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1、2008成都房地产市场年终回顾与2009年预测中国指数研究院中国房地产指数系统 搜房网一、 宏观经济运行情况2008年前三季度，成都市实现地区生产总值2821.3亿元，比上年同期增长12.2%，增速比上年同期回落2.5个百分点。其中，第一产业增加值213.0亿元，同比增长4.4%；第二产业增加值1335.2亿元，同比增长17.1%；第三产业增加值1273.1亿元，同比增长8.8%。前三季度，成都市全社会固定资产投资完成2075.3亿元，同比增长24.1%。其中，基本建设投资同比增长38.1%，房地产开发投资同比增长14.2%。从前三季度社会消费品零售总额来看，成都以1184.3亿元位居中西部城
2、市第3位，比上年同期增长19.9%。社会消费品零售额中，住宿餐饮业实现零售额225.3亿元，同比增长23.1%；批发业实现零售额160.0亿元，同比增长36.5%。前三季度成都市区居民人均可支配收入达12530元，同比增长15.6%。成都市农民人均现金收入6134元，同比增长12.1%。二、 主城区商品住宅市场分析1、商品住宅供应同比下降图1：商品住宅上市面积对比数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）2008年1-11月，成都市区新增商品住宅面积1116.85万平方米，比去年同期下降21.44%。新增预售面积主要集中在1月、3月、4月和9月。5月份四川发生地震，不少楼盘的施工、销售都受到了
3、影响，商品住宅的上市也放缓了脚步，新增预售面积明显下降。9月份成都举行秋季房交会，新增商品住宅面积重新突破150万平方米。2、商品住宅交易面积同比明显下滑图2：商品住宅交易面积对比数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）2008年1-11月，成都市区商品住宅成交面积为599.15万平方米，比去年同期下降48.25%。去年9月末政府发布“第二套房贷”新政之后，成都楼市就开始逐步降温。今年5月份突如其来的地震让成都楼市雪上加霜。虽然震后成都市政府相继出台了一系列房地产优惠政策，开发商也大打降价促销牌，但楼市成交量仍然在低位徘徊，市场仅靠刚性需求支撑。3、中房指数数据图3：中房成都指数走势数据来源
4、：中国房地产指数系统（CREIS）2008年1-11月，城市综合指数及各分类指数均呈现震荡下行的走势。11月，成都城市综合指数城市综合指数为1047点，比10月下降14点，环比降幅为1.32%；比去年同期下降48点，同比降幅为4.38%。分类指数中，11月中房成都住宅指数为751点，比10月下降14点，环比降幅为1.83%，较去年同期下降41点，同比降幅为5.18%；11月中房成都办公楼指数为1106点，较10月下降13点，环比降幅为1.16%，较去年同期下降85点，同比降幅为7.14%；11月中房成都商铺指数为3174点，较10月下降20点，环比降幅为0.63%，较去年同期下降40点，同比降
5、幅为1.24%。三、 房地产开发经营情况从房地产开发基本面来看，今年成都房地产市场受国家宏观调控政策和市场环境的影响比较明显。与去年同期相比较，2008年1-11月成都商品房市场开发投资额、新开工面积、竣工面积等供应类指标均保持增长；从销售类指标来看，销售面积和销售额均有不同程度的下滑。1、房地产开发投资增速放缓，商品房销售额下滑图4：房地产开发投资额与商品房销售额数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2008年1-11月，成都市房地产开发投资继续保持增长，但增速有所放缓。1-11月，全市完成房地产开发投资829.24亿元，比去年同期上涨了4.6%。1-11月，商品房销售额55
6、2.56亿元，同比下滑33.4%，房地产市场比较冷清。2、商品房竣工面积保持增长，销售面积同比下滑图5：商品房竣工面积与销售面积数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2008年1-11月，商品房竣工面积为612.97万平方米，同比增长5.9%。商品房供应不断增长，但销量却明显下滑。1-11月，销售面积为1115.37万平方米，比去年同期下降41.8%。销竣比为1.82，市场销售压力逐渐加大。3、商品房新开工面积、土地开发面积均保持增长，土地购置面积下降图6：商品房新开工面积数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2008年1-11月，商品房新开工面积1691.66
7、万平方米，比去年同期增长10.8%，未来市场供应比较充足。在楼市萎靡的状态下，房地产企业拿地开发也更加小心谨慎，1-11月，土地购置面积为241.02万平方米，同比下降了37.5%；土地开发面积为248.32万平方米，同比增长了2.3%。4、商品房空置率增大由于空置率的算法有多种，本文采用的是：空置率=空置面积/报告期近三年竣工面积的和。图6：商品房新开工面积数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）从上图的空置率可以看出，成都商品房空置率在19982000年呈逐步上升状态，2000年达到了近几年的最高值11.28%，2000年之后，由于市场需求的增加，空置率开始逐步回落，但从20
8、07年以来空置率有上升的趋势。2008年1-11月，商品房空置面积为208.35万平方米，空置率为7.60%。四、房地产企业运行状况1、复地1.53亿成都拿地6月18日，复地（集团）股份宣布，集团以挂牌方式获得位于四川成都高新技术产业开发区的一块商业用地，成交价为1.53亿元人民币。这也是复地首次进军成都。该项目位于成都高新区南部园区，东临益州大道，规划定位为大型综合商业项目，总建筑面积不少于20万平方米。复地集团拟将该地块开发为集办公楼、商业为一体的综合型商用物业。2、保利4亿拿地11月28日，在成都市新都区国土资源局拍卖厅，保利（成都）实业以4亿元拍下XG-0810、XG-0811、XG0
9、812三块宗地。保利地产新拍的300亩地位于其正在销售的“保利公园198”规划内，该项目规划有2250亩亚洲最大的郁金香公园、国际锦标赛标准高尔夫运动公园、超五星级酒店等超高端的生活配套设施。此次拍下的宗地作为其6000亩整体规划的重要组成部分，将为完善整个复合住区建设，提升城市配套档次，改善区域环境起到重要的促进作用。3、蓝光成为迪康第一大股东6月19日，四川蓝光实业集团以3.224114亿元的起拍价买下ST迪康限售流通股5251万股，平均每股6.14元。蓝光所购股权占ST迪康总股本的29.9%，成为第一大股东。蓝光购买ST迪康股权的主要目的就是为了借壳上市。借壳上市后，蓝光可以从股市上引入
10、资金，缓解其资金压力，加快自身的发展。五、2008年成都房地产市场总结及2009年展望纵观2008年的成都楼市，受地震和宏观大环境的影响，消费者观望情绪浓厚，成交量与去年同期相比明显下滑。面对越来越疲软的市场，成都不少楼盘均采用降价促销的手段，虽然降价能带给购房者一些惊喜，但另一方面也加大了购房者的观望情绪，购房者担心房价还会继续下跌，不敢贸然与开发商签订合同。在政策方面，2008年成都市政府先后公布了成都市人民政府办公厅关于促进房地产恢复发展扶持居民安居置业的意见、成都市人民政府关于加快灾后城镇住房重建工作的意见、关于进一步扩大内需保持经济平稳较快发展的意见、关于进一步改善居民居住条件促进房
11、地产市场健康发展的实施意见，这些意见提出了土地、信贷、税收、建房等多方面的优惠政策，降低了交易成本，减轻了置业负担，前所未有的政策优惠力度刺激了部分首次置业的自住型购房需求。同时，政府加快灾后城镇住房重建、加大保障性住房的供应力度等民生工程，也助推成都楼市逐步恢复。在众多刚性需求的支撑下，中央及地方政府不断出台政策激励楼市，再加上开发商的价格调整，有理由相信2009年成都房地产市场将逐渐走出困境，但要重现2007年火爆的交易行情不太可能。在房价方面，2007年成都的房地产价格呈现了快速上涨的态势。2008年5月份以来，受地震和需求的影响，大部分楼盘都降价促销，房价连续小幅下跌。此次楼市调整，让开发商的销售压力逐渐加大，部分开发商的资金链也面临断裂的危险，为了企业生存，保证产品品质的同时节约成本、合理定价仍然是开发商的工作重点，再加上政府提出要加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的供应，预计2009年成都的房价还会有所下跌，但是下降幅度不会太大。
