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1、房地产会计全套账务处理和涉及税目一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。1、营业税：税率5%。2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为 7%（城区）、 5%（郊区）、 1%（农村）。计算公式 :应纳税额 =营业税 税率。3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为 3%。计算公式 :应交教育费附加额 =营业税 3%。4、印花税：（ 1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；（ 2）加工承揽合同、建设工程
2、勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；（ 3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；（ 4）借款合同，税率为万分之零点五；（ 5）对记录资金的帐薄，按 “实收资本 ”和“资金公积 ”总额的万分之五贴花；（ 6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。5、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额 (不含税 ) 税率 (%) 速算扣除数 (元)1 不超过 500 元的部分5 02 超过 500 元至 2000 元的部分 10 253 超过 2000 元至 5000 元的部分 15 1254 超过 5000 元至 20000 元的部分 2
3、0 3755 超过 20000 元至 40000 元的部分 25 13756 超过 40000 元至 60000 元的部分 30 33757 超过 60000 元至 80000 元的部分 35 63758 超过 80000 元至 100000 元的部分 40 103759 超过 100000 元的部分 45 15375计算公式：应纳个人所得税税额 =应纳税所得额 适用税率 -速算扣除数应纳税额 =工资薪金收入 -2000-“三险一金 ”6、所得税（ 1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。（ 2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。计算公式：应交所得税 =收入总额 * 税务核定固
4、定比例 * 所得税税率（ 3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。计算公式：应交所得税 =利润总额 * 所得税税率（ 4）所得税税率：一般企业所得税的税率为25%,符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。国家需要重点扶持的高新技术企业，减按 15的税率征收企业所得税。7、房产税依照房产余值计算缴纳的，税率为.；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12。8、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下：（ 1）大城市 1.5 元至 30 元；（ 2）中等城市 1.2 元至 24 元；（ 3）小城市 0.9 元至 18 元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6 元至 12 元。9、土地
5、增值税土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除条例规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益， 计算增值额的扣除项目金额包括：（ 1）取得土地使用权所支付的金额；（ 2）开发土地的成本、费用；（ 3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；（ 4）与转让房地产有关的税金；（ 5）财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即： 增值额未超过扣除项目金额 50的部分，税率 30。增值额超过扣除项目金额 50，未超过扣除项目金额 100
6、的部分，税率 40。增值额超过扣除项目金额 100，未超过扣除项目金额 2 00的部分，税率 50。增值额超过扣除项目金额 200的部分，税率为 60。二、房地产企业的账务处理给你提供一份房地产企业会计制度。房地产企业涉及的税费共有11 种（11 税 1 费）税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。费：教育费附加一、营业税1.转让不动产销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。2.房屋租赁（出租）属于服务业 租赁业3.房
7、地产销售公司买断商品房出售超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税 -服务业 ”缴纳营业税4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人视同销售不动产5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为比照销售不动产征收营业税6.纳税人自建后销售房屋自建自用的房屋不纳税； 如纳税人将自建的房屋对外销售， 其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。二、增值税销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。三、土地增值税（一）一般规定1.出售 征包括三种情况：（ 1）出售国有土地使用权；（ 2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（ 3）存量房地产买卖其中对于（ 2）新
8、建房地产转让（出售）的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本房地产开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目对于（ 3）对于存量房地产转让的扣除项目房屋及建筑物的评估价格。评估价格重置成本价成新度折扣率取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。转让环节缴纳的税金。2.房地产抵押（ 1）抵押期 不征；（ 2）抵押期满偿还债务本息 不征；（ 3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债 征。3.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；4.将开发的产品用于职工福利等房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、 抵偿债务、换取其他
9、单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（房地产清算）5.合作建房建成后自用 不征；建成后转让 征。6.企业兼并转让房地产 暂免。7.纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时， 如果产权未产生转移 不征收（清算时不扣除相应的成本和费用）（二）房地产企业土地增值税清算1.土地增值税的清算单位对于分期开发的项目， 以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。2.土地增值税的清算
10、条件（ 1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（ 2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（ 3）直接转让土地使用权的。3.土地增值税的扣除项目扣除取得土地使用权所支付的金额、 房地产开发成本、 费用及与转让房地产有关税金， 须提供合法有效凭证； 不能提供合法有效凭证的，不予扣除。清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的， 地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：A. 建成后产权属于全体业主所有
11、的；B.建成后无偿移交给政府、 公用事业单位用于非营利性社会公共事业的；C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。房地产开发企业销售已装修的房屋， 其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用， 应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法，计算清算项目的扣除金额。四、房产税1.地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、 出借的商品房应按规定征收房产税。2.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但
12、工程结束后， 施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。五、城镇土地使用税1.城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据。2.房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的， 其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由地方税务局结合具体情况确定。六、契税（承受方）1.企业公司制改造非公司制企业，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司， 或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司， 且所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。2.企业股权重组 不征3.企业合并 免征合并后的企业承受原合并
