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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date物业公司管理范围内人身财产损害案例物业公司管理范围内人身财产损害案例李老太诉北京高腾物业管理有限公司人身损害赔偿案【案由】李老太诉北京高腾物业管理有限公司人身损害赔偿案【关键字】合理限度的安全保障义务 人身损害赔偿【案情简介】原告：李老太 被告：北京高腾物业管理有限公司原告李老太在被告北京高腾物业所管理的自家楼下大厅摔倒，要求被告进行赔偿，但因多次协商未果，原告于20
2、09年*月*日向人民法院起诉。该院于2009年*月*日立案受理。2009年*月*日，法院开庭审理本案。法庭查明， 2008年1月17日上午11点左右，原告在自家楼下大厅摔倒，原告李老太诉称是由于物业保洁员用沾水的拖布擦拭楼门大厅的大理石地面，造成地面湿滑，并没设警示标志，导致自己滑倒。被告北京高腾物业公司辩称，事发当天北京下了雪，保洁员用抹布清理带进来的雪水，是为了防止有人摔倒，并且设有标志牌。李老太滑倒后，我公司工作人员还将其扶起送回家中，询问有没有受伤，当时李老太说没造成什么伤害。但是在庭审过程中，证人张女士出庭作证称，自己当时也只看到保洁员在拖地，没有看到警示标志。而物业公司则并未提交有
3、效证据证明当天设置了警示标志。原告摔倒后，经中日友好医院诊断为左肱骨外科颈骨骨折并住院治疗。因此原告住院花费了索赔住院费、复查费、住院伙食补助费、营养费、交通费、护理费、后续治疗费以及精神损害赔偿金，共计29833.95元。以上事实有证人张女士的陈述、原告的医院治疗证明、及医生开具的相关护理费等证据为证，证明事实属实。法院经审理后认为，物业公司在属于其管理、维护、保洁的范围内，应尽到合理限度的安全保障义务，在雪后天寒之时，不应使地面过分湿滑，同时还应当设立明显的警示标志，以保障业主及其他人的安全。同时，李女士作为一个心智正常的成年人，在雪后天寒地滑之时，也应当尽到合理注意义务，因此也应承担相应
4、的责任。为此，北京市朝阳区人法院一审判决，判定物业公司赔偿医疗费、住院伙食补助费、营养费、交通费、护理费、精神损失费共计14273元。案件宣判后，物业公司上诉。*人民法院维持了原判。【裁判】一审判决：北京市朝阳区人民法院认为，被告北京高腾物业管理有限公司未尽到合理的注意义务，应承担相应的责任，判定了物业公司承担60%的责任，共赔偿医疗费、住院伙食补助费、营养费、交通费、护理费、精神损失费共计14273元。二审判决：北京市*高级人民法院判决：维持原判。执行：因物业公司未履行判决，李女士2009年3月*日向法院申请执行。【法理解析】本案中物业公司和原告李老太的法律关系是符合服务合同的相关法律和义务
5、的关系。物业公司具有合理限度的安全保障义务，而原告也有尽到合同注意义务的要求。一般安全保障义务主要有三种情形：一是因自己行为致发生一定结果的危险而负有防范义务；二是开启或维持某种交通或交往而负有的警告、防范义务；三是因从事一定营业或职业而承担防范危险的义务。这些义务不履行，造成了受害人的损害，构成违法性，应当承担侵权责任。所谓合理限度的安全保障义务是指经营者应该在有限度承担责任，相对方也应当具有一定的责任。这里的归责原则应该适用无过错责任归责原则。本案中的被告是物业公司因注意到自己的雇员在打扫大厦时所负有的人身安全责任。安全保障义务是一种法律在综合考虑了在调整商业活动的秩序中设立这种义务的社会
6、经济价值及道德需要后依据诚信及公平原则确立的法定义务。具体是指经营者在经营场所对消费者、潜在的消费者或者其他进入自己所管辖范围内的人之人身、财产安全依法承担的安全保障义务。其义务主体为服务场所的经营者，包括服务场所的所有者、管理者、承包经营者等对该场所负有法定安全保障义务或者具有事实上控制力的公民、法人或其他社会组织。与此相对应的权利主体是：（1）消费者；（2）潜在的消费者；（3）实际进入该服务场所的任何人。该权利义务的主要内容是：在特定的服务场所，权利人的人身和财产安全应当得到保障，义务人应当对这种人身和财产安全履行相应的积极作为或者消极不作为义务。经营者的安全保障义务的法理基础是社会活动安
7、全注意义务。社会活动安全注意义务由诚实信用原则派生而来的，它来源于德国法院法官从判例中发展起来的社会活动安全注意义务或者一般安全注意义务的理论。社会活动安全注意义务原先指维持交通安全而言。即改义务是适用在公共秩序方面，如果没有注意，所损害的是不特定的人。目的在于强调在社会生活上应负防范危害的义务，具体指“在自己与有责任的领域内，从事或持续特定危险的，负有义务情况采取必要的、具期待可能性的防范措施，保护第三人免于危险”的义务。其主要有三种情形：一是经营者纯粹的不作为二是经营者提供的服务本身或硬件设备不安全导致客户受害，负有防范危险发生的义务。如在家举办酒会，应防止老树砸伤宾客；餐馆楼梯未全部修好
8、，应设告示牌或者切断通往楼梯的通道。三是因从事一定营业或职业的经营者消极不作为，未勤勉地尽到对不法侵害的防范和制止义务。如经营旅馆饭店，应注意清除楼道油渍，维护电梯安全，保证安全门畅通无阻的义务。上述第三种类型即为经营者的安全保障义务。业主在地下车库遭到绑架，物业管理公司应否承担赔偿责任？案例：2006年11月的一天深夜，上海的荀女士开车回家。在所居住小区的地下车库停车时，突然被两名陌生男子劫持。歹徒将荀女士捆绑后将其扔进她的汽车后备箱内，然后连人带车径直开往南京。荀女士说，在汽车、现金和银行卡被劫后，其机智地与歹徒展开周旋，最后歹徒用酒灌醉了她，并于第二天将她送到南京的一家旅馆，开车扬长而去
9、。死里逃生的荀女士回到上海后，很快把其居住小区的物业公司告上了法庭。荀女士认为，物业公司作为小区物业管理单位，所提供的物业服务中严重失职，未能及时发现、制止犯罪，导致两名陌生男子轻易将其劫持，并将她所携现金、银行卡等财物全部劫走，尤其对她的精神造成巨大伤害，故要求物业公司赔偿她现金、银行卡、医药费、精神损失费、律师费等各类损失共计78,000余元。物业公司则辩称，荀女士所述的案发经过在案件未侦破之前只能算是她的一面之辞，真实性难以确认，且荀女士遭绑架纯属偶然事件，具有不可预见性，超出了被告在正常物业管理中的能力和控制范围。并且，物业公司不存在过错，也不是加害人。经法院审理查明，绑架荀女士的两个
10、陌生男子目前尚未抓获，荀女士被劫的两张银行卡已被犯罪嫌疑人在外地提款及消费合计19,000余元。法院判决结果是，被告上海某物业公司赔偿原告荀女士经济损失人民币8,000元，对荀女士的其他诉讼请求不予支持。解析：物业管理条例第36条第2款规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。同时，其第46条第1款规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。另外，最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释的第6条第2款规定，因第三人侵权
11、导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。义务人合理限度内的安全保障义务标准，一般是依据相关行业主管部门所规定的标准来衡量的。如住宅小区内的监控设施、电梯运行等标准是根据各省、市、自治区建设主管等部门所规定的标准来实施的，如果物业管理公司的服务设施或服务未能达到相应的标准，一般即可认定其违反了相应的保障义务，进而应就业主所遭受的人身、财产损失承担相应的赔偿责任。家中遭窃 物业公司被判赔偿20% 希望自己住得舒心、住得安宁，是众多购房者在挑选并购买住宅时最起码的愿望。购房者此种愿望的实现，需要依靠物
12、业公司提供一流的、专业的、规范的物管服务来实现。但是，一旦业主遭遇财产损失，是否应向物业公司要求赔偿？物业公司的赔偿责任该如何界定？本期拍案说法为您解开疑惑。 原告：张庆，称已依约向物业公司按时交纳管理费，物业公司存在管理上的疏漏，要求物业公司赔偿自己的全部损失共59560元 被告：某物业公司，称已尽到保安责任，拒绝赔偿 案由：张庆家中遭窃审判结果：物业公司赔偿张庆遭窃损失的20% 8月22日晚，家住在北京市某住宅小区的张庆，一回到家门口便发现情况不妙：只见自家钢制防盗门和木门的锁头被人撬坏，整个门都损毁变形。入房一看，箱柜、衣物一片狼藉，张庆遂报案。 据统计，张庆家中被盗现金8300元、电脑
13、1台、数码摄像机1台、金饰1批、纪念币2套，共计损失价值59560元，该案至今未侦破。 在张庆看来，每月交纳物业管理费，把自家财产交给物业公司看管，如今小偷破门而入，物业公司竟毫无知觉，不管怎么说都存在管理上的疏忽，应赔偿自己的全部损失。 事发后，张庆找到物业公司协商赔偿事宜，但该公司不予理会。张庆遂把物业公司告到法院，要求该公司赔偿损失59560元。 据物业公司辩称，它的管理服务已达到国家ISO9001管理质量认证，认真落实了保安员职责制度、交接班制度，对车辆的进出做好登记，无奈小偷厉害，是小偷偷走业主的东西，业主应通过公安机关向小偷索赔。 物业公司表示，业主所交纳的物业管理费不可能完全消除
14、因犯罪行为可能引发的财产和人身安全的风险，该公司已尽到相应注意和防范的义务，对原告被盗案件的发生并无过错，故不应由被告承担赔偿责任。物业公司向法院提供了在失窃期间，其保安人员在小区门岗、小区内巡逻、执勤的记录等资料。 据查，2003年5月21日，张庆入住该住宅后，与物业公司签订了住宅小区管理公约，约定：物业公司按照有偿服务原则管理小区，张庆按住房建筑面积0.5元/平方米/月的标准交纳综合管理服务费。协议签订后，张庆依约按时交纳了管理费。 一审：物业公司无需赔偿 一审法院认为，物业公司在履行物业管理服务合同时，制定了对出入小区的车辆及人员以登记等方式进行适当管理的制度，对小区内住户的财产尽到了合
15、理、谨慎的注意义务。 张庆并未就住宅内的物品与物业公司签订专门的保管合同，物业公司无从知晓张庆私人物品的种类及价值，对此也就不负有法律上的责任。且目前张庆住宅被盗案件尚未侦破，其财物损失的数额无法确认。 一审法院驳回张庆要求物业公司赔偿的请求。一审宣判后，张庆不服，向北京市中级人民法院提起上诉称；物业公司承诺对小区内财产和人身实施全天候全方位的保护，作为业主，屋内财产在上班、上学后全部置于物业公司保护之下，在这种情况下失窃是物业公司严重违约和失职所致。 二审：物业公司应赔20% 市中院经审理后认为，物业公司在公约、小区管理规程等文件中均承诺对小区物业及居民人身、财产负有安全保障义务。从本案证据可知，失窃案件发生时，犯罪嫌疑人以暴力手段破坏张庆住宅两重大门（其中一重是钢制防盗门），进入室内翻箱倒柜窃取财物后离去。 由此可见，物业公司对小区居民住宅的保安巡逻显然存在疏漏，对罪案未能及时发现、制止，对由此造成的损失负有一定过错，应承担相应的赔偿责任。 因案件发生在室内，发现入室盗窃有一定难度，而业主对其室内财产负有主要的安全保障
