《2022房地产估价师-估价原理与方法考试题库套卷19（含答案解析）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师-估价原理与方法考试题库套卷19（含答案解析）（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2022房地产估价师-估价原理与方法考试题库（含答案解析）1. 单选题：经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的（）。A.相互影响性B.寿命长久性C.数量有限性D.保值增值性答案：A 本题解析：房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产甚至社会公众利益产生较大和较长久的影响；反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。因此，房地产具有相互影响特性。经济学所讲的外部性又称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体（生产者或消费者）进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。外部性分为：有利的外部性，又称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的
2、活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价；有害的外部性又称为负的外部性、外部不经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。2. 单选题：从建筑物的狭义角度看，下列选项中符合建筑物定义的是（）。A.烟囱B.水塔C.桥梁D.住宅答案：D 本题解析：本题考查的是房地产的含义。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、办公楼、商店、旅馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一
3、般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。故选项ABC均为构筑物，选项D为建筑物。3. 判断题：某房地产开发项目的利润为360万元，土地成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。（）答案：正确 本题解析：本题考查的是开发利润的基本公式。投资利润率=360/2000100%=28%。计算投资利润率时，投资成本主要是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用这四个项目（头饰），投资利息和销售税费是不包括在投资成本中的。土地增值税是在房地产转让
4、的时候才缴纳的，不计入投资成本。4. 判断题：接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。 ( )答案：错误 本题解析：签订了书面估价委托合同之后，估价机构未经委托人书面同意，不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的专职注册房地产估价师负责该估价项目。5. 单选题：在会计上，历史成本与累计折旧额的差被称（ ）。A.资产的账面价值B.资产的剩余价值C.资产的现实价值D.资产的市场价值答案：A 本题解析：会计上把资产的历史成本与累计折旧额之差，称为资产的账面价值，它无需与资产的市场价值一致；估价上把资产的重新购建成本与
5、折旧总额之差，视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值一致。6. 单选题：在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（ ）。A.谨慎原则B.替代原则C.合法原则D.最高最佳利用原则答案：C 本题解析：合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程价款。7. 单选题：房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有（）。A.供给、
6、需求、利用状况B.价值、使用价值、供求C.使用价值、稀缺性、有效需求D.权利、租金、利率答案：C 本题解析：考点:价格和价值。房地产价格的形成条件为三个：使用价值、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念区分开来。8. 单选题：下列不属于数学曲线拟合法的是（）。A.直线趋势法B.指数曲线趋势法C.二次抛物线趋势法D.指数线性修正法答案：D 本题解析：考点:数学曲线拟合法。数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。9. 单选题：某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万
7、元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元，偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（ ）万元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86答案：B 本题解析：重置提拨款通常利用偿债基金系数计算。根据题意，每年需留出的重置提拨款1500004%/（14%）10112493.64（元），考虑重置提拨款的年净收益25000012493.64237506.36（元），在考虑重置提拨款下房地产价值为：V（237506.36/10%）11/（110%）102600000/（110%）102461786.32（元）246.18（万元）10. 多选题：房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。A.该种房地产的价格水平B.消费者的预期C.该种房地产的开发成本D.该种房地产的开发技术水平E.房地产开发商和拥有者对未来的预期答案：A、C、D、E 本题解析：本题考查的是房地产供给。房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。
