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1、. .税收筹划建议书郁金香花园开发工程编制单位：光正税务师事务所XX编制日期：二OO八年八月二十八日目录一、总论2一建立单位根本情况2二开发工程概况：2三税收筹划建议书的编制依据与原那么2四税收筹划建议书的工作目标3二、经济指标分析3一根本经济技术指标3二预期财务指标分析4三纳税指标分析6三、本开发工程的纳税筹划8一销售收入的筹划8二本钱费用的筹划9(三) 营业税的税收筹划10四土地使用税的税收筹划13五房产税的税收筹划13六土地增值税的税收筹划13七企业所得税的税收筹划15四、工程税务筹划中需要说明的问题及风险19一工程土地增值税平均增值率偏低，开发本钱存在高估19二工程税务筹划实施中应注意
2、的问题19三不能享受二免三减半的所得税优惠政策20一总论一建立单位根本情况 建立单位：思特宜兴房地产开发XX。 工商注册号：企独宜第004419号。 住所：宜兴环科园百合场路。 所有制性质：XX公司外国法人独资。 法宝代表人：Vahstal JohannesJoseph。 注册资金：2710万美元。 经营围：从事房产的开发，经营本公司开发的房产。 营业期限：2005年4月30日至2045年4月29日。二开发工程概况： 工程名称：宜兴郁金香花园开发工程。 立项批复：中宜环科委字2005125号。 建立规模：用地面积242253平米，总建筑面积207231平米。 建立容：建立6幢高层住宅，29幢景
3、观排屋，122幢独立住宅和相应的附属设施。投资总额：暂估75000万元。贷款金额：18000万元。建立主体：思特宜兴房地产开发XX。三税收筹划建议书的编制依据与原那么我们以思特宜兴房地产开发XX提供的天工咨字20075-61号宜兴郁金香花园工程可行性研究报告及贵公司工程部、财务部提供的相关数据资料作为本次税收筹划的分析围及依据。通过对工程的财务评价，从税务和转让定价角度进展进展测试和量化研究、分析，提出与税务筹划有关的建议。我们在报告中援引的数据均来源于上述可行性研究报告及相关资料。贵公司应保证前述资料的真实性与完整性，我们并不承担因前述资料数据不准确而导致数据匡算偏差的责任。四税收筹划建议书
4、的工作目标通过对思特宜兴房地产开发公司开发的宜兴郁金香花园工程财务评价，提出与税务筹划有关的建议，以协助贵公司管理层优化工程税务构造，降低税务风险。二经济指标分析一根本经济技术指标工程金额单位总用地面积242253总建筑面积207231地上建筑面积155291其中：高层住宅77894景观排屋69845.6 独栋住宅59491.4配套公建3800其中：商铺1080配套用房2000幼儿园720地下建筑面积45731其中：高层住宅9750景观排屋20211独栋住宅15820建筑占地面积56590建筑密度23.40%容积率0.641绿地面积99810其中：水面面积35290 集中绿地11360 宅间绿
5、地53160绿地率41.20%总户数675户其中:高层住宅300户 景观排屋253户 独栋住宅122户停车位820个其中:地上停车位108个 地下停车位712个 其中:高层住宅212个 景观排屋254个 独栋住宅246个自行车库面积1260地下人防面积4600按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售普通标准住宅的界定必须以财税2006141号规定的为准，增值额未超过扣除工程金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除工程金额20%的，应就将全部增值额按规定计税。根据上述指标分析，贵公司的本开发工程不符合标准普通住宅的划分畴，无法享受土地增值税的优惠政策。二预期财务指标分析1、经营收入预测工程
6、自实施后开场预售，房屋可销售面积为156,68.052，其中独栋别墅43,225.562，景观排屋50,546.842，高层62,995.652。根据现阶段宜兴市商品房市场行情预测，该工程销售单价为：独栋别墅1.5万元/2；景观排屋0.85万元/2；高层均价0.5万元/2，商铺、车库等配套设施由于管理层决定隶属于物业管理，故未在此进展收入预测。可销售面积总收入预测表户型套数 套型建筑面积() 总面积() 预计单价(万元) 总价(万元) 独栋住宅8 458.58 3,668.61 1.50 5,502.91 7 458.58 3,210.03 1.50 4,815.05 33 307.43 10
7、,145.19 1.50 15,217.79 1 328.45 328.45 1.50 492.68 7 307.43 2,.01 1.50 3,228.02 33 348.82 11,511.13 1.50 17,266.69 12 348.82 4,.86 1.50 6,278.80 6 437.48 2,624.87 1.50 3,937.31 14 350.66 4,909.30 1.50 7,363.94 1 490.10 490.10 1.50 735.15 小计1223836.3543,225.551.50 64,838.34 景观排屋253 50,546.84 0.85 42,
8、964.81 高层住宅300 62,995.65 0.50 31,497.83 合计 ,768.05 0.89,300.982、本钱费用预测：由于贵公司工程部无法提供准确可行的工程预算资料，其实测本钱又与可行性报告存在较大差异，故我们无法对其本钱费用按会计科目进展分项计算，以下房屋建造本钱是根据贵公司工程部提供的最新资金需求量表并结合财务上的统计数据形成，其相关数据的准确可靠程度还需在工程的具体实施过程中进展一定的修正。1联排根底工程19194.2m2700元/m213,435,940.00 2联排一层构造封顶19194.2m2600元/m211,516,520.00 3联排主体构造封顶314
9、57.2m2673元/m221,695.60 4联排主体装饰69845.6m2650元/m245,399,640.00 5联排水电按装69845.6m280元/m25,587,648.00 6联排室及边智能化按装69845.6m245元/m23,143,052.00 7别墅根底工程15843.8m2700元/m211,090,660.00 8别墅一层构造封顶21823.8m2600元/m213,094,280.00 9别墅主体构造封顶21823.8m2730元/m215,931,374.00 10别墅主体装饰59491.4m2900元/m253,542,260.00 11别墅水电按装59491
10、.4m2120元/m27,968.00 12别墅室及边智能化按装59491.4m250元/m22,974,570.00 13人防、高层根底工程10555m22500元/m226,387,500.00 14高层主体构造77894m2350/m227,262,900.00 15高层主体装饰77894m2700/m254,525,800.00 16高层管线及设备安装77894m2/m214,020,920.00 17高层智能化77894m230/m22,336,820.00 19别墅样板房装饰及家俱1712.2m24000/m26,848,800.00 20别墅样板房外及售楼处景观工程约10000m
11、2230元/m22,300,000.00 21桩基工程A区5,779,544.00 22桩基工程C区.B区1-104,806,070.38 23桩基工程B区11-293,276,155.70 24桩基工程D区3,020,611.90 25道路硬化9500m250元/m2475,000.00 26临建场地及临建工程1,500,000.00 27售楼处工程3,000,000.00 28鑫祥3,225,000.00 29宏达监理1,720,000.00 30恒鸿监理820,000.00 31小区景观及道路雨水工程约100000m2270元/m227,000,000.00 32小区景观河、驳岸、水处理工程33166.8m2120元/m23,980,016.00 33图纸设计费及景观设计费9,000,000.00 34供电、箱变系统工程207231m2260元/m253,880,060.00 35雨水、污水系统工程207231m245元/m29,325,395.00 36燃气系统工程高层300户3000元/户900,000.00 37燃气系统工程联排253户10000元/户2,530,000.00 3
