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1、一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1掌握对房地产价格影响因素的总认识；2熟悉房地产价格影响因素的分类；3掌握房地产自身因素；4熟悉人口因素；5熟悉制度政策因素；6熟悉经济发展状况因素；7掌握居民收入水平因素；8掌握利率因素；9熟悉汇率因素；10熟悉物价水平因素；11了解政治安定状况因素；12了解社会治安状况因素；13熟悉城市化因素；14了解房地产投机因素；15了解国际因素；16了解心理因素；17了解其他因素。二、内容讲解第四章房地产价格影响因素房地产价格水平的高低及其
2、变动，是众多对房地产价格有影响的因素对房地产价格综合作用的结果。这些对房地产价格有影响的因素，称为房地产价格影响因素，简称影响因素或因素。因此，做好房地产估价还需知晓各来源：建设工程教育网房地产价格影响因素，掌握这些因素是如何以及在何种程度上影响房地产价格的。为此，本章首先综合说明各种因素对房地产价格的影响，然后把它们分为房地产自身因素、人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素，分别分析它们对房地产价格的影响。第一节房地产价格影响因素概述一、对房地产价格影响因素的总认识房地产估价的主要难点，是房地产价格影响因素众多且难以准确量化它们的影响。要把握房地产价格影响因
3、素，准确量化它们对房地产价格的影响，首先应有下列8点认识：（1）不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的因素或者其变化会导致房地产价格上升，有的因素或者其变化会导致房地产价格下降。并且，对于不同类型的房地产，同一因素或者其变化所引起的房地产价格的变动方向可能是不同的。例如，某一地带有铁路，该地带如果是居住区，铁路可能是其贬值因素；该地带如果是仓储或工业区，铁路可能是其增值因素。弄清这一点，有助于估价时把握对房地产价值测算结果的调整方向，即面对某一影响因素或者其变化时，对房地产价值测算结果是应向上调整还是应向下调整。（2）不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的
4、程度是不尽相同的：有的因素或者其变化所导致的房地产价格的升降幅度较大，有的因素或者其变化所导致的房地产价格的升降幅度较小。以住宅的朝向和楼层为例，通常情况下朝向对价格的影响比楼层对价格的影响大。但是，对于不同类型的房地产，那些影响较大的因素也许会变为影响来源：建设工程教育网较小的因素，甚至没有影响，相反，那些影响较小的因。素可能成为主要的影响因素。例如，商场与住宅相反，其楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。弄清这一点，有助于估价时合理确定各种影响因素的权重及对房地产价值测算结果的调整幅度。（3）不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房
5、地产价格，如图4-1（a）所示；有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，但在另一状况下随着其变化会降低房地产价格，如图4-1（b）所示，有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的，如图4-1（c）所示。例如，修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了其内外交通，方便了居民出行，会提高该居住区住宅的价格；另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，又会降低该居住区住宅的价格。至于它最终是提高还是降低该居住区住宅的价格，要看受影响住宅临该道路的远近以及该道路的性质等情况。其中，紧临道路的住宅
6、较里面的住宅受到的负面影响要大，除非有了该道路之后适宜改变为商业用途。但是，如果该道路是一条过境公路，如高架路或全封闭的高速公路，则对住宅来说只有负面影响，没有正面作用。 （4）有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关。在与时间有关的因素中，引起房地产价格变动的速度又可能是不相同的：有的因素会立刻引起房地产价格的变动，有的因素对房地产价格的影响则会经过一段较长的来源：建设工程教育网时间才会表现出来。例如，增加或减少房地产开发用地的供应量，放松或紧缩房地产开发贷款和购房贷款，放宽或限制购房对象，提高或降低房地产交易税费等房地产市场调控的政策措施，对房地产
7、价格的影响通常需要一个过程。（5）各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成变的：随着时间的推移，人们对房地产的消费偏好会发生变化，从而那些提高房地产价格的因素也许会变为降低房地产价格的因素，那些对房地产价格有较大影响的因素也许会变为有较小影响的因素，甚至对房地产价格没有影响；相反，那些降低房地产价格的因素也许会变为提高房地产价格的因素，那些对房地产价格有较小影响的因素也许会变为有较大影响的因素。（6）同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不相同的：不同地区的人们对房地产的消费偏好可能不同，某个因素在某个地区可能被人们看重，但在另一个地区未必如此。例如，中国北方地区比
8、南方地区更看重房屋朝向，南方地区比北方地区更看重“风水”。（7）各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不相同的：人们在消费上普遍存在“边际效用递减”现象。例如，当绿地率很低的时候，提高一点绿地率对房地产价格的影响就较大；当绿地率已达到较高水平时，再提高一点绿地率对房地产价格的影响就较小。（8）某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，例如，土地使用期限对房地产价格的影响可以采用公式计算，楼层、朝向对房地产价格的影响可以通过对大量不同楼层、朝向的房地产成交价格、租金的调查统计得出，但许多因素对房地产价格的影响难以用数学公式或者数学模型来量化，它们对房地产价格的影响
9、主要依靠房地产估价师的估价理论知识、实践经验以及对当地房地产市场的深入调查了解作出判断。所以说，房地产估价必须依靠科学的估价理论和方法，但又不是简单地套用某些计算公式就能解决的；估价需要定性分析与定量分析相结合，测算需要以综合分析房地产价格影响因素为基础，测算结果往往还需要通过对房地产价格影响因素做综合分析后再做适当调整才能作为估价结果；定性分析也需要以一定程度的定量分析为基础，二者相辅相成。但在实际估价中应尽量采用定量分析来量化每种因素对房地产价格的影响程度，使估价科学化、精确化，避免模糊化、笼统化。只有当无法采用定量分析予以量化时，才可以仅根据经验来判断某种因素对房地产价格的影响程度。二、
10、房地产价格影响因素的分类房地产价格影响因素众多而复杂，需要进行分类。一种分类是先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，然后再分别进行细分。其中，房地产自身因素可再分为区位因素、实物因素和权益因素，房地产外部因素可再分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。这些因素还可进一步细分。对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个来源：建设工程教育网别因素三个层次。一般因素是指对广大范围的房地产价格水平都有影响的因素，例如经济发展状况、货币政策、物价、利率、汇率等。区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格水平有所影响的因素，例如所在
11、地区的城市规划调整、环境状况、基础设施完备程度等。个别因素是指对估价对象房地产价格水平有所影响的估价对象自身状况因素，例如位置、规模、土地形状、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等。需要指出的是，一般因素、区域因素和个别因素的界限并不是固定的，随着估价对象范围的扩大，某些区域因素也许会变为个别因素。下面主要根据上述第一种分类，对各种因素对房地产价格的影响作一定性分析。为分析、讨论的方便起见，把房地产外部因素中的人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素提升一个层次，将它们与房地产自身因素并列进行叙述。还需要说明的是，许多影响因素之间不是完全独立的，甚至存在着交叉或包含
12、关系，但在分析某一因素对房地产价格的影响时，是假设其他因素不变的，尽管它们在来源：建设工程教育网现实中不可能不变。第二节房地产自身因素房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格高低，是不同的房地产之间价值高低差异的基本原因。所谓房地产自身因素，是指构成房地产区位、实物和权益状况的因素。因此，房地产自身因素又可分为区位因素、实物因素和权益因素三类。一、区位因素前面讲过，区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。人们的各种生产、生活活动都需要房地产，并对其区位有所要求。房地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便捷或者社会影响。因此，房地产的区位不同，例如是
13、坐落在城市还是乡村，是位于城市中心区还是边缘地带，是临街还是不临街，价格会有很大的差异。尤其是城市土地，其价格的高低几乎为区位优劣所左右。房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清什么样的区位为优，什么样的区位为劣。房地产区位优劣的判定标准，虽然因不同的用途而有所不同，但在一般情况下，凡是位于或接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大、环境较好、基础设施和公共服务设施较完备位置的房地产，价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。较具体地说，居住房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境和景观、公共服务设施完备程
14、度。其中，别墅的要求是接近大自然，周围环境和景观良好(如有青山、碧水、蓝天)，居于其内又可保证一定的生活私密性。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通等。办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通等。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。城市内部区位与地租(地价)的关系如图4-2所示。由于各种用途对交通都有要求，而且不同用途对交通的敏感程度不同，所以在完全竞争的市场条件下，每种用途的经济地租曲线均是递减的，并且梯度不同。一般地说，由于零售业对交通最为敏感，有所谓“一步三市”，
15、其经济地租曲线的梯度最大，在市中心所能产生的经济地租为各种用途之最。专业服务业(如律师、会计师、估价师等)、轻工业和批发业因对交通没有零售业那么敏感，其经济地租曲线的梯度较零售业小。接下来的是居住用途，因为它对交通的敏感程度不如前者，所以经济地租曲线的梯度要更小一些。在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。农业由于在市中心和在较偏远的市郊所产生的经济地租差异较小，所以其经济地租曲线较平缓，梯度是各类经济活动中最小的。如果把上述各种用途的经济地租曲线重叠，便可知各地段产生经济地租最高的是哪一种用途。在完全竞争的市场条件下，各个土地使用者按照其产生
16、的经济地租决定自己的付租能力，向土地所有者租用土地，而土地所有者则把土地租给那些出价最高的使用者，即假设每块土地都由能够支付最高租金的用途使用。这样，城市中心就会为零售业所租用，其次为专业服务业、轻工业和批发业，再远一些为高密度多层住宅，然后是低密度平房住宅，住宅以外才是农业。如果设想城市所在的地区为一均质平原，则各种用途会呈同心圆分布。在同一街道，不同位置与地租及土地用途的关系如图4-3所示房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。当房地产的区位由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下跌。例如，位于有
