2 地形起伏大3.2.3 基础设施差第4章 *高新技术产业园建设条件分析马 4.1 现状用地条件评价4.1.1 地形地貌评价4.1.2 建设条件评价4.2 建设与开发条件4.2.1 现状用地构成4.2.2 现状景观风貌4.2.3 基地资源条件4.2.4 区内村庄和人口统计第5章 项目的规划目标和功能定位5.1 公司规划理念和规划重点5.1.1 规划理念5.1.2 规划重点5.2 公司产业园功能定位和发展方向5.2.1 功能定位5.2.2 发展方向5.3 规划目标第6章 项目规划结构6.1 人口容量预测6.1.1 工业就业人口6.1.2 服务设施就业人口6
4、.1.3 总就业人口6.1.4 居住人口6.1.5 各类人口的整合及总人口容量的确定6.1.6 其它6.2 产业园用地性质结构6.3 用地功能布局规划6.3.1 工业用地规划6.3.2 公共设施用地规划6.3.3 居住用地规划6.3.4 绿地、河流系统规划6.3.5 仓储物流用地规划6.3.6 市政工程用地规划6.3.7 非建设用地6.3.8 道路交通系统规划6.3.9 景观系统规划第7章 产业园项目实施策略和进度7.1 土地利用开发模式7.1.1 工业用地采用梯级台地式开发模式7.1.2 居住用地采用适应地形的布局形式7.1.3 路网结构采用直线式与环状道路相结合的形式7.2 产业引进策略7
5、.2.1 产业引进原则7.2.2 产业布局第8章 投资估算与资金筹措8.1 项目总投资估算8.1.1 投资估算范围8.1.2 项目投资估算的依据8.1.3 集体土地报批费用8.1.4 集体土地征收费用8.1.5 集体土地房屋拆迁补偿8.1.6 安置房建设费用8.1.7 场地平整工程费用8.1.8 项目投资估算汇总表8.2 资金筹措第9章 项目评价9.1 销售收入估算9.2 偿债能力分析和用款、还款计划第10章 可行性研究结论与建议10.1 结论10.2 建议*市*市级高新技术产业园项目工程可行性研究报告第1章 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称*市*高新技术开发有限公司银行贷款融资项
6、目。1.1.2 项目承办单位该项目承办单位为*高新技术开发有限公司。是受市政府委托在市土地收购储备管理委员会指导和监管下，代表政府实施土地收购、储备和出让前的前期准备工作的机构。中心为非经营性事业单位，具有独立法人地位，隶属市国土资源管理局。项目主管部门项目所属的主管部门为*市土地收购储备管理委员会。1.1.3 承担可行性研究工作的单位和法人代表项目可行性研究单位：*建筑咨询有限公司；1.1.4 研究工作依据1、*市土地利用总体规划、*市城市总体规划；2、关于*市基准地价更新结果的批复（浙土资函（2006）9号）；3、*市人民政府建政（2003）29号关于印发*市征用集体所有土地实施办法的通知
7、；4、*市关于贯彻的实施意见的通知（建政函（2007）164号）；5、*市人民政府办公室（2004）268号关于征（使）用集体所有土地房屋拆迁补偿安置政策；6、*市*高新技术开发公司控制性详细规划；7、*省建筑工程预算定额（2003）、*省安装工程预算定额（2003）、*省市政工程预算定额（2003）、*省建设工程收费定额（2003）；8、*省建筑工程计价暂行办法；9、*市建筑工程造价信息。1.2 项目概况1.2.1 项目地点、范围*南峰高新技术产业园地处*市梅城镇与下涯镇辖区内，即在*市“环三江口经济圈”区域内。该区域东邻兰溪，南接浦江，北靠桐庐，是*市融入环*湾产业带的重要阵地，也是环*湾
8、产业区与金衢丽产业区的融汇处。本公司范围包括*、*和南峰三个区块，规划总面积为13.52平方千米。*区块西倚塘庄坞村，东与*下河凌家坞相接，南至白章线向*高山脚延伸300米左右，北至新安江南岸，规划区面积5.94平方千米；*区块东、南、西三面环山，北至新安江南岸，规划区面积3.84平方千米；南峰区块西靠严州大桥，南临白章线，北临新安江，规划区面积为3.74平方千米。1.2.2 项目建设内容项目用地总计13.52平方千米，具体如下：序号用地名称面积（hm）比例（%）1村庄居住用地71.865.32工业用地77.455.73污水处理厂2.50.24道路32.312.35公建用地4.530.36林地
9、652.1548.37耕地473.1935.08水域38.932.99合计1352.921001.2.3 项目用地情况本项目可供实施用地1600亩左右。1.3 可行性研究报告的内容和结论1.3.1 项目的优劣势分析发展*高新技术开发公司项目的优势：区位优势、用地优势、生态环境优势。公司项目的劣势：受限指标多、地形起伏大、基础设施差。1.3.2 项目建设条件分析基地内地形复杂多变，山坡与谷地相间，两者面积相当。各区块内地势南高北低，地形标高25米110米不等，河渠甚少，池塘较多，生态环境良好。三个区块中，南峰区块基本建设成形。*、*两个区块除少量现状建设用地和村庄之外，主要为低丘缓坡地，农田、菜
10、地和水塘居多。区内水域主要为新安江，其次为较低的山谷形成的水面，还包括山谷中的一些水库沟渠等。项目区内现状道路有下施线（*大桥）和白章线 等，交通条件较为便利。1.3.3 项目的功能定位和规划目标*产业开发公司将发展成高新技术产业聚集地、传统产业提升示范区、科技创新先导区、科技创新先导区。规划到2020年区内力争培育成*市级以上高新技术企业10家，*市级企业研发（技术）中心10家。以有机硅和精细化工等高新技术产业为主，大力发展新材料、新化工、新医药产业，形成高新技术特色产业。1.3.4 项目规划结构根据公司整体的形态为“三城夹两山”的特点，将本园划分为两个结构层次：层次一是指对整个高新产业园而
11、言，以白章线为发展主轴线，串联*、*、南峰三个区块，各区块间由山体生态廊道隔离。打造“三轴、三区、二廊”为主体结构的现代化高新产业示范区。层次二是每个块自身的用地结构：1、*区块：一心、两廊、三轴、四片；2、*区块：一心、一廊、两轴、两片；3、南峰区块：一心、一廊、三轴、三片。1.3.5 项目实施策略土地利用开发模式：采用台地式土地开发模式。产业引进策略：主要安排有机硅及相关产品、新材料、先进装备制造、综合化工、以及其他一些低污染、高产出、高附加值的产业。1.3.6 投资估算和资金筹措1、项目所需总投资额：经估算，*市级高新技术产业园项目总投资2.3亿元。2、资金来源。本项目由*市土地收购储备
12、中心自筹资金7000万元作为项目资本金，占总投资的30.43%，已经达到基础设施项目资本金比例的要求。其余的16000万元根据工程进度申请银行贷款。待本项目竣工后，由土地收购储备中心进行土地经营，偿还贷款。1.3.7 项目评价本项目经营收入主要为土地出让金收入。1、出让土地的收入估算为48000万元在完全市场经济条件下，土地的价值取决于市场的价格，根据*市国土局提供的资料分析，该该地块经改造开发后用地平均出让的地价约30万元/亩。2、经营总收入估算为44800万元。3、经营成本估算为28000万元，税金及附加1464万元，财务费用984万元，4、项目总利润27797万元。1.3.8 项目综合评
13、价结论从研究报告包括必要性研究、区域优劣势分析、建设条件分析、规划目标和功能定位、项目规划结构、项目实施策略、项目建设进度、投资估算和资金筹措、财务效益分析等方面，其主要研究结论如下。1、*完全有必要发展*南峰*市级高新技术开发公司，现在的选址是正确合理的。2、从各承载力分析，规划范围内适合并有条件建设高新技术产业园。3、产业公司建设定位清晰、配套齐全、位置优越，将有效的改善区域的投资硬环境，提高土地价值，加速区域经济发展，促进产业结构调整。4、有利于城市的环境改善和保护，对市域经济的可持续发展有重大意义。5、本公司的开发建设，可增加当地居民的就业机会。6、本公司的环境保护规划符合国家标准。综合上述研究
