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1、顺天大厦项目可行性研究报告目 录1总 论41.1项目概况41.2项目建设的必要性41.3可行性研究报告编制依据51.4主要技术经济指标与研究结论62项目选址及建设条件72.1项目所处区域72.2项目建设地点92.3建设条件113市场分析123.1沈阳市写字楼市场现状123.2沈阳市写字楼市场分类研究133.3项目影响因素分析143.4项目STWO分析174营销方案设计224.1项目名称及产品定位224.2目标客户234.3管理方案设计254.4定价策略264.5销售安排275项目建设方案295.1建筑设计方案295.2结构设计方案325.3公用设施方案336专篇设计386.1消防386.2节能
2、416.3防雷426.4智能配套方案437环境影响评价467.1项目建设与运营对环境的影响467.2环境保护措施497.3环境保护措施实施评价518项目组织机构与进度计划528.1组织机构与人力资源528.2项目招投标管理528.3项目实施进度安排549投资估算与资金筹措579.1投资估算的依据及说明579.2总投资估算589.3资金筹措方案5910经济效益分析6110.1项目销售计划6110.2盈利能力分析6210.3清偿能力分析6310.4不确定分析6311风险分析及对策6611.1政策风险6611.2市场风险6611.3经营管理风险6711.4财务风险6812结论与建议7012.1结论7
3、012.2建议701 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目情况项目名称：顺天大厦项目地址：沈阳市大东区总建筑面积：19160平方米。其中：公寓及写字间约11369平方米，商铺约为5091平方米，地下停车场及设备用房约2660平方米。建筑高度：15层（含地下一层）1.1.2 建设单位情况建设单位：沈阳市宏建房屋开发有限公司法人代表：王立祥资质等级：房地产开发企业资质三级公司地址：辽宁省沈阳市沈河区彩塔街11号1.2 项目建设的必要性1.2.1 实践大东区“十一五”发展规划的需要在沈阳市大东区“十一五”经济和社会发展规划中指出：结合市府大路沿线餐饮业较发达、东陵西路汽车贸易渐成规模和地铁1号线出
4、口处的潜在商业资源优势，规划发展具有商务休闲、金融中介、特色餐饮、购物娱乐、汽车品牌贸易为特色的商业功能“东扩轴”。本项目处于地铁1号线出口和内环线交汇口，项目的实施实现了相关规划的建设要求1.2.2 协调大东区产业结构的需要大东区是沈阳民族工业的发祥地，经过近百年的发展，目前已形成以汽车、飞机发动机、机械设计制造、生物制药、仪器仪表和其他机械制造业为主的庞大的产业群，是中国著名的航空发动机制造基地、数控机床生产基地、轻型汽车生产基地。但是，大东区产业主要以制造业为主，而经济的发展趋势是第三产业渐成主流，本项目的建设对于协调大东区产业结构具有重要的意义。1.2.3 实现大东区“一带三圈”规划目
5、标的需要随着沈阳地铁一号线进入大东区，围绕在这里设立的3个站位，大东区将推出“一带三圈”的地铁经济发展框架。其中“一带”指大东区新的经济隆起带。“三圈”指，在地铁一号线津桥站、滂江站、黎明文化宫站站口的周边，半径500700米的范围内，打造3个经济圈。本项目处于滂江站，依托一环路靠近城市中心区，商业较发达、居民密度较大、收入层次较高和交通便利的优势，重点发展以行政办公、金融保险、信息产业、商务和商贸为主的、具有高科技含量的现代城市集群商业带，拉动和提升城市居民的生活消费水平和消费能级。1.3 可行性研究报告编制依据1） 投资项目可行性研究指南，2002，国家计委以计办投资200215号文件，中
6、国电力出版社2） 建设项目经济评价方法与参数（第三版），2006，中国计划出版社3） 沈阳市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要4） 沈阳市城市总体规划大纲（20002020年）5） 国家、辽宁省及沈阳市政府现行有关规定及文件6） 大东区第三产业发展规划（“十五”及2010年）7） 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额8） 沈阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料9） 投资项目方签定的协议书或意向书10） 其他有关依据资料11） 项目批复文件1.4 主要技术经济指标与研究结论表1.2 顺天大厦项目主要技术经济指标表序号项目指标单位一建筑类1总建筑面积191602占地面
7、积6105.3二投资类1项目投入总资金10175.08 万元1.1土地取得费用3064.86 万元1.2前期费用210.76 万元1.3城市基础设施配套费283.57 万元1.4建筑安装工程费4897.30 万元1.5园区配套费574.80 万元1.6管理费用135.47 万元1.7销售费用220.60 万元1.8财务费用434.15 万元1.9预备费353.57 万元2资金筹措10175.08 万元2.1项目资本金4000.00 万元2.2银行借款5194.54 万元2.3销售收入投入964.91 万元三财务类1净现值（税后ic=8%）669.15万元2内部收益率（税后）14.84%3静态投
8、资回收期（税后）1.91年4借款偿还期1.79年“顺天大厦”项目经测算，预计总投资为10175.08万元，预计总销售收入为13787.685万元，经计算，该项目的盈利水平较高、偿债能力较强，而且销售收入及建设投资等不确定性因素基本处于可控范围之内，因此，项目可行，值得投资。2 项目选址及建设条件2.1 项目所处区域2.1.1 沈阳市概况沈阳是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150公里的范围内，分布着钢铁基地鞍山、煤炭基地抚顺、化纤基地辽阳、煤铁基地本溪、石油基地盘锦、煤粮基地铁岭、电力基地阜新等7座百万人口以上的大型工商业城市
9、，构成了经济联系特别紧密、市场容量巨大的城市群体，不仅可为工业企业提供丰富的矿产资源，而且还是一个购买力极强的产品销售市场。沈阳市是中国交通最发达的地区之一，也是东北地区最大的交通枢纽。以沈阳为中心，至北京、大连、哈尔滨、抚顺、丹东高速公路网已经建成。距营口港200公里，距大连港400公里，可与世界140多个国家和地区的港口通航。连接山海关、大连、丹东、长春、哈尔滨等地6条铁路干线汇集于此，并且与朝鲜、蒙古、俄罗斯直接相通。沈阳桃仙国际机场，是东北地区最大的枢纽机场，距大东区20公里。沈阳东站坐落在区内，101条铁路专用线构成发达的货运网络。图2.1 沈阳市在辽宁省的位置2.1.2 大东区概况
10、大东区位于沈阳市东部，是沈阳市市内五城区之一。面积51.18平方公里，人口63万，是沈阳市内面积最大的城区。一、 交通条件大东区所在地沈阳是中国交通最发达地区之一，也是东北地区最大的交通枢纽，已形成陆海空立体交通网络。公路：以沈阳为中心，沈阳至北京、大连、哈尔滨、抚顺、丹东一环五射的高速公路网已经形成。铁路：沈阳作为东北地区最大的铁路枢纽，铁路网密度居全国首位。连结山海关、大连、丹东、长春、哈尔滨等地6条铁路干线汇集沈阳，并且与朝鲜、蒙古、俄罗斯直接相通。海运：从沈阳出发，2小时可达营口港，4小时可达大连港，可与世界140多个国家和地区的港口通航。空运：沈阳桃仙国际机场，是东北地区最大的枢纽机
11、场。从沈海现代工业示范区出发，25分钟可抵桃仙国际机场。以桃仙国际机场为基地的北方航空公司，已开通国内外航线70多条，可直达中国香港特别行政区和国内各主要城市以及朝鲜、俄罗斯、日本、韩国等国家。货运：沈阳东站座落在大东区内，101条铁路专用线构成发达的货运网络。沈阳一环路、大二环路横穿全区，沈阳市东西快速干道1/3在大东区内。二、 基础设施区内基础设施完善、发达。沈海热电厂提供充足的电力，进行各项投资所需的水、煤气等供应充足。工业用地上建筑、必要的专用设备在数量和质量上，居于沈阳市前列。三、 居住条件大东区是沈阳市最适合于居住的城区之一，南北两条运河流经全区，沿岸花团锦簇、树木葱荣、景色优美，
12、适合开发高档住宅区；特别是正在建设的大东广场，是沈阳市最大的广场，广场周边地区适合建设金融、保险、高档写字楼等商贸服务设施。除此之外，区内还拥有大片闲置的工业、仓储及生活用地可供开发利用，房地产业发展潜力巨大。四、 工业基础大东区是当前沈阳市最具竞争力的工业区。区内聚集了众多优势企业，如沈阳金杯客车制造有限公司、沈阳黎明航发集团、沈阳华润压缩机有限公司、沈阳三洋空调有限公司、沈阳东芝电梯有限公司、沈阳金杯通用汽车有限公司、沈海热电厂等。同时，还吸引了一大批国外知名企业到大东区投资，如美国通用公司、德国宝马汽车公司、日本三菱自动车工业株氏会社、沃尔玛（中国）有限公司、美国泰克公司、日本丰田通商株
13、氏会社、三洋电机有限公司和美国吉列公司等。大东区是沈阳民族工业的发祥地，经过近百年的发展，目前已形成以汽车、飞机发动机、机械设备制造、生物制药、仪器仪表和其它机械制造业为主的庞大的产业群。是全国最大的机械加工区，其境内所产轻型客车占全国的市场份额达50%以上，航空发动机占全国60%以上。大东区内可置换的与需重新盘活的工业用地有500万平方米，水、煤、气、电等工业用基础设施完备，有相当丰富的工业资源尚未得到充分利用。区内有一所大学、两个国家级研究所以及众多的工业企业，培养和储备了大量专业技术人才，以及一支专业素质高、技术精湛的产业工人大军。五、 人才资源大东区的劳动力资源极为丰富，劳动人口近40
14、万，40多所技工学校、职业学校，每年可培养出可塑性极强的技术工人7000多名。拥有各类专业技术人员11万余人，是沈阳市科技人员最为集中、科技力量最强的园区之一。2.2 项目建设地点2.2.1 项目位置东：现状住宅住宅南：航空西路西：傍江街北：107中学图2.2 项目在沈阳市大东区的位置2.2.2 周边配套设施提高了项目的宜居性项目地块所在地是城市中心次热点区域，西临城市内环线交通干道的滂江街；北为沈阳市重点初中107中学，正东为辽宁省重点中学沈阳市第一高级中学；周边有以“东逸花园”为首的等高档生活社区；有“世纪联华”大型商业卖场；西南面为距今已有百年历史万泉公园，园区内水面面积为5.23公顷，草木繁茂。项目所在地的自然环境优越，区位条件良好。2.2.3 即将建成地铁提高了项目未来的发展潜力项目地块处于滂江街地铁站南延长线上。目前，滂江街附近的星级宾馆只有黎明国际酒店，没有大型的商场和高档的写字楼，而这里将是地铁一号线和地铁五号线的交会点，未来的商流、客流量将十分巨大。大东区将据此打造发展潜力巨大的滂江商贸圈。2.2.4 沈阳发展规划为项目提供了无限想象空间根据沈阳市的发展战略，中捷友谊厂、矿山机械厂都将搬迁
