房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择提纲

《房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择提纲》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择提纲（12页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择提纲房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择东南大学土木工程学院建设与房地产系黄有亮1投资费用的组成及计算1.1开发成本1.1.1 土地使用权出让金1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费，生地，1.1.3前期工程费1.1.4建安工程费1.1.5基础设施费1.1.6公共配套设施费1.1.7不可预见费1.1.8开发期间税费1.1.9其他费用1.2开发费用1.2.1管理费用1.2.2销售费用1.2.3财务费用2投资资金使用计划的编制2.1编制投资资金使用计划的依据2.2资金使用计划表的形式2.3资金使用计划编制方法3融资基本理论3.1资金投入方式与来源3.2项目

2、的融资组织形式3.2.1既有项目法人融资3.2.2新设项目法人融资3.3资本金筹集(1) 公司融资方式下的项目资本金(2) 项目融资方式下的项目资本金3.4负债融资对于房地产项目来说主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。(1)商业银行贷款,按贷款的期限划分，按贷款的用途划分，按贷款有无担保品划分(2)非银行房 地产金融机构3.5信用保证措施3.6抵，质，押贷款与抵，质，押物(1)抵押贷款,2，质押贷款3.7筹资决策4房地产开发项目融资实务4.1短期资金筹措(1)商业信用(2)商业票据,，本票与汇票(3)短期贷款4.2中长期资金筹措(1)开发企业自有资金银行抵押贷款信托贷款以契约式合资结构

3、方式 合作开发(5 )预售回款与定金(6)让承建商带资承包(7)增资扩股(8)股东借款(9)股票(上市股 份制开发企业)(10)发行公司债券(11)银团贷款4.3开发各阶段融资方案4.3.1 土地竞投与购地,1,资金投入量,2,资金来源4.3.2规划设计与场地准备，1,资金需求,2,资金来源4.3.3 ?0以下工程,1,资金需求,2,资金来源4.3.4主要结构工程,1,资金需求,2,资金来源4.3.5多层主体封顶（高层主体2/3） ,1,资金需求,2, 资金来源4.4资金回笼与资金管理4.4.1资金回笼4.4.2资金运作管理4.4.3资金运作实战技巧,1,资金运作及风险回避,2,资金投入与回笼

4、技巧，短线投资的资金投入与回笼技巧，长线投资的资金投入与回笼技巧，长短结 合投资的资金投入与回笼技巧5房地产项目融资现状与出路传统融资方式：自有资金+银行贷款现阶段融资方式：,1,自有资金+信托计划,2,股权融资+银行贷款,3,自有资金+房地产投资基金创新融资模式：,1,开发商贴息委托贷款，2,信托+房地产销售期权下面红色部分是赠送的总结计划，不需要的可以下载后编辑删除2014年工作 总结及2015年工作计划（精选）XX年，我工区安全生产工作始终坚持“安全第一，预防为主，综合治理”的方 针，以落实安全生产责任制为核心，积极开展安全生产大检查、事故隐患整改、安 全生产宣传教育以及安全生产专项整治

5、等活动，一年来，在工区全员的共同努力 下，工区安全生产局面良好，总体安全生产形势持续稳定并更加牢固可靠。一、主要工作开展情况（一）认真开展安全生产大检查，加大安全整治力度。在今年的安全生产检查活动中，工区始终认真开展月度安全检查和日常性安全 巡视检查记录，同时顺利完成公司组织的XX年春、秋季安全生产大检查和国家电 网公司组织的专项隐患排查工作。截止日前，工区先后共开展各类安全检查71次，查出事故隐患点22处，均进行了闭环处 理。通过检查活动，进一步夯实了工区的安全生产基础。（二）顺利完成保电专项工作。本年度工区共进行专项保电工作10次，累计保电天数达到90余天，通过工区 全员的共同努力，顺利完

6、成春节保电、国庆保电、七一保电、特高压投送电保电、 500kv沁博线保电等一批重要节假日的保电工作。（四）工作票统计及其他工作情况。截止11月15日，我工区连续实现安全生产1780天;全年共办理工作票50 张，其中第一种工作票24张，含基建单位8张;第二种工作票26张。工作票合格 率100%，执行情况较好。全年工区所辖线路跳闸次数共计0次，线路跳闸率为0 次/（百公里?年）。（四）安环体系标准化建设本年度在公司统一的部署下，工区积极参与安环体系标准化建设工作，先后派 员参加安环体系标准化培训2次，迎接公司开展安环体系内审工作三次，先后审查 出问题共计20余处，先后进行了闭环整改。截止日前，工区

7、已初步建立起了标准 化安环工作体系，在今后工作中，工区将进一步完善各项工作流程，努力确保体系 工作符合外审相关要求。（五）强化安全生产责任制的落实。工区高度重视安全生产工作，根据年初制定 的安全工作目标，按照公司统一要求，工区各级人员均签订安全生产责任书，强化 各级人员安全责任意识，一级一级，层层抓落实。建立和完善安全生产责任体系， 严格执行安全生产规程、规范和技术标准，加大安全投入，加强基础管理，加大安 全培训教育力度。努力实现工区安全工作规范化管理。（六）加强安全生产教育培训工作，着力增强安全防范意识。为了进一步加强全 区安全防范意识，提高安全技能，我们先后制定并顺利实施了XX年工区安全技

8、 能培训计划与方案、XX年“安全生产月”活动实施方案，明确了活动的指 导思想、活动主题、活动时间、活动组织形式和要求。组织开展安全生产岗位资 格，安全技术和安全管理培训，突出抓好一线青工和安全责任人培训教育，着力提 高安全意识，不断增强自身安全技能培训，提高工区安全生产管理水平，实现安全 生产。工区组织培训一线员工百余人次，先后组织工区所有生产人员参加安规 培训以及登高架设取证以及复审培训工作，并对其进行考核，不合格者要求重新培 训学习，考核合格后后方能上岗作业。对新进员工做好三级安全教育，特别是岗位 培训，安全教育培训，并对其进行严格考核合格后方能上岗作业。（七）加强安全生产应急管理工作，提

9、高预警防范和处置事故灾难的能力。突出 预防为主，着力做好事故超前防范的各项工作，这是我工区安全生产工作的重要方 针。一年来，我工区不断完善安全生产应急预案，加强各类事故以及可能危及安全 生产的自然灾害的预测、预报、预警、预防工作的同时，进一步强化应急救援队伍 的管理，建立应急值班制度，提高突发事故处置能力。工区举行了 XX年迎峰度夏 应急演练，有效提高了工区应急处置能力。先后圆满完成XX年迎峰度夏，防汛保 供电等任务。二、存在的主要问题（一）施工线路遗留问题较多，线下遗留树木和违建房屋不断增多，处理复杂。（二）电力设施破坏、线下施工、异物等时刻威胁着线路的安全运行。施工周期 较长的线下作业项目

10、日益增多，各种超大机械施工较多，给线路运行造成很大的隐 患，由于很难与施工方签订安全协议，工区在处理此类事件的时候很被动，各种隐 患不在预控之中。截止目前，工区共存在线下施工点22处，为保证线路安全运行，与施工方签 订施工协议书3处，下发施工安全告知书13份，张贴警示标志共计5处。（三）工区员工的安全意识、理论技能水平有待提高。随着线路的日益增多，生 产任务繁重，我工区青工人数偏少且安全素质有待提高，对工区的安全生产提出了 严峻的考验。三、2015年安全生产工作思路下一年，我工区将继续坚持“安全第一，预防为 主，综合治理”的方针。强化安全生产管理和监督，建立安全生产长效机制，遏制 安全事故，推

11、动工区安全生产进一步持续好转。为此，我们将突出“四抓”做好安 全生产工作。一是抓基层基础。按照“重基层、打基础、强监管”的工作思路，建立完善工 作制度、设置基础台帐、健全监管网络，充分发挥安全监管职能，使安全生产关口 前移、重心下沉，筑牢安全生产第一防线。二是抓隐患治理。切实加强和解决安 全生产薄弱环节和突出问题，坚持隐患排查治理活动常态化，针对工区安全生产工 作的新情况、新问题，及时完善监管办法，落实监管措施，做到月月普遍排查，每 周重点排查，真正把事故隐患消灭在萌芽状态。三是抓重点防范。重点要放在线下作业大型机械的监管，防范线路外力破坏， 积极争取主动，努力使各种线下外部作业项目完全处于工

12、区的可控状态之中，强化 隐患排查，落实整改措施，及时消除安全隐患，确保安全。四是抓宣传教育。加强警示教育，对典型安全生产违章行为及时曝光，加强学 习，狠抓违章治理，增强所有人员安全生产制度观念和自我保护意识，形成人人重 视安全、关注安全、防范事故的良好氛围。时间飞逝，转眼xx年年关已到，我到xx公司也有一年时间了。这是紧张又充 实的一年，xx见证了我从无到有。从今年三月八号进公司以来的一年，对我来说 是一个成长的过程，我从一名经验浅薄的应届生，逐渐成长为一名具备一定专业知 识的采购职员。面对这一年，xx公司所有人齐心协力，同心同德，克服了今年市场经济低迷的困难，使公司产品推陈出新，这是值得我们

13、骄傲的。为我们克服了困 难，经受住了考验而骄傲自豪。年初，我以应届生身份来xx公司实习，这是我从学校走向社会的第一步，是 人生道路上一个很重要的起点。众所周知采购部是公司业务的后勤保障，是关系到 公司整个销售利益的最重要环节，所以我很感谢公司和领导对我的信任，将我放在 如此重要的岗位上。回首这一年，我在xx的取得的进步都历历在目，每一个进步 都值得我骄傲。正是因为有了一个良好的平台和一群可爱的同事，才使我能够快速 适应工作，一步步走向成熟。工作中有苦也有乐，但更多的是收获，这一年的工作我受益匪浅。古人 云：“纸上得来终觉浅，要知此事必躬行”。对我们应届生来说刚走上工作岗位是 理论与实践相结合的

14、学习，把理论应用到实践当中并在实践中积累更加丰富的理论 知识。转眼已经一年。就这一年的工作我做一个简单的总结，汇报我在xx公司一 年来取得的成绩以及自己的不足。一、个人成长方面：1、心态转变。学校的生活养尊处忧，无需我们担忧某些问题，学校三点一线 的生活，学习跟得上就可以，而在工作当中就不然，工作中，我们要考虑如何提高 工作效率，怎样处理与上级领导、同事的关系，还有在工作当中的不尽人意等事 情，这些都要我们以一颗平常心去对待，及时的转变心态会让我们工作更加顺利。2、计划做事。有了明确的计划，目标才清晰，以至于在工作中不会茫然。在 采购部工作的一年中，我每天都整理工作日志，记录下我要做的事情，然

15、后再总结 一下完成状况，日志看似平常，但在无形中提高你做事的效率和工作的有序程度。 也改变了我刚开始工作缺乏系统和逻辑性的缺点。3、处处留心皆学问。这是我毕业的时候导师对我讲的一句话，对这句话并没 有给我多说什么，但在工作当中我深有体会，初到采购部我把仔细阅读以往的采购 合同。在整理过程中我仔细的看了一下采购合同的内容，这为我以后的修改合同起 到了很大的帮助，我可以直接套用以前的合同范本，这个结果直接归为我的留心。 在生活中只要你留心处处都有学问在，不要总是期盼别人告诉你怎么去做，应该学 会思考自己应该怎样去做，留心别人怎么做。4、不以事小而不为。做大事小事有不同的阶段，要想做大事，小事情必须

16、做 好。这是我急需知识和经验的阶段，做一些繁琐的小事情，很有必要。工作中我努 力做好每一个细节，但我并没有感到烦，而是把它当作我素质培养的大讲堂，正因 为这些小事情改变了我对工作的态度。小事情值得我去做，事情虽小，可过程至关 重要。在xx有一群乐于帮助我的同事，在工作过程中，我虚心求教，同事也不吝 啬热情帮助。从最简单的电子元器件，到产品特征、市场情况，让我在找到了学习 了方向，使我更有针对性地提高自己的工作能力。5、认识的提高。以前我只泛泛认为采购就是买东西，简单的金钱与物质的交 易，只要价格合适、质量过关那就可以。通过工作才知道其实不然，这个简单的买 卖关系并不简单。保证适时适地适质适价都是采购过程中