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1、市场调研报告妇兴迁安拟建项目市场调研报告目 录第一章 迁安总体经济状况第二章 迁安宏观房地产走势第三章 迁安市消费现状分析第四章 迁安市规划发展方向第五章 项目基本情况调查第六章 项目客户构成及购买心理分析第七章 项目建议第八章 相关附图及附表 前 言受河北妇兴房地产开发有限公司的委托，富可达置业对迁安市商品房市场环境进行了调查。通过调查，了解迁安市自然及社会经济发展状况，居民消费水平及需求情况。商品房的供给需求情况，为项目的定位、营销推广、经营方针等提供依据。河北妇兴房地产开发有限公司于2002年取得了迁安市迁安颂广场旁项目的开发建设权。从目前迁安市的城市发展方向及项目所处位置看，项目不具备
2、明显的优势。如何在迁安新近上市的三十几万平方多米的房地产供给竞争中，争取我们的最大份额，提升项目的档次和关注度，是我们目前面临的关键问题。本报告从迁安市总体经济状况、房地产开发走势等九个方向进行了详尽的阐述，为项目的定位、营销推广、经营方针等提供依据。完成本提供我们展开了以下六方面的重点工作： 第一：通过走访市政府、统计局、规划局、房管局、产权处、建委、 商委、街道办事处、居委会和派出所等有关部门，同相关人士交流，获得一手资料。 第二：查阅迁安近几年的统计年鉴，访问相关网站，翻阅报刊、杂志等了解相关信息。 第三：对迁安现有房地产项目进行调研分析。 第四：迁安市区的主要商业街和居民区采用抽样调查
3、的方法，对居民消费需求进行调查。我们将迁安市区分做五个区域，采用不等比随机抽样，问卷调查方式，共取得有效问卷2份，从而保证调查的代表性和特点分布的均匀性。 我们以项目为核心，针对当前迁安的经济环境，迁安房地产现状及发展预测，把握“钢铁迁安、中等城市”的发展方向，对项目总体策划提供专业意见，希望与妇兴公司携手建设优质的、前瞻的差异化产品，不仅赢得市场的先机，更为迁安市人民开辟新的生活方式。 第一章 迁安总体经济状况一、 迁安市概况：迁安市位于河北省东部，东与卢龙县交界，南与滦县相连，西与迁西接壤，北以长城为界与青龙满族自治县相邻。市人民政府驻地迁安西南，距唐山市60千米，全市共有12个镇，7个乡
4、，534个行政村，全市总人口667764人，其中农业人口570852人，总户数200116户。包括农户15397户，城镇人口约8万人，其中非农业人口36464。市境内最大距离东西41平米，南北46平米，总面积1208平方米，境内有板栗、花生等土特产。全市工业发展迅速，以钢铁建材为主，农业推行产业化经营。积极发展特色农业、设施农业、无公害农业。林业稳步发展，森林覆盖率比较大 ，大力实施造林计划。市区交通便利，资源丰富。但是，由于工业较多，环境污染较为严重，污染区严重的农村居民，有钱的大多有向市区搬迁的趋势。二、 城市发展迁安历史悠久。秦王政26年（公元前221年）设离枝县，金大定七年（公元116
5、7年）更名迁安县，县级建制长达2217年。1996年十月经国务院批准撤销迁安县设立迁安市。现辖20个乡镇（办事处）、533个行政村，总面积1208平方公里，人口66万。经过二十多年改革开放，迁安经济跃居河北省二十之强首，财政收入居河北省第一，一座规划科学设施完善功能齐全的现代化新兴城市正在崛起。第三、地理环境迁安市位于河北省东北部，燕山南麓，滦河岸边。地处东经118度26分至118度55分，北纬39度51分至40度15分之间。东西跨度39公里，南北纵距45公里。属暖温带、半湿润季风气候。全年平均气温11.5度。全年降水量711.9毫米。全年日照2292.5小时，无霜期198天。第四、区位优势
6、迁安地处环渤海环京津一级经济开发区内，西距京津两大城市约200公里，与秦皇岛、唐山相距仅80多公里。京秦、大秦、通坨三条铁路横跨东西，卑水铁路沟通南北。境内有7座客货站6条铁路专线，年运输能力1200万吨。新建成的京沈高速公路、102国道等5条公路构成四通八达的运输网络。海运有相距80多公里的秦皇岛港、京唐港，相距200公里的天津新港三大出海口，首钢迁安矿业总公司、河北迁安化工有限公司等5家大型企业座落于迁安。第五、矿产资源迁安矿产丰富。现已探明的种类矿藏有20多种，其中铁矿总储量4亿吨，白云石储量10亿吨，花岗大理岩、镁、铜、金、膨闰土、石英等矿产资源具有良好的开发前景。第六、产业结构200
7、1年，迁安市国内生产总值为1001亿元，仅次于失去和丰南市（102.5亿元）。其中农业13.7亿元，工业和建筑业57.2亿元，第三产业34.2亿元，第一、二、三产业的国内生产总值比例为1：3.8：2.5，工业在总体份额中占到52.1%，高唐山市河北省的比例，足以证明迁安工业化的发展水平。工业 迁安工业基础雄厚，门类众多，已形成冶金、建材、造纸、地毯、纺织、化工、医药、线缆、能源等工业体系。主要工业产品有500多种，名优产品100多种。年产铁精粉450万吨，水泥近100万吨，机制纸12万吨，地毯360万平方英尺，服装150万件，毛毯40万条，玉米淀粉10万吨，药品10亿5千万粒。目前，市乡企业基
8、本实现了“国退民进”机制改革，新的机制给企业注入了生机勃勃的活力。农业 迁安有着丰富的农副产品资源，是京东板栗的发源地和主产区之一，还是全国瘦肉型猪生产基地，河北省花生、桑蚕重要生产基地。近年来，通过调整农业产业结构，牛肉、肉鸡、生猪、蔬菜、果品、食用菌六大主导产业已具有一定规模，开始向商品化、外向化发展。生态农业建设全国领先，获“全国生态农业建设先进市”称号。外经外贸良好的投资环境，优惠的投资政策，吸引众多国内外的作者，先后同美国、英国、日本、加拿大、新加坡、韩国、香港、台湾等10多个国家和地区进行经济技术合作，与国际50多个大中城市和80多家大专院校、科研单位建立经济技术协作关系，累计引进
9、中外资金10多亿元。对外贸易发展迅速，农产品、地毯、服装、有色金属、食品、建材、化工等10多类50多个品种远销30多个国家和地区。年出口创汇200多万美元。旅游迁安历史悠久，文物古迹众多。爪村遗址的发掘的骨针、骨锥、杨家坡出土的“古菱齿象”极为罕见。蜿蜒燕山之颠的大理石长城鲜为人知。新开发的石梯子沟生态农业游、灵山游、龙山游、白羊峪游已成为增收的朝阳产业。科教科技事业得到长足的发展，拥有各类专业技术人员1.5万人，科技进步对经济增长的贡献率达到57%。教育事业成果显著，普通教育、职业技术教育、农村成人教育均进入全国先进行列，为经济建设提供了大批高素质人才。七、经济发展方向 在河北省十届一次人代
10、会上，省委、省政府提出唐山要走在全省经济发展最前列的要求。迁安作为全省经济实力较强的县市，更要当好唐山，全省的先锋，抓住机遇，乘势而上，加快“钢铁迁安，中等城市”的建设步伐，努力在全省率先全面建设成小康社会。迁安地处“京津唐”金三角内，毗邻京津唐秦，具有独特的区位优势；作为矿产资源丰富，具有雄厚工业基础的工业大市，经过改革开放以来二十多年的建设尤其是近两年来“钢铁迁安、中等城市”建设的飞速发展，市域经济实力与日惧增，城市基础建设设施建设目标月异，为城市经济发展积蓄了强大的发展后劲；特别是“依托首钢、服务首钢、发展迁安”方针及“城外就是外”理念的提出，与首钢的合作，与国内外大企业、大商社的合作，
11、给迁安发展带来了深远的影响和变化，迁安的发展掀开了崭新的一页。在全国第二届县城经济基本竞争力百强县（市）评比中，迁安位列第80位。党的十六大以后全国经济进入新的战略机遇期，国际和国内产业、资本加速北上以及京津一些产业向外转移，给迁安发展带来新的机遇。所有这些，都为迁安在全省率先全面建成小康社会奠定了良好的发展基础，提供了广阔发展空间。第二章 迁安宏观房地产走势一、发展：迁安市区住房改造工作是从90年代初开始的，商品房的建设开发还是近几年的事情。迁安市房管局从89年起开始住房改造，三年间，共建经济性住宅10余万平方米，楼房面积较小，权属均为企、事业单位，居住人只享有居住使用权，并不拥有产权。93
12、年以后，迁安市的住房建设脚步放缓，开发量约为每年一至两万平方米，基本上是平房改造工程。90年代末，迁安市房管局开始与各大企、事业单位集资建房，深受当地居民欢迎。集资建房项目的特点是：可出售给个人，产权归购买居住者所有，而且价格不会很高。正因如此，迁安市的集资建房项目均为尽产尽销，项目刚刚开工建设已经售出大半，还未交竣入住，就已经全部售出了。2001年，迁安市有了真正意义上的商品房开发建设。二、现状：迁安市总人口66.5万人，总户数19.9万户。其中市区人口8万人（首钢占1万多人），人均居住面积28m2，35%的民住房为平房，65%的市民选择楼房居住。“九五”以来，迁安抓住撤县设市机遇，结合“三
13、迎两创”活动，加快实施“城建启动”和“城镇化”战略，从房改和房地产综合开发入手，狠抓住房建设。从1997年至目前，近六年来，城区共审批各类住宅楼面积84.7万平方米，计划总投资7.2亿元，实际实施建筑面积62.8万平方米（主要是经省市计委批复立项的惠宁小区安居工程、黄台小区、健泰小区经济适用住房等未能开发建设），实际计划总投资5.3亿元，已竣工面积33.7万平方米，已完成投资3亿元，年均竣工面积6.7万平方米。其中，房管局及各单位、企业建职工集资住宅楼和经济适用住房面积16.5万平方米，安排住户1940户，房地产开发商及城区各村建设商品住宅楼17.2万平方米，安排住户1960户，商品房销售率达
14、到95%以上。迁安房地产市场一直属于卖方市场。今年以来，已审批城区住宅29.1万平方米，其中合理村平改楼5.7万平方米，食品厂平改楼3万平方米（定向出售马矿职工），尚未开工。2001年，城镇居民住房人均使用面积已达25.4平方米，人均居住面积达到17.4平方米。住宅建设已由原来的以房管局、各单位建设职工集资住宅楼为主向以商品房建设为主，通过学习先进地区经验，树立科学经营城市理念，住宅建设土地已由市土地储备中心统一收购，通过竞价拍卖供应土地，为城市建设积累了一定的资金，房地产市场逐渐走向规范化。迁安房地产业虽然取得较快发展，但仍存在一些问题：一是规划的龙头作用不强，审批把关不严。特别是前几年，对
15、旧城改造缺乏统一规划，整体考虑，一些住宅楼属见缝插针式建设，造成部分居住小区规模小、布局不合理、物业管理水平低；二是设计单调，标准不高。由于房地产市场一直处于卖方市场，消费者仅限于“住”的需求，根本不能考虑环境、结构、舒适等因素，而开发商为了多赚利润，只是由当地资质较低的设计单位进行设计，只考虑提高土地利用率，没有考虑居住环境的美化、居住条件的舒适，缺乏人文观念，小区只是几栋楼的简单排列；三是房地产市场不够规范。由于前几年迁安住宅市场供不应求，住宅建设利润较高，相关管理不到位，企业、村集体、开发商竞相开发，造成房地产业无序竞争。迁安市区居民现在所居住的平房，多为近十年间兴建的，质量好，环境也不错，有的平房还附带自家小院，宅基地多在200平方米左右。除非政府规划、强行拆迁，一般的平房居住人家还是非常满意现有的居住方式，即使被商品房社区的综合配套、保安等各种优势所吸引，购买了楼房，也不会放弃对平房老宅子的拥有权。迁安市区现有楼房居住区片20个，总建筑面积约为70万平方米，大部分楼龄在6年以上，配套设施也较陈旧，基本上没有物业管理，居民普期望居住条件的改善。目前迁安市区在建在售商品房和集资建房项目八个，分别为现代商城、黄台小区、燕惠小区、燕春小区、明兴小区、兴安小区
